（2013）淮法席民初字第0332号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2015-12-30

案件名称

李中习与殷正兰、姚海强等返还原物纠纷一审民事判决书

法院

淮安市淮安区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李中习,殷正兰,姚海强,姚海玲,淮安市淮安区顺河供销合作社

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国物权法》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十二条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第五十四条

全文

淮安市淮安区人民法院民事判决书（2013）淮法席民初字第0332号原告李中习，男，汉族，1968年7月19日生。委托代理人蔡海涛，江苏山阳律师事务所律师。被告殷正兰，女，汉族，1949年5月16日生。被告姚海强，男，汉族，1989年9月15日出生。被告姚海玲，女，汉族，1979年10月12日出生。三被告共同委托代理人秦福海，江苏大业天平律师事务所律师。第三人淮安市淮安区顺河供销合作社。法定代表人马进发，该供销社主任。原告李中习与被告殷正兰、姚海强、姚海玲返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月21日公开开庭进行了审理，原告李中习及其委托代理人蔡海涛，被告殷正兰、姚海强、姚海玲的共同委托代理人秦福海到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法通知淮安市淮安区顺河供销合作社（以下简称顺河供销社）作为第三人，于2013年11月28日公开开庭进行了审理，原告李中习及其委托代理人蔡海涛，被告殷正兰、姚海强、姚海玲的共同委托代理人秦福海，第三人顺河供销社的法定代表人马进发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中习诉称，原告系楚州区顺河供销社职工，2004年1月27日通过内部抬标，标中并承租了顺河供销社大门东边第二间第三间房屋（上下三层），并于次日交付了房屋招租款225000元。后被告因与原告有经济纠纷，每天到原告处吵闹，后强行把原告货物扔出房屋，把大门锁住，不让原告进出，导致原告不能正常经营。原告对租赁的房屋依法享有使用权，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决被告返还顺河供销社大门东边第二间第三间房屋（上下三层），承担本案诉讼费用。被告殷正兰、姚海强、姚海玲辩称，原告诉称不是事实，原告诉状中所称的房屋系被告殷正兰丈夫、被告姚海强、姚海玲的父亲姚茂前生前以原告的名义向顺河供销社出资购买的，顺河供销社当时出具条据以房屋租金的形式收取购房款，是因讼争的房屋无法取得土地使用证，不好按照正常的房屋买卖去办理房屋的登记及变更过户等手续。对此，在原告此前于2011年5月份向法院提起的诉讼中，顺河供销社作为第三人到庭陈述，已经充分证明了这一事实。原告在同一起纠纷中，在2011年5月份向法院提起的诉讼中，要求撤销与姚茂前的口头房屋买卖协议，其理由是买卖不合法，而这次是起诉要求被告返还房屋，两次诉讼的请求显然是相互矛盾的。综上所述，讼争的房屋系被告亲属姚茂前生前购买所得，因此三被告不存在向原告返还房屋的说法，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人顺河供销社述称，2004年年初，供销社对大门东边第二间第三间房屋（上下三层）在内部职工中公开抬标进行买卖，当时李中习、姚茂前为一组，另二人为一组，该房屋最后被李中习与姚茂前以225000元获得；因姚茂前不是内部职工，名义上只能出具收条给内部职工李中习；因土地是国有划拨土地，不便买卖，是以招租的手续进行的，当时实际是卖的，房屋只能卖给内部职工；买卖没有订立书面合同，就打了一张收条。经审理查明，原告李中习系第三人顺河供销社（原淮安市楚州区顺河供销合作社）的职工，被告殷正兰、姚海强、姚海玲系母亲、子女关系。原告李中习曾与三被告亲属姚茂前（系殷正兰的丈夫、姚海强与姚海玲的父亲，已于2010年去世）在淮安区顺河镇合作做生意，原告与姚茂前之间存在亲戚关系（原告一姐夫与姚茂前系叔伯弟兄）。2004年1月28日，第三人将自建的位于供销社大门东边第二间第三间房屋（上下共三层）进行公开抬标出售，并规定该房屋只能出售给内部职工，三被告的亲属姚茂前想购买该房屋，姚茂前便请当时与自己合作做生意的原告李中习作为一组参加竞买，经抬标，该房屋以225000元被原告及姚茂前取得。