（2013）昌民初字第8021号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2015-05-25
案件名称
余建辉与郝玉萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余建辉,郝玉萍,王晓龙,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十一条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第8021号原告余建辉，男，1983年9月28日出生。委托代理人刘娓娜，北京市冠腾律师事务所律师。被告郝玉萍，女，1956年2月17日出生。委托代理人曾志俊，北京康达（天津）律师事务所律师。第三人王晓龙，男，1989年8月4日出生。委托代理人金觉明，北京市中腾律师事务所律师。委托代理人曾志俊，北京康达（天津）律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人胡帅，男，1988年12月22日。原告余建辉与被告郝玉萍、第三人王晓龙、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余建辉及其委托代理人刘娓娜、被告郝玉萍及第三人王晓龙的委托代理人曾志俊、第三人王晓龙的委托代理人金觉明、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人胡帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余建辉诉称：2012年11月25日，被告郝玉萍与原告余建辉在我爱我家北七家名佳花园店（地址：昌平区北七家镇名佳花园一区某号）签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》（合同号：E09105775），双方协商由余建辉购买被告郝玉萍位于昌平区东小口镇天通苑西苑某号的私有房产一套，建筑面积99.92平方米，房屋成交价为2050000元人民币，于办理房屋权属转移登记手续当日原告余建辉将首付款给付被告郝玉萍，并同时办理公积金贷款放贷手续（即签订公积金借款合同）；如发生争议向房屋为所在地人民法院起诉。遵照合同规定，于2012年11月25日原告余建辉给付被告郝玉萍定金50000元人民币；于2012年12月17日被告郝玉萍和郝玉萍之子王晓龙共同配合原告余建辉前往中国建设银行朝阳支行进行原告余建辉的国管住房公积金贷款申请等手续。2013年1月29日，原告余建辉的首付款项准备完毕，公积金贷款也下达批贷通知，依据合同相关约定，原告余建辉要求被告郝玉萍准备办理房屋权属转移登记的相关资料以及提供收受首付款的银行账号等相关手续。被告郝玉萍迟迟不履行合同义务。故依据《民法通则》、《合同法》的相关规定，被告郝玉萍的行为严重影响了原告余建辉的合法权益，违反了合同的相关义务。现原告请求法院依法判决：1、依法判令被告继续履行合同。2．依法判令被告支付原告延迟履行违约金20万元。3．依法判令被告承担原告的律师费和本案诉讼费。被告郝玉萍辩称：一、买卖合同及补充协议未对首付款的数额进行约定，导致合同无法履行，被告没有违约。原告与被告所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均未对首付款具体数额进行约定，也始终未能根据《合同法》第六十一条的约定达成补充协议，因此导致合同未能履行，被告没有违约，不应承担责任。此外，根据双方签署的《房屋交易保障服务合同》的约定，原告采用公积金贷款购房的正常交易习惯本应为：于公积金办理初审手续前支付被告房屋首付款，贷款部分的房款由公积金管理中心委托银行直接支付被告。但事实上原、被告双方另行约定：于办理房屋权属转移当日支付首付款，且由双方自行划转结算交易资金。综上，根据合同约定，被告在收到首付款当日就应当将房屋过户至原告名下，故对于被告而言，首付款具体数额当然极其重要，现双方未能达成补充协议予以明确，故合同事实上根本无法履行。并且，根据《合同法》第六十六条的规定，原告支付首付款及被告协助过户应当同时履行，在原告未明确首付款数额的情况下，被告有权拒绝其要求过户的履行要求，被告不存在违约行为，不应承担任何责任。二、原告为少交国家税款，与中介机构串通，签署虚假的网签合同，损害国家利益，在其未依法纠正错误的情况下，涉案合同无法履行，被告没有违约。根据合同约定，所有税费由原告承担，但原告为了逃税，与中介机构恶意串通，签署虚假的网签合同，网签价格才115万，较合同价格少了90万，严重损害国家利益。被告在2012年12月底通过建委查询得知网签合同虚假后，曾要求中介机构提供虚假的网签合同并且与原告共同依法纠正错误，但时至今日，中介机构拒绝提供，原告拒绝改正，被告不可能违法配合原告履行合同逃避国家税款。