（2013）深宝法民三初字第929号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-08-15
案件名称
中粮地产集团深圳物业管理有限公司与董土木物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中粮地产集团深圳物业管理有限公司,董土木
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第929号原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司。法定代表人冯安静，职务执行董事。委托代理人陈强宇，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人陈佑平，广东淳锋律师事务所律师。被告董土木，男，汉族，1966年9月22日出生。上述当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈强宇、陈佑平、被告董土木均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2003年3月1目前购买了海滨广场3栋204号房。1997年起，原告接受委托对海滨广场进行物业管理至今。在此期间，原告履行了物业管理的相关义务，而被告却一直拒交2003年3月至2013年7月物业管理服务费和本体维修基金等费用。为此，原告曾多次催告被告缴纳（每次将催缴通知书放置到被告信箱），在多次催缴无效的情形下，2013年7月16日原告委托广东淳锋律师事务所函告被告，再次要求其缴纳物业管理服务费、本体维修基金等费用，但被告仍置若罔闻。为维护原告权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付海滨广场3栋204号房2003年3月至2013年7月的物业管理服务费l1，991.52元，2003年3月至2013年7月的本体维修基金1，886.25元，合计13，877.77元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告答辩称，1、原告财务账目混乱，未经业主委员会同意，擅自使用、挪用住宅维修基金等费用；2、原告不是业主聘请的物业服务公司，强行提供物业服务，但却让小商贩在小区乱摆乱卖、收费但未出具发票、乱收停车费、树木欠维护等，未尽到基本服务义务；3、《委托管理委托合同》违法无效，对被告没有约束力，且原被告将根本不存在合同关系。综上，请求判令驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告企业名称变更前企业为深圳市宝恒物业管理有限公司，具备法定的物业服务企业资质。1997年3月17日，原告与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由原告为海滨城广场小区提供物业服务，服务期限为1997年4月1日至2000年3月31日，物业管理费为1元／平方米／月。2000年3月25日，原告与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由原告为海滨城广场小区提供物业服务，服务期限为2000年4月1日至2003年3月31日，物业管理费为1元／平方米／月。原告依据合同约定为海滨城广场小区提供物业服务至今。2003年1月22日，被告通过向案外人黄爱贞购买的方式取得深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处海滨广场3栋204号房屋产权，涉案房屋为住宅商品房，建筑面积为100.60平方米。2013年8月16日，被告收到原告发出的《律师函》，原告在该律师函要求被告支付拖欠从2003年3月至2013年5月的物业管理费、本体维修基金。上述事实，有当事人庭审陈述及原告提供产权资料电脑查询表、资质证书、商事主体登记及备案信息查询单、物业管理合同、垃圾清运合同、清洁服务合同、清洁除虫合同、电梯维修保养合同、监控系统改造工程施工合同、照片、工作人员社保清单、欠费清单等证据，被告提交的物业服务合同、照片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在上述物业服务合同到期后，涉案小区业主委员会未与原告签订合同，但亦未要求原告退出物业服务区域，仍由原告为涉案小区提供物业服务，原告请求被告参照原物业服务合同约定的标准支付合同到期后继续服务期间的服务费，有法律和事实依据，可予支持。被告在缺乏证据证明其存在正当理由的情况下，拒绝向原告缴纳物业管理费和本体维修基金，显属违约，原告诉请被告支付上述欠费的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2013年8月才向被告主张权利，因此，原告诉请被告支付拖欠的2003年3月至2011年7月的物业管理费的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，本院不予支持。经计算，被告拖欠的2011年8月至2013年7月的物业管费为2，414.4元（100.6元／月×24个月）。本院认为，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施的养护和改造，关于本体维修基金的诉讼请求不适用诉讼时效规则，被告应当向原告支付拖欠的2003年3月至2013年7月的本体维修基金1，886.25元（0.15元／平方米／月×100.6平方米×125个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告董土木应于本判决发生法律效力之日向原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司支付拖欠的2011年8月至2013年7月的物业管理费2，414.4元及2003年3月至2013年7月的本体维修基金1，886.25元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74元，由被告负担30元，原告负担44元，该费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一三年十一月二十九日书记员 罗乐瑜书记员 王菲菲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：百度“”