（2013）融民初字第3502号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2016-11-01
案件名称
福州天翔物业服务有限公司与陈文妹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福清市人民法院
所属地区
福清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州天翔物业服务有限公司,陈文妹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十六条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2013）融民初字第3502号原告福州天翔物业服务有限公司，住所地福建省福清市石竹街道棋山村耀华工业村。法定代表人倪立贤。委托代理人钟兆恩，男，1969年9月12日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。系原告公司职员。委托代理人游志兵，福建宇凡律师事务所律师。被告陈文妹，女，1973年2月16日出生，汉族，福建省福清市人，原住福清市，现住福清市。本院于2013年7月2日分别立案受理了原告福州天翔物业服务有限公司（以下简称“天翔物业”）与被告王钦兴、被告陈吓华、被告陈文妹、被告林晓云、被告郑彩英、陈晗、被告林叔銮六起物业服务合同纠纷案，依法组成合议庭，于2013年9月5日、11月8日两次公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人钟兆恩、游志兵及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔物业诉称，2009年12月1日，原告与福建天翔房地产有限公司（以下简称“天翔地产”）签订一份《凯旋城物业管理委托合同书》，合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中电梯高层住宅为0.9元／月·平方米；物业费用由业主或使用人在每月5日前履行交纳义务；水、电按实际的费用公摊。后福清市天翔凯旋城业主委员会（以下简称“凯旋城业委会）于2013年4月正式成立，并与原告重新签订《物业服务合同》，合同约定高层住宅每月按建筑面积1.1元／㎡收取物业管理费。被告陈文妹作为福清市凯旋城小区的业主，拥有凯旋城3#901住宅，未按上述合同约定履行交费义务，尚欠原告物业服务费及水电公摊费等，故提起诉讼，请求判令：1、被告陈文妹支付2013年1月1日至2013年6月30日物业管理费1013元、2013年1月1日至2013年5月31日水电公摊210元；2、被告陈文妹以欠款总额按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金从2013年2月1日起直至结清全部物业管理费止。原告天翔物业向本院提交如下证据材料：1、凯旋城前期物业服务合同及备案证明各一份，证明原告与开发商天翔地产订立前期物业服务合同并经过备案。2、福建省物业服务合同及备案证明各一份，证明原告与凯旋城业委会订立凯旋城小区的物业服务合同并经过备案。3、被告的交房通知书一份，证明开发商向被告交房的时间。4、凯旋城业委会的会议记录、证明、调价征询统计总结各一份，证明业委会选聘原告为小区的物业服务企业以及原告服务质量好，提高物业费已征询过各业主和业委会意见。5、凯旋城业委会出具的证明一张，证明凯旋城小区共有户数情况以及安装电梯情况。6、2013年1-5月凯旋城小区水电公摊明细表及水电费发票、收款收据等，证明凯旋城小区各月水电费以及耗材总金额及各户收费分摊情况。7、凯旋城瓷砖脱落、物业续签等问题协调会议记录及石竹街道福兴社区居委会出具的证明各一份，证明凯旋城小区的物业费按照每平方米新区1.1元，旧区0.8元收取，实际上已经低于业委会成立前协调的每平方米各上调0.3元，多出部分在业委会成立后已退还。8、福清市天翔凯旋城业主委员会公告（2013第001号】一份，证明已经将收费标准告知小区业主。9、凯旋城小区业主大会会议记录、业委会会议记录及业委会备案证明各一份，证明凯旋城小区业委会依法选举成立并经备案登记。10、关于调整物业服务费的意见征询函共520份，证明物业服务费上调0.3元／平方米已征询过全体业主的意见，并且已经征得大部分业主的同意。被告陈文妹辩称，被告拥有凯旋城小区3#901房，面积168.76平方米，物业费确实交到2012年12月份止。现请求法院依实际情况公正裁决，理由如下：一、假定凯旋城业委会与原告签订的物业服务合同是合法有效的，依该合同第三十一条的约定，因履行合同产生的争议应提交仲裁委员会裁决，因此，该案不属于法院管辖的范围；二、原告与天翔地产所签订的前期服务合同终止后，据该合同第三十四条的约定，因双方未能就延长合同期限达成协议，原告应在合同期满后1个月内继续履行合同，此后应由天翔地产或全体业主依法选聘新物业。