（2013）东中法民一终字第1749号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2014-02-18

案件名称

梅州绿丹兰精细化工有限公司与东莞市泰联实业投资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梅州绿丹兰精细化工有限公司,东莞市泰联实业投资有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2013）东中法民一终字第1749号上诉人（原审被告）：梅州绿丹兰精细化工有限公司。住所地：广东省梅州市梅江区三角镇龙上村。法定代表人：李贵辉。委托代理人：肖文，广东尚智和律师事务所律师。委托代理人：李尧宏，广东尚智和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市泰联实业投资有限公司。住所地：东莞市寮步镇西溪凫溪新村二巷***号。法定代表人：尹锦兴。委托代理人：尹暖新，该公司员工。委托代理人：蒋志勇，广东中亚律师事务所律师。上诉人梅州绿丹兰精细化工有限公司（以下简称绿丹兰公司）因与被上诉人东莞市泰联实业投资有限公司（以下简称泰联公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第2455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年2月25日，泰联公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认自2013年1月7日起，涉案之租赁物业已完全符合双方《建筑物及用地租赁合同》第6条约定之交付标准，泰联公司已履行租赁物业的交付义务；2、泰联公司自2013年2月14日起解除涉案之租赁合同，并无需退还绿丹兰公司已缴交的租赁保证金1800000元。在庭审中，泰联公司放弃第1项诉讼请求并明确要求解除的租赁合同是指《建筑物及用地租赁合同》。原审法院经审理查明：2007年8月26日，泰联公司与深圳市俊坚实业有限公司签订了一份《建筑物及用地租赁合同》，内容为泰联公司根据深圳市俊坚实业有限公司的使用要求，在其所有的证号为东府国用（2007）第特339号的土地上修建建筑物，并将该土地连同地上建筑物一并租赁给深圳市俊坚实业有限公司使用。深圳市俊坚实业有限公司向泰联公司交纳1800000元作为保证金，签订合同时付50%，泰联公司正式动工修建厂房时再支付50%。保证金从计租日起第6年开始从租金中逐笔扣除，在保证金扣回前，若深圳市俊坚实业有限公司中途不再继续租赁涉案的土地及地上建筑物，则泰联公司可以没收保证金。合同中对物业交付标准作出约定，主要有地面铺设、用电、消防标准等方面。泰联公司在该合同甲方处加盖公章，深圳市俊坚实业有限公司在该合同乙方处加盖公章。泰联公司主张合同签订后，由于经济环境的问题，双方并未实际确定修建建筑物的时间。2011年6月15日，泰联公司、绿丹兰公司及深圳市俊坚实业有限公司共同签订了《关于转让〈建筑物及用地租赁合同〉之乙方权利义务的补充合同》，该合同约定深圳市俊坚实业有限公司将其在《建筑物及用地租赁合同》中的权利义务概括转让给绿丹兰公司，绿丹兰公司承接深圳市俊坚实业有限公司在《建筑物及用地租赁合同》中的权利义务，泰联公司予以同意。剩余的50%保证金900000元由绿丹兰公司在补充合同签署后5日内支付给泰联公司，建筑物的交付时间在补充合同签署后由泰联公司、绿丹兰公司根据工程进度另行协商。泰联公司向原审法院提交了建字2010-14-011号《建设工程规划许可证》和建字2011-14-1051号《建设工程规划许可证》，拟证明泰联公司已按照合同约定办理了涉案建筑物A厂房和B厂房的建设工程规划许可证，涉案合同合法有效。泰联公司提交了东公寮消验（2012）第0045号建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南方电网客户工程竣工报验检验报告单》，拟证明泰联公司已按合同约定办理了涉案建筑物A厂房和B厂房的消防验收，并已符合合同约定的用电要求。