（2013）鼓民初字第2907号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2015-01-06
案件名称
伯恩（福建）物业管理有限公司与左慧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
伯恩（福建）物业管理有限公司,左慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第2907号原告（反诉被告）伯恩（福建）物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。法定代表人杜早治。委托代理人廖小丽，女，汉族，1982年10月2日出生，广东省惠东县人。委托代理人严秀青，女，汉族，1978年5月26日出生，福建省尤溪县人。被告（反诉原告）左慧，女，汉族，1969年11月15日出生。委托代理人余学文，男，汉族，1969年9月出生，系被告丈夫。原告（反诉被告）伯恩（福建）物业管理有限公司与被告（反诉原告）左慧物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖小丽、严秀青、被告左慧及其委托代理人余学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为一级，原告于2011年8月与运盛（福建）地产有限公司签订保福新苑美之国《福州市前期物业管理服务合同》，约定由原告为保福新苑（美之国）提供物业管理服务至2014年7月19日止，合同第五条约定了物业服务费为：别墅：一、二期联排、双拼：为2.00元／月／平方米，叠拼：1.50元／月／平方米，高层住宅：1.50元／月／平方米，商业店面3.00元／月／平方米。同时，合同第九条约定物业服务费应于每月5日前向原告交纳，逾期违约金为每逾期一日按应交纳欠费总额的5‰计付，并在合同中约定了相关的责任与义务。原告依照《福州市前期物业服务合同》中的相关约定对保福新苑（美之国）提供物业管理服务。而被告却拒绝依照保福新苑（美之国）的《福州市前期物业管理服务合同》中相关约定缴纳物业管理服务费和公共水电使用费，暂计2012年9月30日止累计拖欠原告物业管理服务费1219.32元（2012年1月1日至2012年9月30日止共计9个月），并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日仟份之伍的利率支付逾期违约金，暂计至2012年9月30日逾期违约金共计914.5元，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止。综上所诉，被告的行为不仅违约，而且还侵害了其他绝大部分已依约交纳物业服务费业主的合法权益。原告多次口头、电话及函件催缴，但被告至今不履行付款义务。原告依据我国《民事诉讼法》第一百零八条之规定具状诉至贵院，恳请贵院依法立案审理，并判决支持原告诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付暂计2012年1月1日至2012年9月30日止共计9个月物业管理服务费1219.32元，并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日仟份之伍的利率支付逾期违约金，暂计至2012年9月30日逾期违约金共计914.5元，按约定计算标准费用应记至被告履行义务之日止；2.本案一切诉讼费全部由被告承担。被告辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先：1、未与业主签订有效合同；运盛（福建）地产有限公司与原告于2011年8月签订的《福州市前期物业服务合同》第四条约定：“乙方提供的前期物业服务，包括物业共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的环境卫生维护；物业管理区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等，质量标准应达到《福州市普通住宅物业服务一级标准》（详见附件）。”《福州市普通住宅物业服务一级标准》中二、（一）4项中约定：与被服务对象签订规范的物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。作为业主只有与福州兴鸿业物业管理有限公司签订的《福州市物业服务合同》（从2010年交房时始），该合同中第二十七条明确规定“本合同自签定之日起至业主委员会于物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止。同时根据国务院《物业管理条例》有关规定，在业主不知情的情况下更换物业，其向业主收费的合法性存在疑问。2、未履行物业管理区域内安全防护和秩序维护的义务；2011年9月18日，其私家车（闽A×××××）停在美之国小区内路边，一部外来车辆将其车撞损。门岗距其家约10米，门岗距车约15米，当时保安说看见了撞车，但既未告知其，也未将肇事车拦下询问，随意将车放行。在其与原告管理人员交涉时，管理人员说保安是新来的，代表个人行为。后找原告交涉，原告否认其有责任。约19时被告报警，且洪山派出所已立案。