但原告在1个月期满后即2013年2月起仍滞留凯旋城小区并试图涨价，原告的行为构成违约，被告无义务继续履行前期物业服务合同；三、凯旋城业委会与原告签订的物业服务合同不具备合法性，被告无需依约履行。1、凯旋城小区至今未召开过业主大会，根本无法推选出业主委员会，业委会的成立程序及办公地点不明，无从代表全体业主订立物业服务合同。2、假定凯旋城小区存在业委会，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条的规定，业委会既未召开业主大会，也未经二分之一以上业主同意，与天翔物业签订提价的合同，其程序是违法的。原告在签订的合同过程中，以电梯维保过期锁闭电梯为由胁迫业委会签订违背其真实意愿的提价合同，其行为也是违法的。3、假定凯旋城业委会存在，其于5月1日进行成立公示告知，而物业服务合同却在4月1日签订，显然物业服务合同不真实、不合法。4、原告提交的合同备案证明，并未见福清市住建局盖章，加之原告曾有伪造法律文书的事实依据，被告有理由质疑合同备案的真实性。假定合同备案有效，恳求法院审查合同的合法性。四、原告在无完全履行合同能力的情况下与凯旋城业委会签订《福建省物业服务合同》，其所签订的服务合同不具备合理性，其行为甚至可能涉嫌合同欺诈。原告并未提供证据证明其为凯旋城小区提供物业服务的从业人员的相关资质与资料。据《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》的规定，按原告的人员配备，根本无能力为小区提供合同所签订的相关服务等级的服务（旧区一级、新区二级）。五、被告系因原告未依约全面履行物业服务义务而依法行使合同履行抗辩权，故不存在逾期付款的违约金问题。原告对于小区的物业共用部位及共用设施、公共绿地、公共区域的环境卫生维护、安全防范和秩序维护等合同义务均未按约履行，被告等小区业主与原告多次沟通协商无果且未见原告有整改的意愿及提高服务品质的做法后，方才合法地拒交相关费用。请求法院依法查明被告履行合同的实际情况并据实际服务裁定降低收费标准。至于水电公摊费，被告不知道公摊水电表在哪里以及相关费用是如何计算的。被告陈文妹向本院提交如下证据材料：1、凯旋城小区情况现场勘查照片及文字说明，证明原告天翔物业履行服务合同不到位。2、福清市福兴社区凯旋城小区业主委员会委员名单公告及业委会公告照片各一份，证明物业公司与业主委员会签订服务合同不合法、时间不合理。3、当事人与业主委员会主任、副主任电话录音光盘及文字资料，证明业委会与物业签订服务合同的不合法性。经审理查明，原告天翔物业系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级。被告为凯旋城小区3#901的业主，该套房面积为168.76平方米，被告交纳物业服务费至2012年12月止。2009年12月25日原告与天翔地产订立凯旋城前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费用为多层住宅0.6元／月每平方米，高层住宅为0.9元／月每平方米，合同期限自2009年12月31日至2012年12月31日止。该合同第三十四条约定，本合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。2013年4月20日石竹街道福兴社区居委会主持凯旋城小区业委会委员选举会议，经现场三个投票点投票选举，产生13位业委会委员，后推选出业委会主任、副主任，并于4月28日在福清市住房和城乡建设局备案，据备案证明记载，业委会成立日期为2013年4月20日，任期三年。2013年5月2日，原告相关人员、福兴社区人员及凯旋城业委会成员等在石竹街道召开关于凯旋城瓷砖脱落、物业续签等问题的会议，会议结论是“业委会要尽快定出是否续聘物业，并尽快签订合同”。2013年5月7日，凯旋城业委会召开会议，决定聘请福州天翔物业有限公司为本小区提供物业服务，物业服务费从2013年4月1日起新区按1.1元／月／平方米、旧区按0.8元／月／平方米收取。另据落款时间为2013年4月1日的凯旋城业委会与原告订立的物业服务合同约定，凯旋城业委会选聘原告为凯旋城小区提供物业服务，物业服务费用为多层住宅0.8元／月每平方米，高层住宅为1.1元／月每平方米，合同期限自2013年4月1日至2014年3月31日止。该合同第三十一条约定，本合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向劳动部门仲裁委员会申请仲裁处理，仲裁处理不了的可向当地人民法院提起诉讼。经被告申请，本院于2013年9月5日下午依法到凯旋城小区（××）进行现场勘验，小区的相关情况如下：1.小区的环境卫生不够整洁；2.绿化欠缺维护；3.门禁系统失效；4.墙体部分瓷砖脱落。此外，原告主张因凯旋城小区未成立业主大会，故其通过书面征求意见的方式征询小区业主对调整物业服务费的意见，并提供520份意见征询函，但这些意见征询函并未涉及本次诉讼的六案被告，为判断该征询函的真实性，由原、被告当场各抽取5张意见征询函，其中表示同意涨价的有7张，不同意涨价的有3张，经本院电话核查，征询函显示“同意涨价”的7位受访对象中，其中3位表示记不清有无填过相关的征询函，2位表示并非征询函所记录的某套房的业主，1位表示有填过征询函，1位表示没有填过征询函；征询函显示“不同意涨价”的3位受访对象中，2位表示有填过征询函，1位表示记不清了。