（2013）郴民一终字第453号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2014-10-31

案件名称

朱玉坤、朱俐莹与刘建华商品房买卖合同纠纷民事判决书

法院

湖南省郴州市中级人民法院

所属地区

湖南省郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱玉坤,朱俐莹,刘建华

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省郴州市中级人民法院民事判决书（2013）郴民一终字第453号上诉人（原审原告）朱玉坤。上诉人（原审原告）朱俐莹。委托代理人朱玉坤（系上诉人朱俐莹之母）。被上诉人（原审被告）刘建华。委托代理人钟善松。委托代理人方向初，资兴市大成法律服务所法律工作者。上诉人朱玉坤、朱俐莹因与被上诉人刘建华商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2013）资民二初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人暨上诉人朱俐莹的委托代理人朱玉坤，被上诉人刘建华的委托代理人钟善松、方向初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年5月30日，朱玉坤、朱俐莹（乙方）与刘建华（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、房屋位置面积：朱玉坤、朱俐莹购买刘建华开发的位于资兴市鸿都商业广场C2栋7楼706号住房一套，面积为133.28平方米，准确面积按实际丈量为准。价格为1244.5元／平方米，总房款165，867元。二、建筑结构及装修标准约定：房屋结构为全框架全现浇楼板，钢筋混凝土结构，外面贴外墙砖，室内墙体为普通抹灰，粗水泥地板，窗为铝合金窗，留好门洞，卫生间按设计要求，水电一户一表。三、付款方式：……3、银行按揭付款：签购房合同时付清30%即55，867元，余款按揭支付。……六：房产交付使用日期：房产交付日期为2009年5月30日。房产交付使用应在乙方购房款（包括银行按揭款）及契税等应交款项全部交清时交付，款项未交清之前房屋产权仍属甲方所有，乙方不得进行装修和使用。购房合同还对银行按揭、办证费用及其他费用、违约责任、装修要求等事项进行了约定。签订合同当日，朱玉坤、朱俐莹交首期购房款55，867元。2009年9月6日，朱玉坤、朱俐莹通过银行按揭支付给刘建华110，000元房款，之后朱玉坤、朱俐莹陆续向刘建华交纳办证、按揭贷款、住宅维修基金、水电开户等费用8640元。2009年10月13日，刘建华将朱玉坤、朱俐莹所购的C2栋7楼706号住房及住宅质量保证书、住宅使用说明书交给朱玉坤、朱俐莹，朱玉坤在刘建华的房屋移交证明书上签名，住宅质��保证书、住宅使用说明书上未载明所售房屋的节能措施、保温工程保修等信息。刘建华于2010年5月25日为朱玉坤、朱俐莹所购房屋办理了房屋契税证、于2010年6月28日办理了房屋所有权证、于2010年12月16日办理了国有土地使用权证。因房屋所有权证登记的房屋建筑面积为139.91平方米，大于房屋买卖合同上约定的133.28平方米，刘建华即要求朱玉坤、朱俐莹补交房款8521元，朱玉坤、朱俐莹未补交。刘建华将朱玉坤、朱俐莹的房产证交给了朱玉坤、朱俐莹，但未将契证、土地使用证交给朱玉坤、朱俐莹。2010年1月，朱玉坤、朱俐莹入住后，发现房屋屋顶有渗水、墙面开裂现象，遂向刘建华及有关部门反映，刘建华曾几次对朱玉坤、朱俐莹整个屋面进行维修，至今未发现渗水现象。资兴市质检站曾两次到现场查看后认为未发现该房屋的主体工程有问题，且墙面开裂的原因是该��屋系框架结构，并且二种不同的建筑材料在一起，所以才会出现裂缝现象。刘建华同意在有关部门指导下对朱玉坤、朱俐莹的房屋进行保修。刘建华把屋顶的防漏工程做完后，朱玉坤、朱俐莹以刘建华交付的房屋与设计方案不同为由，要求刘建华以存在档案室的结构设计总说明表上的说明对屋顶及屋内进行维修，且拒绝刘建华对屋面复原及裂缝的修复，双方经协商但未达成协议，朱玉坤、朱俐莹遂要求刘建华按300元／平方米的价格对其进行补偿，然后自行维修，但刘建华不同意该方案。