泰联公司提交了工程质量验收记录和建筑物现场光盘，拟证明涉案的建筑物已经修建完毕，并在2012年10月30日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位进行了竣工验收。泰联公司主张其已按照绿丹兰公司的要求修建了建筑物，并已达到交付条件。泰联公司向原审法院提交了公证书及3份通知，并主张其多次要求绿丹兰公司进行接收涉案的租赁物。1、2012年12月29日泰联公司以邮寄方式向绿丹兰公司发出通知，要求绿丹兰公司在接到通知后2日内验收并接收涉案的租赁物，逾期则视为通过验收并接收租赁物。但该通知由于无人签收被退回。2、2013年1月15日，刁志影在绿丹兰公司的经营场所签收了泰联公司送去的通知，并出具收条。泰联公司主张刁志影是绿丹兰公司的员工，通知内容即为前述第1项中的通知内容。3、2013年1月29日，泰联公司以邮寄的方式向绿丹兰公司发出通知，要求绿丹兰公司在收到通知后15日内派人对涉案的租赁物进行验收并接收，逾期则视为绿丹兰公司解除合同，泰联公司没收绿丹兰公司已交付的保证金。东莞市公证处就该投递行为出具了公证书。但经核实，该邮件并未妥投。原审法院认定上述事实的证据有：泰联公司提交的《建筑物及用地租赁合同》、《关于转让〈建筑物及用地租赁合同〉之乙方权利义务的补充合同》、建字2010-14-011号《建设工程规划许可证》、建字2011-14-1051号《建设工程规划许可证》、东公寮消验（2012）第0045号建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南方电网客户工程竣工报验检验报告单》、光盘、通知、公证书以及一审庭审笔录等。原审法院认为：绿丹兰公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。根据《关于转让〈建筑物及用地租赁合同〉之乙方权利义务的补充合同》的约定，绿丹兰公司已承接了《建筑物及用地租赁合同》中深圳市俊坚实业有限公司的权利和义务，《建筑物及用地租赁合同》中的相对方变更为泰联公司、绿丹兰公司，泰联公司、绿丹兰公司双方应当按照《建筑物及用地租赁合同》的约定享受权利、履行义务。涉案的租赁物已办理了建设工程规划许可证，涉案合同合法有效。根据泰联公司提交的证据显示，泰联公司已根据合同的约定修建了建筑物并通过竣工验收和消防验收，亦按合同约定安装了电力设施，绿丹兰公司没有提交证据证明涉案的租赁物未达到交付条件，应当认定涉案的租赁物已达到合同约定的交付条件。泰联公司多次通知绿丹兰公司验收并接收涉案的租赁物，应当认定泰联公司已按合同约定履行交付的义务。没有证据证明绿丹兰公司对涉案的租赁物提出异议或双方对交付日期另有约定，也没有证据证明绿丹兰公司已接收涉案租赁物并按合同约定交纳租金，绿丹兰公司怠于履行接收的义务，应当认定绿丹兰公司违约并导致合同不能继续履行。在此情形下，泰联公司要求解除合同符合法律规定。泰联公司于2013年1月29日向绿丹兰公司发出的邮件并未妥投，但泰联公司已以诉讼的方式通知绿丹兰公司与其解除合同的意思表示，原审法院于2013年3月4日向绿丹兰公司送达了泰联公司提交的起诉状和证据副本，应当认定绿丹兰公司至少已于2013年3月4日知晓泰联公司要求与其解除合同的意思表示，因此原审法院认定《建筑物及用地租赁合同》于2013年3月4日解除。绿丹兰公司违约，按合同约定，其已交纳的保证金1800000元由泰联公司收取。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2013年6月17日判决：一、确认《建筑物及用地租赁合同》已于2013年3月4日解除。二、东莞市泰联实业投资有限公司无需向梅州绿丹兰精细化工有限公司返还保证金1800000元。三、驳回东莞市泰联实业投资有限公司其他诉讼请求。一审受理费21000元由梅州绿丹兰精细化工有限公司承担。绿丹兰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审程序违法。1、原审认定绿丹兰公司经合法传唤、无正当理由拒不到庭应诉，故而依据泰联公司单方面提交的证据材料对绿丹兰公司做出缺席判决。但事实上，绿丹兰公司从未收到过原审法院的传唤材料，包括法院的开庭传票、泰联公司的起诉状副本及证据材料等。