（2013）闵民五（民）初字第1487号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-06-02
案件名称
马慧强、张伟与黄娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马慧强,张伟,黄娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1487号原告马慧强。原告张伟。两原告共同委托代理人陈志刚，河南英泰律师事务所律师。被告黄娟。委托代理人孙立君，上海合勤律师事务所律师。原告马慧强、张伟与被告黄娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告张伟及原告马慧强、张伟的委托代理人陈志刚，被告黄娟的委托代理人孙立君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马慧强、张伟诉称，两原告合伙开了“雏牧香”生态肉店，选定了位于上海市闵行区的房屋。2012年12月31日，原告马慧强与被告黄娟签订了商业用房租赁合同，约定月租金15，000元（人民币，下同），租赁期为5年。两原告承租后，装修店面花费150，000元。两原告刚开始经营半年，2013年6月14日，店里开始停电，因为店面主要经营肉类，离不开电，原告方催促被告维修，被告却让原告自己维修，并称不是被告的责任。根据合同约定，被告有义务保证店里水、电的正常使用，被告的行为严重违约，且给两原告造成重大损失，经协商未果，故起诉要求解除原告马慧强与被告黄娟之间的商业用房租赁合同；要求被告黄娟退还保证金35，000元，退还剩余房屋租金12，500元；要求被告赔偿装修费损失120，000元，赔偿货品损失1，500元，赔偿两原告不能经营损失20，000元。两原告向本院提供了以下书面证据以证明其诉称成立。1、商业用房租赁合同1份，证明原告马慧强与被告黄娟之间的合同关系及双方的权利义务，被告停电行为构成根本违约，故要求解除合同；2、2012年12月31日收条1份，证明原告马慧强交给被告黄娟押金35，000元；3、2012年12月31日收条1份，证明原告支付被告的房租及该期房租未到期时被告违约；4、2013年4月19日收款收据1份，证明原告张伟支付被告黄娟2013年4月10日至同年7月9日期间的房租45，000元；5、店铺筛选指南1份，证明雏鹰农牧集团对加盟店面的装修规格及选址要求；6、五月份员工工资表1份，证明两原告在六月份不能经营的损失；7、装修证明1份，证明两原告装修店面的装修费用；8、2013年6月16日关于上海闵行区雏牧香专卖店电路维修的通知1份，证明两原告多次催促被告维修电路；9、催告函1份，证明被告在2013年6月22日仅维修了店面外的电路，店内仍未维修；10、店内照片2张，证明店内无电，两原告无法经营；11、日营业表清单1组，证明两原告不能经营的损失；12、原告张伟个体工商户营业执照1份，证明两原告店面主要经营冷鲜肉，店内不能停电。被告黄娟辩称，同意解除租赁合同，被告不存在违约，故不同意其余诉讼请求。原告方实际使用房屋至已交房租之后，不存在剩余房租。也不存在租赁物不能使用的情况，原告方找到了租金更为便宜的房屋而不需要被告的房屋，故系原告违约，合同约定两原告违约，则保证金没收。被告黄娟向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立。1、商业用房租赁合同1份，证明租赁主体一方是原告马慧强，因原告做冷鲜肉生意，故约定用电等事宜需原告自行解决；2、关于上海闵行区雏牧香专卖店电路维修的通知及邮寄详单各1份，证明邮件于2013年6月17日傍晚从郑州发出，被告于2013年6月20日的18时收到；3、短信记录及相关通话详单1组，证明被告于2013年6月21日、22日期间联系原告马慧强解决问题，2013年6月22日凌晨被告维修好电力，2013年6月22日8时原告马慧强短信通知被告不再租赁涉案房屋；4、照片1组，证明被告重新安装了电力设施；5、电力维修人员情况说明及收款收据各1份，证明2013年6月21日被告联系维修人员，维修人员于2013年6月22日凌晨修好电力设施，被告尽到了维修义务；6、华联超市的跳电维修记录1份，证明原告方称2013年6月14日停电不属实。