2012年12月，朱玉坤、朱俐莹起诉刘建华要求返还国有土地使用权证与契证，后朱玉坤、朱俐莹撤回起诉。2013年1月6日，朱玉坤、朱俐莹诉至法院，请求：一、确认双方签订的《商品房买卖合同》无效；二、判令刘建华返还购房款、契税、房屋维修基金等共计174，507元；三、判令刘建��赔偿装修损失68，600元、赔偿房屋差价损失100，693元；四、判令本案诉讼费用由刘建华负担。鸿都商业广场项目部于2007年11月21日就东江南路与大兴路交叉口处建商住房的事项向资兴市城市规划管理处呈报审批的工程规模是6层楼（6楼为复式楼）。2008年7月24日，刘建华为鸿都商业广场C区商住楼补办了资兴市城市规划管理处建设工程规划许可证换证卡，该卡的建筑层数是4-7。刘建华经批准改建7楼，取消建复式楼。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，朱玉坤、朱俐莹以其所购房屋“屋面保温工程、外墙��保温体和外窗隔热保温部件均未按建筑节能设计要求施工安装，未在验收报告中注明建筑节能实施内容，未履行告知义务，未向买受人明示以及未在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明，合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形”为由，请求确认双方所签的《商品房买卖合同》无效，而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定‘强制性规定’是指效力性强制规定”。朱玉坤、朱俐莹所主张的合同无效的理由都属于管理性强制规定，不属于效力性规定，如合同违反了管理性强制规定，只产生行政管理上的法律后果，应承担行政管理上的法律责任，并不影响当事人之间签订合同的效力。刘建华所建的资兴市鸿都商业广场C区1、2栋原规划建6楼，其中6楼建复式楼，后��资兴市规划管理处批准建7楼，未建复式楼，且双方在《商品房买卖合同》中明确约定朱玉坤、朱俐莹向刘建华购买C2栋7楼706号住房一套，刘建华交付给朱玉坤、朱俐莹的房屋与合同约定的一致，故刘建华不存在故意隐瞒真实情况欺诈朱玉坤、朱俐莹的行为。《商品房买卖合同》中约定，朱玉坤、朱俐莹所购房屋面积为133.28平方米，准确面积按实际丈量为准，后朱玉坤、朱俐莹所购房屋产权登记面积为139.91平方米，与合同约定的面积误差绝对值超出3%，故朱玉坤、朱俐莹可以请求解除合同或者继续履行合同，但朱玉坤、朱俐莹收房后对房屋进行了装修并居住使用该房屋，由此可见，朱玉坤、朱俐莹的行为表明其愿意继续履行合同。朱玉坤、朱俐莹现以“房屋实际面积超过合同约定面积的4.97%”为由要求认定合同无效、要求刘建华退房、要求返还已付购房款及利息的请求，不符合法律规定，不予支持。双方在平等协商一致基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方依约履行了支付房款和交付房屋的义务，按照合同约定刘建华为朱玉坤、朱俐莹办理了该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《契证》，朱玉坤、朱俐莹取得了该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《契证》，朱玉坤、朱俐莹取得了该房屋所有权。朱玉坤、朱俐莹收房后对该房屋进行了装修并一直使用至今，双方签订的《商品房买卖合同》已实际履行完毕，且该合同也不存在损害国家、集体或他人利益的情形。因此，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和��民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回原告朱玉坤、朱俐莹的诉讼请求。案件受理费6457元，由原告朱玉坤、朱俐莹负担。上诉人朱玉坤、朱俐莹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，并由被上诉人返还购房款、契税、房屋维修基金等共计174，507元，由被上诉人赔偿装修损失68，600元、赔偿房屋差价损失100，693元，以上各项合计343，800元；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。