原告的行为未履行《福州市前期物业服务合同》第十七条第九款中约定：维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防将结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。3、发生突发事件时未履行告知相关业主的义务；2011年9月18日下午时分，其私家车被撞损后，原告聘请的保安未向答辩人告知，随意将车放行，违反了《福州市普通住宅物业服务一级标准》中二、（二）6项：对发生突发事件，事发时及时告知相关业主（物业使用人），并报告有关部门，同时协助采取相应措施。二、其主张先履行抗辩权，在原告纠正不当履约行为前，有权暂缓支付物业服务费用；因原告不能适当履行物业服务义务，答辩人车辆被撞，给答辩人带来一定的经济损失和精神损害，针对伯恩（福建）物业管理有限公司只收物业服务费，不履行担当的义务，其实在无奈，才从2012年1月至2012年9停止交纳物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，其有权暂缓支付物业服务费用。原告诉请违约金违背了国务院《物业管理条例》和《福州市前期物业服务合同》，缴纳日千分之五的违约金无依据，原告违约在先，其无需缴纳违约金。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告诉称，2011年9月18日，反诉人私家车（闽A×××××）（灰色的蒙迪欧-福特）停在美之国小区路边，一部外来车辆将其车撞损。其于当日19时许报警，洪山派出所以故意损毁财物受理此案。依据《福州市前期物业服务合同》第四条、第二十三条约定，由于反诉告未履行相应义务，给其造成经济损失和精神损失。为维护自身合法权益，反诉人特提出反诉，请求人民法院依法判决：1.请求法院判令反诉被告承担车辆修理费665元；2.请求法院判令反诉被告承担交通费300元（15元／次×4次／天×5天）；3.请求法院判令反诉被告承担车辆贬值损失7852.5元（157050×5%）；4.请求法院驳回反诉被告要求反诉原告支付逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求；5.请求法院判令被反诉人承担本案的诉讼费用。反诉被告辩称，反诉原告无法证明其车辆是在美之国小区刮伤，其诉请缺乏事实依据，应不予支持。经审理查明，被告系鼓楼区洪山镇梅峰路＊号保福新苑＊期＊楼＊单元业主。2011年8月18日，原告与运盛（福建）地产有限公司签订《福州市前期物业管理服务合同》为保福新苑（美之国）提供物业服务。原告于签约后，即依合同约定提供物业管理服务。被告入住鼓楼区洪山镇梅峰路＊号保福新苑＊期＊楼＊单元业主，其住宅面积90.32平方米，根据物业服务合同的约定，其每月应缴纳的物业费为1.50元／月.平方米×90.32平方米=135.48元。被告自2012年1月1日起即未缴纳物业费，至2012年9月30日尚欠物业费1219.32元（自2012年1月1日至2012年9月30日止共9个月）。另查明，2011年9月18日，原告的丈夫余学文向福州市公安局洪山派出所报警，称其所有的车辆（闽A×××××）在保福新苑（美之国）小区内被其他车辆刮坏。2011年9月21日，洪山派出所以故意毁损财物为案由受理此案。本院认为，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。2011年8月18日，原告与运盛（福建）地产有限公司签订《福州市前期物业管理服务合同》为保福新苑（美之国）提供物业服务，被告系鼓楼区洪山镇梅峰路＊号保福新苑＊期＊楼＊单元业主，应受合同约束，依约履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供的物业服务同时未交物业管理费，其提交的证据又不足以证明原告存在未履行物业服务合同义务的情形，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告缴纳物业费和支付违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于被告（反诉原告）的反诉诉讼请求，本院认为，被告（反诉原告）提交的证据，仅能证明其车辆存在损坏，以及其曾就此事向福州市公安局洪山派出所报警，并不足以证明原告（反诉被告）存在过错或有违约行为导致其车辆的损坏，故其要求原告（反诉被告）赔偿损失，本院不予支持。鉴于被告（反诉原告）已向公安机关报案并已受理，被告（反诉原告）可待公安机关侦破此案后，另行提起诉讼，向施害人求偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告左慧于本判决生效之日起十日内向原告伯恩（福建）物业管理有限公司支付2012年1月1日至2012年9月30日的物业管理费1219.32元人民币以及违约金（以每月物业费135.48元为基数，逐月递增135.48元，从2012年2月1日起按每日仟分之伍计付到判决确定还款之日止）；二、驳回反诉原告左慧的诉讼请求。本案本诉诉讼费25元（原告预交50元），反诉诉讼费25元（被告预交50元），均由被告左慧承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 黄恒康二〇一三年十一月二十九日书记员 罗登煌 来源：百度“”