以上事实，有原、被告提交的物业服务合同及备案证明、凯旋城小区业主大会会议记录、业委会会议记录及业委会备案证明、现场勘验相片、调查笔录及当事人陈述等为证，双方均无异议，依法予以认定。本院认为，据原告提交的其与凯旋城业委会订立的物业服务合同，其中虽有“合同履行争议向劳动部门仲裁委员会申请仲裁处理”的约定，但物业服务合同纠纷显然不属劳动争议仲裁委的受案范围，故本院对该案有管辖权，被告关于本院无权管辖的主张依法不能成立。原告为凯旋城小区提供的前期物业服务于2012年12月31日到期后，因天翔地产与原告未就延长物业服务的期限达成协议，依约定原告要在合同期限届满后一个月内即2013年1月31日前继续提供物业服务；此后，凯旋城小区的业主未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，原告继续留在该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。此后，凯旋城业委会与原告订立了物业服务合同，被告对凯旋城业委会的主体资格有异议，并主张业委会绕过业主大会直接与原告订立的物业服务合同不具有合法性。本院认为，据相关证据显示，凯旋城业委会系在街道社区主持下通过业主投票选举成立并经依法登记备案，具有相应的主体资格，被告主张业委会系非法成立但未提供相应证据予以证明，对其主张依法不予采信；至于该合同的合法性问题，本案中，据原告提交的调整物业服务费的征询意见函并结合本院电话调查情况，原告在小区业主大会尚未成立的情况下确有通过走访等方式征询业主意见，囿于小区业主众多及有些业主表述记不清等主客观原因，现对于原告征询业主的比例及业主的意见确无法查清；但凯旋城业委会作为业主大会的执行机构，其与原告订立的物业服务合同依法具有法律效力，对全体业主亦有相应的约束力，至于业委会做出的决定是否依法考虑到一定比例的业主意见的问题，系业委会与业主间的内部关系问题，业主可据《物业管理条例》“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定进行救济。此外，关于上述物业服务合同的成立日期问题，合同记载的落款日期虽为2013年4月1日，但结合相关证据记载的业委会成立日期、2013年5月2日物业续签协议会议记录、2013年5月7日业委会会议选聘物业企业记录、5月8日发布的业委会公告以及原告关于该物业服务合同上的日期系事后所倒签的主张，本院依法认定上述物业服务合同于2013年5月8日成立。综上，自2013年1月1日起至5月8日止原告与凯旋城小区业主形成事实上的物业服务关系，物业服务费用可参照前期物业服务合同的约定即每平方米每月0.9元计付；2013年5月9日起凯旋城业委会与原告订立的物业服务合同依法对原、被告产生约束力，据该合同约定，高层住宅的物业服务费用按每平方米每月1.1元计算。自2013年1月1日至2013年6月30日，被告陈文妹依约应缴纳的物业服务费用共计970元。但是，物业服务合同是双务合同，从权利义务对等原则来看，业主交纳物业费的高低与物业服务企业提供的服务质量是相对应的，依本院认定的相关事实，原告在履行合同过程中确有存在违约行为，如小区的环境卫生不够整洁、绿化维护欠缺、门禁系统失效等，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，本院对原告要求支付逾期付款违约金的诉请依法不予支持，并酌情将被告应支付的物业服务费调整为922元。原告另主张被告尚结欠公摊水电费，但被告对公摊水电费的总额及分摊计算方式有异议，庭审中原告已确认其公摊计算方式未经业主确认，故对原告该主张本院不予支持。公摊水电费虽由原告代收代付，但小区业主负有最终的支付义务，双方应尽量协商解决，以避免影响小区正常生活。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、被告陈文妹应于本判决生效之日起十日内支付给原告福州天翔物业服务有限公司2013年1月至2013年6月的物业服务费922元；二、驳回原告福州天翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告福州天翔物业服务有限公司负担20元，被告陈文妹负担30元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 薛爱平人民陪审员 薛紫明人民陪审员 黄 宏二〇一三年十一月二十九日书 记 员 林华玲附注：一、本判决书引用的主要法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。（二）、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”