理由为：原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审法院对以下事实没有查实：1、被上诉人无资质售房、无证售房的事实。第一，被上诉人提供虚假的《商品房预售许可证》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定。《国有土地使用权证》是2008年6月3日才取得的，报建申请是2008年6月才提交的，有关部门建房审批是2008年6月4日才开始的，《建设工程规划许可证》是2008年7月24日才取得，《建筑工程施工许可证》是2008年8月4日才取得的，由此可见，2007年12月，资兴市鸿都商业广场C区1、2栋是不可能取得预售许可证的，即使补办的话也是2008年8月以后了，因此，被上诉人出售房屋时没有取得预售许可证。第二，被上诉人是挂靠郴州资兴市房地产开发公司的开发商。2008年5月30日，被上诉人提供的是不规范的简易格式条款合同，合同也未加盖公章。双方并没有签订正式的商品房买卖合同。2、被上诉人违法计算面积的事实。第一，房屋套内建筑面积未按房产证上平面图所标尺寸计算；第二，公摊面积计算不明确；第三，阳台未封闭却按100%计算面积。因此，被上诉人存在欺骗行为。3、被上诉人规划外加��的事实。2007年11月城市规划报建审批建六层，2008年7月24日规划补办建七层，可“鲤鱼江鸿都商业广场建筑设计方案说明”中显示：本工程属于一栋“多层底商住宅楼”，而根据《房地产统计指标解释》“房屋总层数为地上层数与地下层数之和”、“多层住宅指四层至六层的住宅”，实际上资兴市鸿都商业广场C区1、2栋楼建成地下一层和地上七层共计八层。根据《鲤鱼江鸿都商业广场修建性总平面设计》“A-A剖面图”（2007.10），第八层（地上第七层）是个不确定的隔热层。一审中上诉人提供的第7份证据即第六层与第七层施工图设计文件，是2008年7月18日通过资兴市城市规划管理处盖章审批的，也就是说把原地上第七层隔热层改为第六层复式楼的顶层才是规划审批补办时确定的，而不是原审法院认定的“经批准改建七楼，取消建复式楼”。因此，被上诉人存在故意隐��和欺诈行为。4、房屋建筑施工及验收违反法律、行政法规强制性规定的事实。房屋开裂透水的原因是外墙自保温墙体、屋面防止保温施工未达施工图设计标准，使用的是不符合施工图设计文件要求的墙体材料、保温材料、门窗，因此，合同标的（房屋）因违反建筑节能强制性标准不能销售和交付使用。综上，被上诉人存在无资格售房、无证售房、违法计算面积、规划外加层、不合格房交付使用的事实，根据合同法和民法通则等相关法律之规定，上诉人与被上诉人所签合同因被上诉人存在故意隐瞒和欺诈行为以及标的物违法而无效。被上诉人刘建华辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受到法律的保护。第一，刘建华开发的资兴市鸿都商业广场系资兴市的重点工程项目。2008年5月30日，双方签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商��致的基础上签订的。当日上诉人交了C2栋706号房屋的首付款55，867元，并约定房屋的余款以银行按揭的方式支付。刘建华按合同约定于2009年10月13日将房屋交给了上诉人使用。随后，上诉人对房屋进行了全面装修。刘建华还按合同约定在2010年6月28日为上诉人办理了“三证”（朱玉坤、朱俐莹与银行办理了按揭手续后房产证抵押在银行）。由于上诉人尚欠房款8251元（实际面积大于合同面积），其他两证（契证和国有土地使用权证）仍押在刘建华的手中。第二，《商品房买卖合同》自始至终不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的无效情形。二、上诉人上诉所称事实是毫无根据的。其一，关于合同的问题。上诉人认为《商品房买卖合同》是不规范的简易格式条款合同。然而，作为合同总有一方起草，《商品房买卖合同》就双方对商品房买卖的权利与义务等主要条款所达成的合意写清楚了就行。如任何一方对草拟的合同条款不接受，那么在合同签字之前就应提出，并作修正，否则就应视为对草拟合同条款的认可。其二，上诉人提出《房屋预售许可证》是假的，这是不顾事实的猜测。