上述证据经庭审质证，被告黄娟对原告马慧强、张伟提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但不能证明原告方的主张，涉案房屋可以正常使用，被告收到通知后及时维修了，没有延误；证据2、证据3无异议；证据4真实性无异议，系张伟代缴；证据5真实性有异议，没有原件；证据6真实性有异议，工资表上的签名不知是谁所签，不能证明原告方的主张；证据7真实性有异议，证人需出庭作证，且原告方的支付没有凭证；证据8真实性无异议，被告系6月20日下午6点收到邮件，当晚即联系工程队维修，在6月22日收到原告方不愿意租赁的短信；证据9真实性无异议，因被告安装相应设施后，原告不再租赁涉案店面并拒付租金，并发函催告；证据10关联性有异议，没有拍摄日期，也不能证明即是涉案房屋，更不能证明真实的电力情况；证据11真实性有异议，清单可以随意制作；证据12张伟非房屋租赁主体，故非本案适格主体。两原告对被告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但不同意被告证明目的，合同约定原告方购买正规电表，但没有约定原告方负责店内的电路，从收条等证据也可看出被告承认了与原告张伟的租赁关系；证据2是2013年6月17日邮寄，原告方经营冷鲜肉，若停电1小时，损失巨大；证据3无异议，但不同意被告证明目的，2013年6月22日被告仅维修了店外的电，店内的没有维修，被告的行为违反了约定；证据4不能证明电力设施的地址，且模糊不清，不能作为证据；证据5真实性无异议，其他意见与证人证言的质证意见相同；证据6、真实性无异议，不同意被告的证明目的，恰证明了直至2013年6月21日被告未维修电路。本院对双方提供的证据的认证意见：一、对两原告提供的证据的认证意见：证据1至证据4、证据8、证据9真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认；证据5无原件，被告亦不认可，本院不予采信；证据6被告不认可，原告方未进一步提供证据加以印证，本院不予采信；证据7仅是工程造价，是否实际施工，是否支付相应的对价均不能体现，且被告不予认可，本院不予采信；证据10不能证明真实的电力情况，本院不予认可；证据11系原告方单方制作，被告亦不认可，本院不予采信；证据12与本案无关联性，本院不予采信。二、对被告提供的证据的认证意见：证据1至证据3、证据5、证据6真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认；证据4无法体现电力设施的具体地址，原告方亦不认可，本院不予采信。经两原告申请，证人李某某向本院述称，其系张伟的员工，2013年6月14日上午8点多的时候店里的电出现了问题，至9、10点店里停电了，到11点还没有电，店长就通知休息，等新店开张了再去工作，故其于2013年6月14日当天离开了店铺。经被告申请，证人陈某某向本院述称，2013年6月16日原告张伟打电话找其修电，地址是华联超市旁边的雏牧香店铺，当天其到该店铺谈好维修费、材料费共计7，000元，付款方式为打到其银行卡上，因钱没有到帐故没有修，事后原告张伟发短信要求维修费便宜点，其考虑同意降到6，000元，但无法联系原告张伟。2013年6月21日中午被告黄娟打电话要求其去维修店里的电，到店的现场和被告碰头后谈材料费和人工费，谈妥后被告付钱后其去买材料，并带了两个人施工，到2013年6月22日凌晨1、2点修好，修好后打电话给被告说修好了，让她到店里试试就能用了。上述证人证言经庭审质证，两原告对证人李某某的证言无异议，被告对证人李某某的证言的质证意见：证人李某某系2013年6月14日离开店铺，不知道之后发生的事情，且李某某系原告方的员工，根据证据规则系弱证。两原告对证人陈某某的证言无异议；被告对证人陈某某的证言无异议。本院对证人证言的认证意见：一、证人李某某与两原告有利害关系，在无其他旁证的情况下，对其证言本院不予采信；二、两原告及被告对证人陈某某的陈述均无异议，本院予以确认。经审理查明，2012年12月31日，原告马慧强（乙方）与被告黄娟（甲方）签订商业用房租赁合同，合同约定：乙方承租位于上海市闵行区房屋，租赁期限自2013年1月10日至2018年1月9日止，共计60个月；租金及支付方式：2013年1月10日至2015年1月9日每月租金15，000元，2015年1月10日至2017年1月9日每月租金16，000元，2017年1月10日至2018年1月9日每月租金17，000元；保证金35，000元于签订合同时交付，保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足；甲方应提供乙方水、电、煤的正常使用，并提供完善的消防设备；在租赁期前两年，乙方不得提前退租，否则乙方所支付之押金、租金甲方不予退还，并不可抵扣房租和水电费，在租赁期两年后，如乙方要提前退租的，需提前三个月通知甲方，经双方协商后解决。