（2013）闵民五（民）初字第1913号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-05-17
案件名称
孙凤南、陈志英等与张宝良、张玉龙等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙凤南,陈志英,张纯洁,张宝良,张玉龙,张爱红
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1913号原告孙凤南。原告陈志英。原告张纯洁。三原告共同委托代理人范俊峰，上海伟创律师事务所律师。被告张宝良。被告张玉龙。被告张宝良、张玉龙共同委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。被告张爱红。委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。原告孙凤南、陈志英、张纯洁与被告张宝良、张玉龙、张爱红确认合同无效纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告孙凤南、陈志英、张纯洁共同委托代理人范俊峰，被告张宝良、张玉龙，被告张爱红及其委托代理人刁骅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙凤南、陈志英、张纯洁诉称，2009年7月19日，被告张宝良和张玉龙在三原告不知情的情况下将位于闵行区浦瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告张爱红，并签订了房屋买卖居间协议，尚未办理过户手续，其实，事实是张宝良和张玉龙父子向张爱红借了55万元，并且用该房屋对上述借款做了抵押登记，父子俩还不起借款，所以将房子暂时给张爱红居住。该房屋是动迁安置商品房，是按照家庭人员的户口分配的，房屋产权属于家庭共同共有，共有产权人有张宝良、张玉龙、孙凤南、陈志英、张纯洁等五人，被告张爱红对此是知悉的，张宝良和张玉龙父子俩在三原告不知情的情况下无权处分系争房屋，其与被告张爱红签订的房屋买卖协议侵害了三原告的共有权利。原告直到现在才知道以上情况，三原告对父子俩的无权处分行为是完全反对的。《民通意见》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《城市房地产管理法》第38条规定，“共有房地产，未经其他共同共有人书面同意的，不得转让。”《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该条规定，“依合同法第五十一条规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效”。综上所述，三原告认为被告张宝良和张玉龙的无权处分行为侵害了原告对系争房屋的共有权利，为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求确认被告张宝良、张玉龙与被告张爱红签订的房屋买卖定金合同与补充协议无效。被告张宝良辩称，同意三原告的诉讼请求。原告陈述的是事实，系争房屋产权是五人所有，其确实是在三原告不知晓的情况下处分了房屋。被告张玉龙辩称，同意三原告的诉讼请求。当初是与被告张爱红签订了房屋买卖协议，但三原告不知情。被告张爱红辩称，不同意三原告的诉讼请求，三原告与被告张宝良、张玉龙是串通的，三原告对被告张宝良、张玉龙出售系争房屋是知晓的，被告张爱红与被告张宝良、张玉龙互不相识，不可能存在借款关系，55万元就是房款，有收条为证，而且双方是通过中介买卖房屋，为防止被告张宝良、张玉龙将系争房屋一房两卖，所以办理了抵押登记，在办理抵押登记时双方还签署了补充协议。经审理查明，原告孙凤南与被告张宝良系夫妻关系，被告张玉龙系原告孙凤南与被告张宝良的儿子，原告陈志英与被告张玉龙系夫妻关系，原告张纯洁系原告陈志英与被告张玉龙的儿子。原告陈志英与被告张玉龙于1989年6月28日登记结婚，2009年5月12日登记离婚，2012年4月18日再次登记结婚。2009年6月23日，被告张玉龙代理被告张宝良（作为被拆迁人，签约乙方）与案外人上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部（作为拆迁人，签约甲方）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：乙方所有的房屋坐落在芦胜村10组，建筑面积353.57平方米。安置款项有货币补偿款、棚舍和其他附属物补偿款、搬家补助费、基础奖、速迁奖、过渡费、购房补贴等合计1，239，986元。2009年6月25日，相关机构与被告张宝良确定了安置房屋，并出具编号为XXXXXXX的《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》1份，记载，芦胜村10组，动迁户张宝良，指定售房单位闵行区浦江镇动迁安置小组，核定安置面积295平方米，核定基价2，900元／平方米，房号分别为景舒苑六村XXX弄XXX号XXX室（74.93平方米）及景舒苑八村XXX弄XXX号XXX室（74.33平方米）。2009年7月19日，被告张宝良（作为出售人，签约甲方）与被告张爱红（作为买受人，签约乙方）签订《房屋买卖定金合同》1份，约定乙方预定甲方名下的位于闵行区浦瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积74.93平方米（以产权证登记面积为准），房屋单价7，340元／平方米，总房款为55万元。正式签订房屋买卖合同之前，甲方承诺为乙方所预定该房屋保留90天（自2009年7月20日至同年10月17日）。本协议签订时，乙方向甲方支付定金22万元。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。付款方式为甲、乙双方签订本《房屋买卖定金合同》当日乙方向甲方支付购房定金22万元；甲、乙双方签订《房屋买卖合同》，双方至交易中心做抵押并签章当日乙方向甲方支付购房首付价款33万元。甲方应向乙方出示房屋产权证、附属设施清单、户口迁出证明，甲方保证上述资格认证文件真实无瑕疵。甲方承诺：1、具备房屋买卖条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方双倍定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失；2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《房屋买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。