刘建华提交的《房屋预售许可证》是资兴市房产管理局颁发的，这是有案可查的。其三，房产面积以实际丈量为准，事实上丈量房产面积都是房产部门的测绘队进行测量的，面积由测绘队确定，这种方法是目前的统一计算方法，无可非议。其四，关于房屋层数问题。房屋的层数应以规划部门的批文为准，规划部门批准刘建华所建C2的楼层是七层，而不是六层。上诉人自己购买的房屋也是七层的706房，上诉人在房屋交付使用到2012年12月10日第一次起诉的三年多时间里，经过装修到居住均没有提出该房是由六楼的复式楼改建的，如果真是六楼的复式楼改建的，有关部门也不会验收，而且还会进行处罚。特别是交付房屋前，朱玉坤、朱俐莹还多次查看过自己的房屋，并没有提出任何异议。三、被上诉人所出售的房屋不存在质量问题。第一，上诉人提出刘建华所建的房屋存在违反法律法规的强制性规定和故意隐瞒真实情况的欺诈行为，纯属子虚乌有。资兴市鸿都商业广场C2栋房屋已于2009年9月17日竣工，并通过了有关部门的验收合格。出售给上诉人的C2栋706房屋已于2009年10月13日交付，当时上诉人并没有提出任何质量问题。上诉人对房屋进行全面装修时，因其敲敲打打使墙体的框架梁柱与使用新型建筑材料填充墙的连接处出现微缝，对此，资兴市质监站曾两次派出技术人员到实地现场勘察，质监站的工作人员认为：“房屋的主体结构无异常。墙体开裂主要是使用新型建筑材料填充墙与梁柱连接处开裂，不影响到工程的质量，只要按《建设工程质量管理》的规定进行保修就可以了。”目前建筑施工的工艺下，使用新型建筑材料填充墙与梁柱连接处的微缝，本属于建筑工程的通病，根本不影响到工程的质量和人员的安全居住。但刘建华本着对用户负责的态度，同意对房屋的微缝进行修复，并已修复好，当要刮胶的时候却又遭到上诉人的拒绝。对没按保温的设计要求施工安装问题，主要是根据资兴市的实际情况和新建房屋的通常做法，作了适当的修改，且在《商品房买卖合同》第二条建筑结构和装修标准中作了进一步的明确，并得到了合同双方的同意认可。第二，上诉人提出被上诉人违反法律法规的强制性规定，但又没有明确提出是具体违法了哪条规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。二审中，上诉人朱玉坤、朱俐莹向本院提交下列证据：证据1、工程项目��理情况告知书；证据2、用地红线图；证据3、出让国有土地使用权证；证据4、建设工程规划许可证申请表；证据5、2008年6月，郴州资兴市房地产开发公司鸿都项目部向资兴市城市规划管理处提交的关于鸿都商业广场（二期）C区商住楼报建申请；证据6、鲤鱼江鸿都商业广场开发时间表；以上六份证据拟证明被上诉人售房时未取得预售许可证，欺骗了买房人。证据7、资城规（2006）08号关于资兴市鸿都商业广场方案（二期）初审意见；证据8、资兴市鸿都商业广场修建性规划总平面图；证据9、资兴市鸿都商业广场修建性道路竖向图“A-A剖面图”，拟证明上诉人所买706房并不存在；证据10、建筑设计说明，拟证明被上诉人故意隐瞒重要事实，欺骗买房人；证据11、负一层平面图，拟证明资兴市城市规划管理处补办的是半地下车库改建成3米高的车库，需计算��积；证据12、七层平面图、层面平面图、1-1剖面图；以上六份证据拟证明交付的房屋不符合规划控制性要求。证据13、朱玉坤房产信息存档合同，拟证明被上诉人不符合法律规定的售房资格条件，办证的材料是假的，存在欺诈行为；证据14、办证面积测绘报告（附：房产证平面图），拟证明办证面积计算弄虚作假；证据15、资建函（2006）76号文件，拟证明方向与证据7相同。被上诉人刘建华质证认为：对上诉人提供的证据1-6的真实性无异议，关联性与证明方向有异议，相关证照应以有关部门最后审批的为准；对证据7-12的真实性无异议，对证明方向、关联性有异议，对被上诉人所开发的楼盘相关部门都进行了验收，且房屋现已全部办理了房产证，如果违反了规划控制性要求的话，有关部门就不会给被上诉人办理房产证，还会进行处罚；对证据13的关联性、证明��向有异议，原来双方是签订了买卖合同，但是按房产局的要求签订格式合同，最后也并没有与上诉人签订房产局要求的格式合同；对证据14的真实性、关联性、证明方向均有异议，买卖合同中也有约定要以房产局的测绘面积为准；对证据15的真实性没有异议，证明方向有异议。