同日，原告马慧强支付房屋押金35，000元及2013年1月10日至同年4月9日的房屋租金45，000元。2013年4月19日，原告张伟支付被告黄娟2013年4月10日至同年7月9日的房租45，000元。2013年6月16日原告马慧强书面通知被告租赁房屋电路设施出现问题，经常断电，店铺无法正常经营，自2013年6月14日停电以来，商铺一直停业。根据双方签订的商业用房租赁合同第五条第二款、第六款的约定被告应负责维修并保证提供电的正常使用及维修，请被告在两日内解决该问题，恢复供电，否则，原告方无法继续租赁该房屋，只能解除租赁合同，由此造成的后果由被告承担，对原告方产生的所有损失，由被告负责赔偿。该通知原告马慧强于2013年6月17日18时40分在河南郑州发件，被告于2013年6月20日18时15分签收。2013年6月21日下午，被告联系电工维修涉案房屋外的电线电路，花费维修费5，800元。2013年6月22日凌晨2点左右电工维修好涉案房屋外的电线电路。2013年6月21日至22日期间，原、被告双方短信及电话协商，原告方表示不再租赁涉案房屋。2013年7月1日被告发出催告函，告知原告方已经收到原告发出的解除涉案房屋租赁合同的通知，原告方的行为已经构成实质性违约，依合同约定，原告方需及时搬离房屋，故请于2013年7月10日之前搬出。2013年7月20日，原告方移交涉案租赁房屋的钥匙。本院认为，原告马慧强与被告黄娟之间的商业用房租赁合同真实、合法，本院予以确认。双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。2013年7月1日被告发出催告函告知原告收到解除房屋租赁合同的通知，且要求原告方于7月10日前搬离，故该行为可视为双方对解除商业用房租赁合同达成了合意，且原告方亦履行了交钥匙的义务，故双方的商业用房租赁合同已经解除，原告方无需要求解除双方之间的商业用房租赁合同。本案的争议焦点在于：一、原告张伟是否是适格的主体？本院认为，商业用房租赁合同的出租方为被告黄娟，承租方为原告马慧强，故本案的适格主体为原告马慧强与被告黄娟；原告张伟在涉案房屋上登记注册了个体工商户，并不能自然取得商业用房租赁合同的当事人资格，原告张伟在履行过程中支付过部分租金，亦不能自然取得商业用房租赁合同的当事人资格，故原告张伟不享有商业用房租赁合同的合同利益，并不是本案适格的原告。二、商业用房租赁合同履行过程中，涉案房屋电路出现了问题，发生了断电的行为是否属被告违约？本院认为，涉案房屋在交付时电路能正常使用，被告履行了合同约定的义务。2013年6月中旬房屋内断电，原告方通知被告后，被告亦及时通知电工进行了维修，被告履行了维修义务，故不存在根本违约的事实。三、原告马慧强提前解除租赁合同的行为是否违约？本院认为，从原告方与被告往来短信的内容来看，被告在维修好涉案房屋外的电线电路后一直尝试与原告方协商沟通，但原告方不予正面沟通，在2013年6月22日时向被告表明了解除合同的意思表示，之后又书面通知被告解除商业用房租赁合同，属于合同约定的未经被告同意擅自提前解约的情形，故原告方的行为违约。综上，原告马慧强违反了商业用房租赁合同的约定，在租赁期前两年退租，原告所支付的保证金被告不予退还，故原告要求被告退还保证金的诉讼请求本院不予支持；原告房租交至2013年7月9日，原告于7月20日交还了房屋钥匙，即使扣除停电期间的房租，亦不存在剩余房租的说法，故原告要求退还房租的主张不能成立，本院不予支持；因原告提前解除租赁合同，被告亦未违约，故原告对房屋的装修投入、原告的货品损失及经营损失应由其自行承担，原告要求被告承担的请求本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告马慧强、张伟全部诉讼请求。案件受理费4，080元，减半计收2，040元，由原告马慧强、张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈慧芬二〇一三年十一月二十九日书记员 钱 洁附：相关法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”