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第181条第（3）项的规定，本案应当撤销原审判决，发回原审法院重新审理。（二）原审适用法律错误，存在“遗漏必须参加诉讼的当事人”的情形。1、原审认定绿丹兰公司已概括受让了《建筑物及用地租赁合同》中深圳市俊坚实业有限公司的权利和义务，即《建筑物及用地租赁合同》中的相对方变更为绿丹兰公司、泰联公司，故上述双方应当按照约定享受权利、履行义务。2、按照《关于转让〈建筑物及用地租赁合同〉之乙方权利义务的补充合同》的描述，深圳市俊坚实业有限公司是将其合同的权利义务概括转让给绿丹兰公司。既然是权利义务概括转让，绿丹兰公司应完全取代深圳市俊坚实业有限公司在原合同中的法律地位。但根据《补充合同》第四条约定“本补充合同签订后，绿丹兰公司应与深圳市俊坚实业有限公司一并向泰联公司承担共同责任”，该补充的责任并不是可以进行选择的连带责任，而是三方通过合同形式确定的共同责任。故在合同履行过程中出现的任何问题，绿丹兰公司与深圳市俊坚实业有限公司一并向泰联公司承担《建筑物及用地租赁合同》中的责任。因此泰联公司不能仅将绿丹兰公司列为被告，而应将深圳市俊坚实业有限公司共同列为被告，深圳市俊坚实业有限公司属于必须参加诉讼的当事人。即使泰联公司没有申请追加，原审也有义务依取权追加。本案中的1800000元保证金，一半由绿丹兰公司支付，一半由深圳市俊坚实业有限公司支付，原审从查清事实真相的角度出发，也应追加深圳市俊坚实业有限公司到诉讼中来。3、绿丹兰公司一直有派人员在案涉厂房项目现场驻守，泰联公司不可能联系不上绿丹兰公司，原审判决提到的泰联公司多次发函给绿丹兰公司，绿丹兰公司不接收函或主观不接收涉案工程，明显与事实不符。据此，绿丹兰公司请求本院依法撤销原审判决，发回原审法院重审。被上诉人泰联公司没有在法定期限内提交书面答辩意见。经本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审查明：1、原审法院向绿丹兰公司邮寄了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票，邮寄的地址是绿丹兰公司的住所地、收件人是绿丹兰公司，查询结果显示为投递并签收。原审法院还通过邮寄的方式向绿丹兰公司送达了原审判决书，邮寄的地址是绿丹兰公司的住所地，绿丹兰公司确认收到原审判决书。2、《关于转让〈建筑物及用地租赁合同〉之乙方权利义务的补充合同》第四条约定“本补充合同签订后，深圳市俊坚实业有限公司应与绿丹兰公司一并向泰联公司承担共同责任”。绿丹兰公司主张该条是三方对“合同权利义务概括转让”的变更，应理解为绿丹兰公司与深圳市俊坚实业有限公司各承担50%的责任；泰联公司主张系为了让深圳市俊坚实业有限公司对其合同权利义务概括转让作一个担保而签订。二审中，绿丹兰公司提供了《股东合伙人协定书》、《合伙股东决议》，拟证明深圳市俊坚实业有限公司的法定代表人就是绿丹兰公司的实际合伙人之一，深圳市俊坚实业有限公司并未实际退出案涉租赁合同。泰联公司则认为上述协议属于内部协议，不能对抗泰联公司，也不能改变泰联公司和绿丹兰公司之间的法律关系。3、绿丹兰公司确认泰联公司建设的案涉厂房已达到合同约定的交付标准，但是泰联公司没有通知绿丹兰公司去验收，不存在绿丹兰公司拒绝验收的情况，绿丹兰公司还有工作人员驻守在案涉厂房工程现场。泰联公司则主张绿丹兰公司之前是有个简易的招商办公室设立在案涉厂房工地附近，但该办公室工作人员均没有绿丹兰公司的授权文件，后期也未能与泰联公司有效沟通，在2012年11月份就撤走了。4、绿丹兰公司确认其公司固定电话是0753-231****，法定代表人李贵辉的手机号码是1380886****。5、泰联公司主张其曾向绿丹兰公司送过三份接收案涉厂房的通知，并提供了一张收条、两张邮政EMS邮单及一份公证书作为证据。其中两份通知是通过邮政EMS向绿丹兰公司邮寄的：2012年12月29日的邮寄通知，邮寄的地址是绿丹兰公司的住所地，联系电话是绿丹兰公司法定代表人李贵辉的手机号码1380886****；2013年1月29日的邮寄通知，经过东莞市公证处公证，邮寄的地址是绿丹兰公司的住所地，联系电话是绿丹兰公司的固定电话。