在原告未恢复正确网签合同的情况下，被告未履行合同不构成违约。相反违约责任在原告，被告保留依法追究的权利。三、被告签署涉案买卖合同及补充协议，将其唯一住房出售的主要目的是治疗乳腺癌、挽救生命，现因原告迟迟不明确首付款具体金额，拒绝改正为逃税签署虚假网签合同的错误，导致被告所患病已由中晚期进入晚期，丧失了最后的治疗时机，继续履行合同已无法实现合同目的，依法应予解除。被告的上述情况完全符合《合同法司法解释（二）》第二十六条规定的情势变更原则，涉案合同依法应予解除。四、不论被告是否违约，本案的事实是涉案房屋系被告与其子生活所必需的唯一住房，根据《合同法》第一百一十条及有关司法解释的规定，债务标的亦不适于强制执行。据此，涉案合同亦无继续履行必要，应予解除，否则不仅执行会面临困难，更不利于被告度过生命中最后的时光，毕竟生命权要高于财产权。五、即使被告违约，原告要求的违约金亦过高，依法应减少。即使被告违约，在继续履行合同的情况下，原告所受损失也只限于房屋迟延过户，原告索要20万元违约金明显高于所受损失，被告亦请求人民法院予以减少。第三人王晓龙述称，1、本案的基本事实清楚，本案被告郝玉萍因丈夫王瑛如患病晚期，并于2009年3月去世，拖欠了50万元债务，自己又于2012年6月确诊患病中晚期急需治疗。为了治病并偿还债务，郝玉萍无奈决定出售自家唯一的位于天通苑西苑某号的住房。因买房首付款不明确，且买方迟迟未付承诺最多一个月见付的150万元首付款，致使郝玉萍产生怀疑买方之诚信，通过查证建委系统的房屋交易记录，发现诉争房屋网签合同的申报成交价是115万元，比实际成交价格少了90万。此后卖方多次催买方及中介：必须按实际价格修改网签合同，并且按当初承诺书面明确首付款数额后，才能配合履行房屋过户手续。但是，买方及中介方对卖方的合理要求置之不理。2、房屋买卖合同有效但不能过户。本案中，因被告郝玉萍对诉争房屋没有完全的处分权，上述买卖合同有效，但不具备履行之法定条件，即诉争房屋不能办理房屋过户手续。3、原告及中介方有明显过错。对方未尽审慎调查义务，隐瞒合同附件，规避首付款义务，瞒报网签合同，利用格式合同逃避己方责任，原告及中介方应当为其违法行为承担法律责任。原告方之无理诉求不应得到法律的支持，应当依法予以驳回。4、王晓龙的合法权益不应受损害。因为签订书面合同时，没有征得王晓龙对出售房屋同意与否的意见，诉争房屋依法不能办理过户手续。这完全是买方及中介方自作自受，应当自行承担全部经济责任，与被告及第三人王晓龙无涉。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司述称，同意原告的第一项诉讼请求，即同意过户。第二项诉讼请求，不发表意见。由被告母子两个人来签订的买卖合同，办理完初审手续后被告没有与我公司沟通，都是被告儿子与我们沟通，办理后续手续的时候对方找借口不卖，想解除或双倍返还违约金，或加钱，我们公司协调未果，原告诉至法院。经审理查明：2012年11月25日，原告余建辉（买受人）与被告郝玉萍（出卖人）签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定：出卖人所售房屋坐落在昌平区东小口镇天通苑西苑某号。该房屋的性质为向社会公开销售的经济适用住房。成交价格为205万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。同日，双方又签署了补充协议，内容如下：出卖方（以下简称：甲方）：郝玉萍、买受方（以下简称：乙方）：余建辉、见证方（以下简称：丙方）：北京伟嘉安捷投资担保有限公司。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》编号E09105775（以下简称《买卖合同》）及甲、乙、丙三方签订的《房屋交易保障服务合同》编号B12061294以下简称保障合同），现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：甲方同意将位于昌平区东小口镇天通苑西苑某号的住房，计建筑面积99.92方米出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同过程中，如有任何一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第三条：经甲乙双方友好协商达成：1、乙方承诺办理房屋权转移（即过户当日）将首付款支付给甲方。2，在相关房屋交易过程中所产生的税费、契税、土地出让金、贷款担保费、评估费等费用由乙方承担。3、相关房屋内整体厨房，整体卫生间含在房价款之内。4、甲方承诺，在甲方收到所有房款之日起计算的30天内将相关房屋交付给乙方。5、如因国家政策或不可抗力原因，导致此房不能转商过户，则三方免责。出卖人郝玉萍退回买受人余建辉已支付全额定金。6、乙方在本合同签订之日起90天内支付首付款给甲方。7、乙方在本合同签订之日起100天内甲方拿到所有房款。