本院认证认为：对证据1、2、3、4、5、6的真实性予以认可，对证明方向不予采信，结合本案事实来看，实际上被上诉人为包括上诉人在内的买房者都已办理了房产证；对证据7、8、9、10、11、12、15的真实性予以认可，但本案所涉房屋是否符合规划控制性要求应由相关职能部门作出认定，仅凭上述证据无法证实；对证据13的真实性、关联性、合法性不予认可，双方之间的权利义务关系应以双方于2008年5月30日签订的《商品房买卖合同》为依据；对证据14的真实性、关联性、合法性不予认可，房屋的��积应以房产部门最终的测绘面积为准。本院二审查明：（一）刘建华挂靠在郴州资兴市房地产开发公司的名下进行房产开发，朱玉坤在上诉状中也认为刘建华是挂靠在郴州资兴市房地产开发公司名下的开发商。（二）刘建华在一审已提交商品房预售许可证，朱玉坤、朱俐莹质证认为该份证据系假证。（三）2009年10月12日，资兴市建设局已对资兴市鸿都商业广场C区1、2栋进行竣工验收备案登记。其他的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一是上诉人朱玉坤、朱俐莹与被上诉人刘建华于2008年5月30日签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是上诉人朱玉坤、朱俐莹要求被上诉人刘建华支付各项损失共计343，800元的请求能否得到支持的问题。关于争议焦点一。上诉人朱玉坤、朱俐莹以被上诉人刘建华无资格售房、无证售房、违法计算面积、不符合规划进行加层、交付不合格房屋为由，向法院请求确认双方于2008年5月30日签订的《商品房买卖合同》无效，现本案的关键就是看上诉人朱玉坤、朱俐莹主张合同无效的理由是否成立。其一，首先，刘建华挂靠在郴州资兴市房地产开发公司的名下进行房产开发，刘建华在一审时已提交包含本案所涉房屋在内的商品房预售许可证，上诉人朱玉坤、朱俐莹则认为该许可证系假证，但其在一、二审中提供的证据不足以证实其主张。其次，2009年10月13日，被上诉人刘建华已将本案所涉房屋交付给上诉人朱玉坤、朱俐莹使用，且上诉人朱玉坤、朱俐莹装修入住使用后至今已有三、四年之久。之后，被上诉人刘建华相继为上诉人朱玉坤、朱俐莹办理了房屋所有权证、契税证、国有土地使用权证，因此，既然相关行政部门都已经为本案所涉房屋办理了合法手续，那么就意味��作为开发商的被上诉人刘建华在房屋办证之前就已具有完善的建房手续。因此，上诉人朱玉坤、朱俐莹认为被上诉人无资格售房、无证售房的理由不能成立。其二，双方在《商品房买卖合同》中约定“房屋准确面积按实丈量为准”，房屋所有权证中载明房屋的建筑面积为139.91平方米，这个数据是房产测绘部门进行房屋面积测绘后得出的，并不是被上诉人刘建华计算出来的，故上诉人朱玉坤、朱俐莹认为被上诉人刘建华违法计算房屋面积的理由也不能成立。其三，被上诉人刘建华已为变更C2栋房屋的规划设计办理了合法的变更手续，故上诉人朱玉坤、朱俐莹认为被上诉人刘建华不符合规划进行加层的理由也不能成立。其四，资兴市建设局已对被上诉人刘建华开发的鸿都商业广场C区1、2栋进行竣工验收备案登记，这已充分说明本案所涉房屋已验收合格，且房屋已交付给上诉人朱玉坤、朱俐莹使用至今，故上诉人朱玉坤、朱俐莹认为被上诉人刘建华交付不合格房屋的理由也不能成立。综上，上诉人朱玉坤、朱俐莹主张合同无效的理由均不能成立，且本案也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形，故上诉人朱玉坤、朱俐莹与被上诉人刘建华于2008年5月30日签订的《商品房买卖合同》系有效合同，上诉人朱玉坤、朱俐莹认为《商品房买卖合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，因此，上诉人朱玉坤、朱俐莹请求由被上诉人刘建华返还购房款、契税、房屋维修基金并赔偿损失的理由，因缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人朱玉坤、朱俐莹的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6457元，由上诉人朱玉坤、朱俐莹负担。本判决为终审判决。审　判　长　彭艳飞审　判　员　欧阳昆兰代理审判员　雷　　闻二〇一三年十一月二十九日代理书记员　杨丽群附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”