（2013）胶民初字第3279号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-10-15
案件名称
朱伟善与青岛久益鸿润食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
胶州市人民法院
所属地区
胶州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱伟善,青岛久益鸿润食品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十条，第七十二条第一款，第七十六条
全文
山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2013）胶民初字第3279号原告朱伟善，男，汉族。委托代理人任红，山东江河海律师事务所师律。被告青岛久益鸿润食品有限公司。法定代表人袁郁，董事长。委托代理人邱大鹏，山东海之信律师事务所律师。原告朱伟善与被告青岛久益鸿润食品有限公司（以下简称久益鸿润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告朱伟善及委托代理人任红，被告久益鸿润公司的委托代理人邱大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱伟善诉称，原被告于2009年4月25日签订房屋租赁合同，被告租赁原告房屋10间（300平方米），年租金2万元。自2009年下半年起到2011年期间，原告又在原出租给被告的300平方米房屋周围盖了厂房2000余平方米，一起租给了被告使用，约好原告的土地租赁费由被告支付，折抵厂房租金。2013年4月24日租期已到，被告不与原告重新签订房屋租赁合同。请求判令：一、被告迁出承租原告的房屋及土地；二、被告承担本案的诉讼费用。被告久益鸿润公司辩称，本案所涉房屋及土地非原告所有，原告无权提起诉讼。经本院开庭审理查明，2008年10月，被告久益鸿润公司注册成立，袁郁为法定代表人，注册资金50万美元，公司原住所为青岛胶州市胶东镇朱家屯村，2009年7月，公司注册地址更改为胶州市云溪办事处东石河村。原告朱伟善曾任被告公司经理职务。庭审中，原告为证明己方主张提交以下证据：证据1，房屋在租赁合同一份，证明被告租赁原告300平方米厂房，年租金2万元人民币，共计四年，于2013年4月24日租期已到。被告对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，从该证据签订日期及原告对该证据的解释可以看出，这份租赁合同就是用于被告公司办理公司注册用，2万元租金也从未履行过。该租赁合同签署背景是因该房屋及土地系被告让原告顶名购买的房屋及租赁的土地，办理工商登记时，房屋及土地的顶名者是原告，根据工商部门规定，需要出具房屋租赁合同。证据2、胶州市云溪街道办事处出具的证明一份，证明房屋产权属于原告，租给被告作为住所使用。被告对原告的证据2的真实性没有异议，对证明事项有异议，从该证据签订日期及原告对该证据的解释可以看出，这份租赁合同就是用于被告公司办理公司注册用。证据3，土地承包合同复印件一份，证明现租赁房屋坐落土地是原告承包的。被告对证据3真实性没有异议，对证明事项有异议，购买该房屋及土地时系原告顶名，签署该承包协议时，需有原告的名义进行签署，而且该土地承包款也一直由被告缴纳。证据4，（2012）胶民初字第2571号民事调解书一份，证明涉案房屋2000平米系原告盖的。被告对证据4的真实性没有异议，对证明事项，该建设款是由被告支付的，并就此向法院提交交款收据为证（即本案中被告提交的证据8）。原告为证明案件事实，申请证人匡林昱（雨）出庭作证，证明事项为匡林昱（雨）将该诉争的房屋及土地承包权转让给原告，购房款53万元全是由原告支付的。证人匡林昱（雨）出庭作证称：本案诉争的房屋云溪办事处东石河村的房屋及土地使用权转让给姓朱的了，全名记不清了。