乙方承诺：在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《房屋买卖合同》，并承诺在与甲方签订《房屋买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。甲方出现以下情形之一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《房屋买卖合同》的；2、甲方存在其他违法、违约行为导致双方不能签订《房屋买卖合同》的。其他未尽事宜双方协商解决，所签订补充协议与本合同同样具有法律效力。次日，被告张宝良将涉案房屋交付被告张爱红，张爱红收房后对房屋使用至今。2009年11月27日，拆迁人出具《配套商品房供应单》1份，记载，被拆迁户基本情况姓名为张宝良，原住房建筑面积为353.57平方米，原住址闵行区芦胜村10组，拆迁人上海市闵行区浦江镇人民政府重点工程指挥部，拆迁实施单位上海闵行区闵二房屋拆迁有限公司。所购房屋基本情况：开发单位上海汉石普瑞置业有限公司，小区名称景舒苑六村，所购房屋地址闵行区浦瑞路XXX弄XXX号XXX室，单价2，500元／平方米，建筑面积74.93平方米（以购房合同为准），总房价187，325元（以购房合同为准）。购房人基本情况：张宝良。同日，案外人上海汉石普瑞置业有限公司（作为卖方，签约甲方）与被告张宝良（作为买方，签约乙方）签订《上海市商品房出售合同》1份，约定乙方向甲方购买位于闵行区浦瑞路369弄《景舒苑六村》34号602室房屋，总房价款为187，325元等内容。2010年1月13日，涉案房屋的产权登记至被告张宝良名下。2010年2月7日，被告张宝良（签约甲方）与被告张爱红（签约乙方）又签订《补充协议》1份，约定甲方自愿将浦瑞路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权转让给乙方，转让总价为55万元，面积为74.93平方米，此价格为不变价。一、乙方已于2009年7月19日第一次付款给甲方22万元，2009年8月21日第二次付款给甲方20万元，2009年11月27日第三次付款给甲方10万元。二、剩余的3万元待房产证抵押后支付给甲方，另加2，000元利息。三、在房产证过户时，甲方必须配合乙方直至房产证上为乙方的名字为止，所有的费用由乙方承担。四、甲、乙双方在过户之前如发生意外，其继承人将履行该协议。五、甲、乙双方应认真履行该协议，否则视为违约，如甲方违约，甲方须退还全部购房款55万元外还应支付违约赔偿金55万元，如乙方违约，甲方所收的房款55万元不再退还。被告张玉龙在被告张宝良与被告张爱红签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》上均签字。另查明，被告张爱红自2009年7月19日起至2010年2月7日止分数次共向被告张宝良支付房款55万元及利息2，000元。因三原告认为被告张宝良与被告张爱红就涉案房屋签订《房屋买卖定金合同》及《补充协议》时未经其三人同意，房屋买卖行为应属无效而涉讼。以上事实，由三原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》、《配套商品房供应单》、案外人上海汉石普瑞置业有限公司与被告张宝良就涉案房屋签订的《上海市商品房出售合同》、被告张宝良与被告张爱红签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》、被告张爱红提供的涉案房屋产权人登记在被告张宝良名下的《上海市房地产权证》、银行转账凭证、被告张宝良出具的收到房款及利息的收条、被告张爱红使用房屋缴纳的水电费发票等证据以及原、被告的当庭陈述等为证。上述证据具有真实性且与本案相关联，本院确认其证据效力。原、被告提供的其余证据因与本案没有关联，本院对其不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：被告张爱红与被告张宝良签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》的效力问题。本案中，被告张爱红于2009年7月19日就涉案房屋与被告张宝良签订《房屋买卖定金合同》时是基于被告张宝良提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》及《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》，而上述两份材料的内容均显示被告张宝良为房屋的权利人，其有权处分涉案房屋。且被告张宝良在此过程中也从未主动向被告张爱红披露过三原告为上述房屋共有人的情况。且在之后签订的《上海市商品房出售合同》及办出的《上海市房地产权证》上登记的权利人也为被告张宝良。因此，被告张爱红与被告张宝良就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》系签约双方的真实意思表示，于法不悖，合法有效。此外，房屋买卖属家庭内部重大事项，每个共有产权人之间应该对此进行协商并取得一致同意。被告张宝良于2009年7月19日通过签订房屋买卖协议的方式向被告张爱红出售涉案房屋，被告张爱红于次日取得涉案房屋并使用至今，三原告在涉案房屋于2009年因动迁取得后长达3、4年的时间里，作为房屋的共有产权人对于房屋的实际情况不闻不问导致对涉案房屋已出售的情况完全不知情是不符合常理的。现被告张爱红以不低于当时市场价的对价购买涉案房屋，其善意、有偿取得了涉案房屋，系善意买受人，合法权益应当得到维护。三原告关于被告张爱红与被告张宝良签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》无效的意见，与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙凤南、陈志英、张纯洁的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告孙凤南、陈志英、张纯洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 陈洁二〇一三年十一月二十九日书 记 员 钱洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：