8、如乙方违反上述第三条的第七项，则在违约日期起的30天中，按每天267元赔偿给原告甲方。9、如乙方违反上述第三条的第七项，则在本合同签订之日起130天至180天日期内，按每天334元赔偿给甲方。10、如因乙方原因，乙方在本合同签订之日起在180日之后甲方未能拿到所有房款，乙方赔付甲方壹佰万违约金。11、甲方若违约赔付乙方违约金壹佰万，乙方若违约赔付甲方壹佰万。第四条：其他：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲乙丙三方另行协商解决。2．本协议约定甲乙双方之权利义务的条款自甲乙双方签字当日即时生效，约定丙方权利义务的条款自丙方盖章当日即时生效：本协议不因丙方未对丙方权利义务盖章部分而影响甲乙双方权利义务约定之条款的效力。内容若有偏差，以留存丙方处协议为准。3、本协议为《买卖合同》及《保障合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《保障合同》相抵触，以本协议为准。同日，原、被告双方又签署了房屋交易保障服务合同，明确了原告使用公积金贷款的方式支付房屋的价款。2012年12月11日，原、被告双方签署了网签合同，网签合同约定的房屋价款为115万元。合同签订后，余建辉于当日支付了定金5万元。后余建辉要求被告履行过户手续时，被告以首付款不明确且网签的房屋价款与双方协商的房屋价款不一致为由拒绝协助办理过户手续。另查，余建辉申请了住房公积金贷款，贷款于2013年1月28日审批通过，贷款金额为80万元。再查，郝玉萍患病。昌平区东小口镇天通苑西苑某号房屋应为郝玉萍与其丈夫王瑛如的共同财产，该房屋登记在郝玉萍名下。王瑛如于2009年3月23日死亡。第三人王晓龙系二人之子。在审理过程中，王晓龙向本院出具了一份由王瑛如签署的代书遗嘱，遗嘱表明昌平区东小口镇天通苑西苑某号房屋由王晓龙继承。经本院对王晓龙进行询问，王晓龙表示签订合同时王晓龙在场，但王晓龙并不希望卖房。合同签订后，王晓龙也参与了双方对合同履行的磋商。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、房屋交易保障合同、定金收据、录音证据、网签合同、公积金贷款通知单、结婚证、死亡证明、房屋所有权证书、网签合同、诊断证明及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：郝玉萍与余建辉签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。郝玉萍与王晓龙系该房屋的共有权人，在签订合同时王晓龙在场，并未提出异议，应视为同意出售涉案房屋。关于首付款是否明确的问题，本院认为当事人就合同的履行内容不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的相关条款或者交易习惯确定。根据交易习惯，在确定贷款金额后，即可以确定首付款金额，首付款应为全部房款扣除定金及贷款部分的金额，故首付款金额约定不明确并不导致合同的解除。关于网签合同中的房价款与双方协商的房屋价款不一致的问题，被告可要求相关部门进行处理，亦不影响合同的履行，故本院对原告要求被告继续履行合同的请求予以支持。在原告要求被告履行合同的同时，原告应向被告支付相应的房屋价款。关于原告要求被告支付违约金的问题，本院认为，原告同意在网签时变更合同的价款，也是导致合同不能正常履行的原因之一，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。原告要求被告支付律师费的依据不足，本院对其主张不予采信。被告的辩解依据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十一条之规定，判决如下：一、原告余建辉与被告继续履行双方于二〇一二年十一月二十五日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；二、被告郝玉萍于本判决生效后三十日内协助原告余建辉办理昌平区东小口镇天通苑西苑某号房屋产权过户手续；三、原告余建辉于上述房屋办理产权过户手续当日给付被告郝玉萍房价款一百二十万元；四、被告郝玉萍在办理产权过户手续后三十日内将昌平区东小口镇天通苑西苑某号房屋交付给原告余建辉并协助余建辉办理物业交接手续；五、原告余建辉于上述房屋交付当日给付被告郝玉萍房价款八十万元；六、驳回原告余建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百元，由原告余建辉负担四千二百三十元，已交纳；由被告郝玉萍负担七十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 程 杰人民陪审员 姚玉河人民陪审员 侯福禄二〇一三年十一月二十九日书 记 员 张 焱 搜索“”