房屋款是姓朱的给的。土地承包权是在村委办理的交接手续，签了合同后，朱给该钱，该把与村委的合同撤了。朱与村委重新签了合同。证人并未就该土地房屋的转让与本案的原告签署过书面协议。就涉案土地房屋，证人记不清何时与村委签订合同，应该是2006年。当时约定土地租赁是50年。地上有一个车间，十一二间房，均为证人所建的。证人将土地房屋转让给原告，应该是2008年的事（具体时间想不起来了），总价款是55万，当时2万元交了土地承包费，证人拿到了53万元。53万元是给的现金，可能是分3次给付的。证人不清楚由谁出资，只知道是姓朱的交付给证人的。被告认为，证人的证言并不能证明本案诉争土地房屋的实际出资人，只能证明是原告当时与其办理的手续。本案中，被告为抗辩原告主张，提交以下证据：证据1，（2012）胶商初字第960号民事判决一份，证明：第一，朱伟善系被告所聘用人员，第二，被告是后续所承建厂房的建设方，该两事实已在判决书中有明确阐述。原告对证据真实性无异议，对证据内容有异议，对承担义务的主体应为原告而不是被告。庭审中，原告对该案件卷宗第20页、21页其上其答辩称“所欠货款属实，是公司盖厂房时购买彩钢瓦并由原告安装时所欠的，我当时在公司任总经理，公章是在会计处盖的，我找会计盖的”，及原告在辩论意见称“没有什么说的，欠款应由公司偿还”的真实性予以认可。证据2，匡林昱（雨）收取48万元的收款条复印件两份，证明该款由被告方支付。原告对证据2真实性没有异议，主张该条是匡林昱（雨）写给原告的，放在办公室让被告拿去的。被告主张该收款条是原告交到被告公司用于会计做入账凭证用的。原告后又主张收款条连车一同被抢走，其已经报案，就报案情况原告未提交相关证据。证据3，录音证据一份，2011年5月19日本案被告的法定代表人因为原告因事旷工到其家中，与本案原告及其本案被告证人管振红处理公司相关事宜的录音，其中，三人谈话当中涉及涉案房屋及土地。证明原告承认涉案房屋由被告购买，钱款已经付清。原告承认录音中系其本人谈话，但系被告的法定代表人袁郁半夜爬墙到原告家中胁迫其说的。录音中所指的地并非涉案土地及厂房，是之前被告租于家村邹玉芳的土地和房屋，租金已经付清。证据4，外资企业登记信息查询结果，查询企业名称是青岛久益鸿润食品有限公司，该证据证明了原告所称被告在迁至现住所地之前是租赁的他人的经营场所与事实不符。可以看出，被告在迁至该住所地之前，是租赁了原告作为负责人的胶州市胶东镇兴发辣椒加工厂的厂房和土地。被告对该证据真实性无异议，被告在迁入本案诉争的土地房屋之前，租赁过两次土地和厂房，第一次租赁的是位于胶州市胶东镇朱家屯村，第二次租赁的是位于胶东镇于家村邹玉芳的土地。原告对于被告第二次租赁的是位于胶东镇于家村邹玉芳的土地没有提交证据证明。证据5，2011年5月30日东石河村委会收款收据一份，金额为19068元，证明土地租赁费已经交至2011年5月30日。原告对该证据的真实性无异议，恰恰证明了该用地口粮补助款是由原告朱伟善缴纳的。被告主张该证据是东石河村委会出具给被告的，因为当时是以朱伟善的名义签订的租赁合同，所以在交款栏里标注的是朱伟善，但是由被告缴纳的。原告对缴款收据在被告处的理由为，被告在租赁原告的厂房及土地期间，将应当交付给原告的租赁费用直接代表原告缴纳了土地租赁费。因为当时房屋的租赁费和土地承包费相当，双方约定房屋租赁费直接用于折抵缴纳原告的土地承包费。所约定的房屋是房屋租赁合同的房屋，其后加盖的房屋没有约定租赁费。就原告主张的该约定，被告未予认可，原告亦未提交证据证实。证据6，2011年6月17日被告法定代表人与东石河村委会签订的土地补偿协议一份，被告法定代表人袁郁代表公司以每亩30000元的价格将涉案土地一次性买断。结合被告的证据5印证了东石河村委会在调查笔录中称“尚欠3年土地租赁费”没有法律依据的。原告对该证据的真实性不能确定，主张与本案无关，东石河村委与原告就该土地签订的租赁期限自2006年5月1日至2055年5月1日止，在原告与东石河村委会合法的租赁期内，东石河村委未征得原告的同意，单方出让该土地，严重违反法律规定。