由于姚茂前不是顺河供销社的职工，第三人又为了规避相关规定，便以收取租金的形式，向原告李中习出具一份收条，内容为：“收条今收到李中席房屋招租款贰拾贰万伍仟元整（￥225000）据顺河供销社（盖有淮安市顺河供销合作社印章）2004.1.28经手人：葛加荣04.1.28”。葛加荣时任第三人的副主任。第三人买卖该房屋没有订立书面协议。原告在第三人向其出具收条的当日，即将该房屋以同等价格转售给姚茂前，原告李中习向姚茂前出具收条一份，内容为：“收条收卖供销社房子贰拾贰万伍仟元据李中习2004年元月28日”，原告与姚茂前之间也未签订买卖协议。此后，原告向姚茂前租赁该房屋中的底层一间门面房做生意，并向姚茂前支付租金。后因双方产生矛盾，原告曾于2011年6月向本院起诉被告殷正兰、姚海强、姚海玲，要求确认自己与姚茂前订立的口头房屋买卖协议无效、判决位于顺河供销社大门东边第二间第三间房屋（上下三层）的承租权归原告所有，原告并在诉状中表明该房屋所有权人为第三人顺河供销社。该案后以原告撤诉结案。因双方矛盾未能解决，原告于2013年6月向本院提起诉讼，要求三被告返还上述讼争房屋。另查明，第三人出售的该房屋及相应的土地均无权属证书，至今尚未办理。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提供的第三人出具的收条一份，被告提供的调取自本院（2011）楚席民初字第0270号案件的庭审笔录及本院所作的调查笔录，本院调取的（2011）楚席民初字第0270号卷宗内的诉讼材料、淮安市淮安区顺河镇村镇建设服务站出具的材料等证据在卷，经庭审质证予以证实，本院予以认定。本院认为，根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案双方当事人讼争的标的为房产，依据法律规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，即房地产必须依法办理权属登记手续。本案原、被告讼争的房屋（即位于第三人顺河供销社大门东边第二间第三间房屋--上下共三层），系第三人顺河供销社所建，但该房产从建造时至本案诉讼产生，至今没有办理权属证书，即当事人讼争的房地产权属不明确，且该房产是违章建筑亦或合法建筑，目前难以确定；而根据我国房地产管理法的规定，权属有争议的或者未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，也就是说，第三人出售该房屋、原告转售该房屋，均不符合法律规定；另原告在2011年的诉讼中及本次诉讼中称，该房产所有权人为顺河供销社、自己是向顺河供销社租赁的、享有承租权，该房产自建成时开始（至本次诉讼产生）就没有出现过任何合法的租赁协议，法律对租赁又明确规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。由此可见，如果存在原告所谓的自己向第三人租赁该房屋的说辞，原告与第三人均未按法律的规定来执行---即应当签订书面租赁合同；而事实是第三人出售了该房屋，不存在租赁一说，第三人在2011年的诉讼中即称，该房屋只能出售给内部职工、是以租赁的形式出售给内部职工李中习的、没有签订合同，招标时李中习与姚茂前一组，另二人为一组，最后李中习与姚茂前以225000元获得。在原告向第三人社交付购房款的当日，原告便将该房屋以同等价格转售给三被告的亲属姚茂前，由此应当得出，本案讼争的房屋实际购买人是姚茂前，第三人为规避有关规定，姚茂前只有以原告名义的方式购买该房屋，因此，本院认定，原告由始至终没有取得该房屋的所有权，也没有从第三人处获得租赁权，现原告以自己享有租赁使用权要求三被告向其返还该房屋，于法无据、于理不合，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项、第（六）项、第五十四条之规定，判决如下：驳回原告李中习要求被告殷正兰、姚海强、姚海玲返还位于淮安市淮安区顺河供销合作社大门东侧第二间第三间房屋（上下三层）的诉讼请求。本案案件受理费13800元，由原告李中习负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　纪志阳审　判　员　　王亚琳人民陪审员　　庄　磊二０一三年十一月二十九日书　记　员　　邱广清附页--裁决所依据的法律条款一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（节录）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。三、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。四、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（节录）第（五）项、第（六）项下列房产不得转让（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利义务，并向房产管理部门登记备案。关注微信公众号“”