绿丹兰公司主张上述两份邮件均未收到，且绿丹兰公司的代理人不清楚2013年1月15日的收条上签名的刁志影是否为绿丹兰公司的员工。6、《建筑物及用地租赁合同》第5条第3项约定，在保证金扣回前，若乙方（承租人）中途毁约不继续租赁该合同项下之土地及厂房，则甲方（出租人）有权没收保证金以弥补损失，不足部分尚可继续向乙方追讨。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕绿丹兰公司的上诉，本院分析如下：关于原审法院是否存在程序违法的问题。绿丹兰公司主张其并未收到原审法院的传唤材料，原审法院在未通知的情况下认定绿丹兰公司无正当理由拒不当庭应诉，违反了民事诉讼程序。经审查，原审法院向绿丹兰公司邮寄了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票，邮寄的地址是绿丹兰公司的住所地、收件人是绿丹兰公司，且查询结果显示为投递并签收。原审法院还通过邮寄的方式向绿丹兰公司送达了原审判决书，邮寄的地址同样是绿丹兰公司的住所地且绿丹兰公司确认已经收到。原审法院已通过合法的方式向绿丹兰公司寄送诉讼材料，并非违反法定程序未通知绿丹兰公司到庭参加诉讼。在原审法院邮寄的传票等材料已显示投递并签收，且原审法院向同一地址邮寄原审判决书绿丹兰公司已确认收到的情况下，绿丹兰公司主张其未收到传票等材料且未有相反证据证明，本院对其主张不予采信。关于本案是否存在遗漏必须参加诉讼的当事人的情况。绿丹兰公司主张根据《关于转让〈建筑物及用地租赁合同〉之乙方权利义务的补充合同》第四条约定，原审法院应当依法追加深圳市俊坚实业有限公司为共同被告。但《关于转让〈建筑物及用地租赁合同〉之乙方权利义务的补充合同》第四条系约定深圳市俊坚实业有限公司应与绿丹兰公司共同承担责任，泰联公司要求绿丹兰公司承担全部的责任并未违反合同的约定。绿丹兰公司还主张深圳市俊坚实业有限公司的法定代表人实际为绿丹兰公司的合伙人，深圳市俊坚实业有限公司并未实际退出案涉租赁合同，但上述均系绿丹兰与深圳市俊坚实业有限公司之间的法律关系，与案涉租赁合同纠纷没有直接的关联性。本案中没有证据显示深圳市俊坚实业有限公司为本案必须参加诉讼的当事人，绿丹兰公司主张原审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人，缺乏事实依据，本院不予采信。关于泰联公司要求解除合同并没收保证金的主张是否成立的问题。泰联公司主张案涉厂房已符合合同约定的交付条件，其多次通知绿丹兰公司前来验收但绿丹兰公司一直未来验收；绿丹兰公司确认泰联公司已建设的案涉厂房已符合合同约定的交付条件，但主张是泰联公司未通知绿丹兰公司验收，绿丹兰公司认为其一直有工作人员驻守在案涉厂房工程现场。泰联公司提供的两份邮单显示泰联公司已两次通过邮寄方式向绿丹兰公司发出接收案涉厂房的通知，邮寄的地址和联系方式为绿丹兰公司的住所地和固定电话、法定代表人手机号码。泰联公司已通过合理的方式向绿丹兰公司发出接收案涉厂房的通知，绿丹兰公司未能收到上述两份通知的原因不在泰联公司，可以认定泰联公司已按约建设了案涉厂房并尽到了合理的通知义务。且绿丹兰公司作为承租人，亦应按约接收案涉厂房并支付租金，泰联公司的证据可以反映泰联公司有积极通知绿丹兰公司履行合同的行为，但未有证据显示绿丹兰公司曾向泰联公司要求履行合同。故本院认定泰联公司已按约履行合同义务，系绿丹兰公司怠于接收厂房和交纳租金，构成违约并导致合同不能履行。泰联公司要求解除合同合理，主张无需向绿丹兰公司返还保证金1800000元符合合同约定，原审法院予以支持并认定案涉租赁合同于2013年3月4日解除并无不当，本院予以维持。综上所述，绿丹兰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由梅州绿丹兰精细化工有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　卢健如代理审判员　　徐华毅代理审判员　　刘海燕二〇一三年十一月二十九日书　记　员　　李淑仪附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第1页，共13页更多数据：