证据7，放弃听证证明，是由东石河村委及相关村民代表为被告就涉案土地办理相关土地手续出具的证明一份。原告对该证据的真实性无法核实，主张与本案无关，该份证明内容不完善，上面体现的土地征收补偿安置方案公示日期是空白的，村委会出具该份证明的日期也是空白的。被告主张根据相关的行政法规规定，办理土地出让手续的时间是不确定的，根据行政部门的要求，该落款日期应另行签署。需要说明的是证据7是东石河村委及村民代表真实意思的表示。证据8，银行网上个人银行回单总计4页，证明因为被告因建设该厂房所拖欠的人工费和材料费被别人起诉到胶州法院，法院判决后被告的法定代表人代表被告主动向欠款人履行了判决书判定的义务。原告对该证据的真实性无法核实，不能证明被告所要证明的事项，该证据与本案无关。庭审中原告认可所欠黑建玉的劳务费由被告负责偿还的，但是基于担保责任给付的。被告对其基于担保责任的意见不予认可，主张系被告的另一个代理人的个人意见。庭审被告申请证人管振红出庭作证。证明：1、证人与原告婚姻存续期间无购买涉案房屋及土地的财产。2、本案讼争的房屋及土地所有权系被告所有。证人管振红出庭作证称，被告所使用的位于胶州市云溪办事处东石河村土地及房屋不是系其与本案原告夫妻关系存续期间的共同财产购买的，该厂房及土地所有权人是被告用朱伟善的名与该村村委签的土地租赁合同，被告在该土地上拿钱盖的厂房。涉案土地的土地款、在该土地上盖厂房款都是被告出的。证人于1989年左右与本案原告的结婚，2012年2月24日离婚的。涉案土地和房屋是与东石河村委签订的合同，证人不知道盖房屋花了多少钱。证人不清楚盖得房子面积多大，什么结构，大约10到15亩左右，有些是彩钢瓦结构，有些是红瓦结构。盖厂房期间证人家里没有钱，这些钱是被告出的。租赁土地时，土地上有厂房8至10间，需要一次性付清50万左右，被告法人袁郁拿了30万，证人又从亲朋好友处借了20万给了朱伟善，由朱伟善付了房款。因朱伟善任被告处经理，事后从被告处陆续拿回来由证人返还给亲朋好友。在涉案土地上加盖房屋时，朱伟善没有回家凑过钱。当时，凭借证人的家庭收入条件和朱伟善个人收入条件不能拿出加盖房屋的款项。原告认为，1、证人原告离婚时间不长，有些怨恨心理，其证言难以做到公正实事求是。2、证人除了其借的20万元交给朱伟善购买房屋，其他证言都是道听途说而来，具体的基本事实一问三不知，因此，证人证言不能作为证据使用。其中，20万元是原告银行贷款支付的，至今银行贷款未还清，银行贷款由其连襟廉法强代还的。庭审中，原告申请法院调取土地承包费及租赁费交纳情况，本院依法到胶州市胶东办事处东石河村民委员会进行了调查：该村委述称：涉案土地尚欠三年的土地租赁费，约7万元左右，涉案土地由原告与该村委签订土地租赁合同，是代表被告公司，还是个人，村委不清楚。土地补偿协议是该村村委给被告出具的，是为了被告公司办理涉案土地的国有土地使用权。原告对该证据的质证意见为：第一，原告申请调取原告朱伟善缴纳土地承包费的收款收据，用来证明是原告缴纳的土地承包费这一事实，在调查笔录中没有体现出来。第二，原告与胶州市云溪街道办事处东石河村村委签订的土地租赁合同是不容更改的，原告是土地的合法承包者。第三，村委会与被告的法定代表人袁郁签订的合同严重侵犯了原告的合法权益，其签订土地补偿协议违反了我国的法律规定，原告保留进一步追究村委会及袁郁的法律责任。被告的质证意见为：对该调查笔录除还欠3年的租赁费以外，其余与事实相符。上述事实，有原被告提交的上述证据、证人证言，本院的调查笔录，及双方当事人陈述在案佐证，已经质证，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案焦点问题在于：一、涉案土地及其上10间房屋由谁出资购买；二、涉案土地后期加盖厂房由谁出资。三、原告主张能够成立。关于第一个焦点问题，本院认为，涉案土地房屋系由被告出资购买。第一，从被告提交的匡林昱（雨）48万元的收款条看，被告主张涉案土地房屋系其出资，原告只是顶名办理手续。