（2013）园民初字第2143、2145号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-01-20
案件名称
苏州富思博得投资顾问有限公司诉苏州怡家乐超市有限公司房屋租赁合同一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州富思博得投资顾问有限公司,苏州怡家乐超市有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2013）园民初字第2143、2145号原告苏州富思博得投资顾问有限公司，住所地苏州工业园区。法定代表人王俊清，该公司董事长。委托代理人季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托代理人张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告苏州怡家乐超市有限公司，住所地苏州市。法定代表人黄志成，该公司董事长。委托代理人王春兰，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托代理人张知烈，江苏合展兆丰律师事务所律师。原告苏州富思博得投资顾问有限公司（以下简称“富思博”）诉被告苏州怡家乐超市有限公司（以下简称“怡家乐”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后。依法适用简易程序由审判员丁晓峰独任审理，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告富思博的委托代理人季海兵、张心源、被告怡家乐的委托代理人王春兰、张知烈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告富思博诉称，2012年6月，原、被告双方分别签订两份房屋租赁合同，原告将中海星湖国际36幢115、116、117、118号商铺出租给被告，但被告未按约定支付房租，请求判令解除双方所签订的商铺租赁合同，被告将所承租商铺返还原告；支付拖欠租金138750元（暂计，要求计算至实际搬离之日）；支付违约金90180元。被告怡家乐辩称，被告不同意解除合同，原告所主张的欠款数额不对，至原告起诉之日，被告仅拖欠一季度租金。原告在合同履行过程中存在过错，应适当减让租金。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。经审理查明，2012年6月，原、被告双方分别签订两份商铺租赁合同。合同一约定的租赁物为苏州工业园区中海星湖国际36幢115、116、117号商铺，租赁期限为自2012年6月11日至2015年6月10日，免租期两个月，第一年度扣除免租期后租金为189300元、第二年度租金为227000元、第三年度租金为238300元，租金交付方式为季付、提前一个月支付下一季度租金，保证金为20000元。合同二约定的租赁物为苏州工业园区中海星湖国际36幢118号商铺，租赁期限为自2012年6月11日至2014年6月10日，免租期两个月，第一年度扣除免租期后租金为61300元、第二年度租金为73600元，租金交付方式为季付、提前一个月支付下一季度租金，保证金为6000元。上述两份合同均约定：甲方无违约行为，乙方逾期支付租金三个月以上，双方可选择提前解除合同；甲方违约没有按照约定交付房屋的，每迟延一天，应按照日租金支付违约金，同时，免租期和租赁期限相应顺延；双方根据合同有关约定选择解除合同的，不视为违约，无需因行使合同解释权而承担赔偿和违约责任；乙方拖欠房租1个月以上，甲方有权通知乙方解除合同，同时乙方向甲方支付相当于当年房租的30%的违约金。上述合同签订后，原告富思博按照约定将房屋交付被告怡家乐使用，被告按约定也支付了租赁保证金26000元，另支付租金187000元。付款时间、金额分别为：2012年6月付100000元，2013年1月22日付63000元，2013年3月1日付50000元。上述事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本案当事人争议的焦点是1：本案租赁合同是否应当解除；2、原告是否存在履约过错；3、原告主张的违约金是否过高。一、关于合同是否解除的问题。原告主张，依据合同约定，被告欠付租金1个月以上，原告有权解除合同并要求被告承担年租金30%的违约金。被告认为，被告已对承租房屋进行了装修，若解除合同损失较大，不同意解除合同。对此，原告表示若被告能及时付清全部欠付租金、违约金、诉讼费、律师费则原告同意继续履行，否则原告坚持要求解除合同。在本院审理过程中，被告怡家乐为表明其履约诚意，已将应付租金213900.2元交至本院提存。本院认为，根据双方合同约定，被告怡家乐应于2013年3月10日前累计支付租金250600元，但被告未能依约足额支付，尚欠63600元未付，故原告据此起诉要求解除合同并无明显不当。截至本案庭审之日，被告怡家乐应付2013年6月11日至12月10日租金合计为150300元，累计欠付租金数额为213900元。考虑到被告怡家乐已实际将全部欠付租金交至本院提存，充分表明了其继续履约的诚意，故为了避免损失扩大，本案诉争的两份租赁合同以继续履行为宜。二、关于违约金是否过高的问题本院认为，原告所主张的违约金虽然有合同约定为依据，但双方约定的计算数额明显过分高于因被告迟延支付租金给原告所造成的实际损失，依法应予调整。参照中国人民银行同期贷款基准利率，以贷款利率的1.3倍作为损失与违约金之间的平衡点，本院酌定被告怡家乐向原告富思博支付违约金8000元。三、关于原告过错问题被告怡家乐主张，原告在履约过程中存在过错，应对租金予以相应减让。被告称原、被告双方在2012年3月即已达成租赁协议，但约定的多处租赁物原告均未向被告交付，此外原告曾口头承诺为被告提供通道便利，该承诺未能履行，影响了被告的经营收益。对此，原告认可双方曾于2012年3月签约的事实，但原告认为被告未按约定支付租金和保证金，故合同未实际履行，原告在履约过程中不存在过错。本院认为，根据被告的付款情况可以表明，原、被告双方于2012年3月所签订的合同双方均未履行，双方于2012年6月重新签约并实际的行为本身亦足以表明双方对于租赁标的物的合意已经发生了变更，故被告以原告未按此前约定交付房屋主张原告存在过错的抗辩理由不成立。至于被告称原告答应提供通道便利的承诺，一方面无直接证据表明原告由此承诺，另一方面即便存在口头协商，因双方在合同中并未约定相应的违约责任，且亦无证据表明该承诺未履行所造成的实际损失，故被告据此要求减让租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告怡家乐未按合同约定支付租金，应承担相应的违约责任，鉴于被告怡家乐仍有继续履约的诚意，为避免损失扩大，本案双方的租赁合同应继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告苏州富思博得投资顾问有限公司与被告苏州怡家乐超市有限公司继续履行双方于2012年6月所签订的两份商铺租赁合同；二、被告苏州怡家乐超市有限公司于本判决生效之日起7日内向原告苏州富思博得投资顾问有限公司支付2013年12月10日前的到期租金213900元（已交至本院提存）；三、被告苏州怡家乐超市有限公司于本判决生效之日起7日内向原告苏州富思博得投资顾问有限公司支付违约金8000元；四、驳回原告苏州富思博得投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2479元由被告怡家乐负担，原告同意其所预缴的案件受理费由被告直接向其支付，本院不再退还，被告应于履行判决时一并向原告支付案件受理费2479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。审判员 丁晓峰二〇一三年十一月二十九日书记员 李爱华 来源：