原告主张该款项系其出资，因其任被告公司经理，将该收款条放在办公室里由被告取走，但未提交证据证明。其后又主张收款条连车被抢走，其已报案。因原告前后主张互相矛盾，且无相关证据证明，本院不予采信。对该收款条的证明力，本院予以确认。第二，从被告提交的录音证据看，被告主张录音系本案原告、其前妻管振红、被告法人代表袁郁三人谈话，当中关于涉案房屋及土地的事宜，可以证明原告承认涉案房屋由被告购买，钱款已经付清。原告认可证据的真实性，但主张录音时系受原告胁迫所录制，对此未提交相关证据予以证明，本院不予采信。对原告主张录音中提到的是被告第二次租赁邹玉芳的房屋，钱款付清，也未提交证据证明，本院亦不予采信。该录音证据有被告提交的收款条佐证，且以合法手段取得、无疑点，对该证据的证明力，本院予以确认。第三，从被告申请出庭作证的证人管振红的证言看，被告主张涉案土地房屋是被告出资购买，由原告为被告顶名与村委会签订租赁合同，原告和其夫妻存续期间无法拿出购买涉案厂房及土地的共同财产。因被告申请的证人管振红系原告朱伟善前妻，其出庭作证的证言，能够证实案件事实，且由被告提交的收款条、录音证据相互印证。原告对其证言的质证意见不能成立，本院不予采信。对该证人管振红证言的证明力，本院予以确认。因被告提交的收款条、录音证据、证人证言形成了完整的证据链，能够相互印证，可以证明涉案土地房屋由被告出资购买，原告作为被告公司的经理，只是为被告办理手续的顶名者，并非涉案房屋的所有者和土地的租赁者，本院予以确认。关于第二个焦点问题，本院认为，涉案土地后期加盖厂房亦由被告出资。第一，从被告提交（2012）胶商初字第960号民事判决看，其上载明：“被告朱伟善辩称，所欠货款属实，被告公司盖厂房时购买原告的彩钢瓦并由原告安装，被告当时在公司任总经理，公章在公司会计处存着，被告找会计加盖的。”因原告庭审中认可，本院予以采信。第二，从被告提交的4页银行网上个人银行回单看，被告主张系因建设该厂房所拖欠的人工费和材料费，被别人起诉到胶州法院，法院判决后被告的法定代表人袁郁代表被告主动向欠款人履行了判决义务。原告主张其真实性无法核实，不能证明被告所要证明的事项，该证据与本案无关。因原告认可拖欠黑建玉的人工费由被告偿还，对偿还数额拒绝回答，对该证据仅仅不予认可，没有提出足以反驳的证据，本院对该证据的证明力予以确认。第三，证人管振红的证言，可以证明涉案土地后期加盖厂房系被告出资所建。因被告提交的（2012）胶商初字第960号民事判决、银行网上个人银行回单、证人证言形成了完整的证据链，能够相互印证，可以证明涉案土地后期加盖厂房亦由被告出资，本院予以确认。关于第三个焦点问题，本院认为，原告主张不能成立。第一，从被告提交的房屋租赁合同看，因原告不能提供涉案房屋建设时的建设工程规划许可证、建设用地规划许可，也未能提交就涉案房屋拥有的权属证书，故不能依法认定原告就涉案房屋具有出租的权利，双方签订的房屋租赁合同无效，原告据此请求被告迁出该房屋，本院不予支持。第二，从原告提交的胶州市云溪街道办事处出具的证明看，因该证据系证人证言，且胶州市云溪街道办事处并非房产登记机关，其所出具的证明并不具有物权上的公示效力，对该证据的证明力本院不予确认。第三，从原告提交的土地承包合同看，因根据本院对胶州市胶东办事处东石河村村民委员会调查笔录，该村委表示其不清楚涉案土地系原告租赁土地、还是被告租赁，且认可被告提交的土地补偿协议、放弃听证证明系由该村村委为被告办理涉案土地国有使用权属证书出具，加之被告提交的证据收款条、录音证据、证人证言，足以认定系由被告租赁，故本院对该证据的证明力不予确认。综上，被告的抗辩理由形成完整的证据链，原告的主张不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、第七十二条、第七十六条规定，判决如下：驳回原告朱伟善的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 李培凤审判员 李松光审判员 刘凌云二〇一三年十一月二十九日书记员 国洪宇 关注公众号“”