（2013）南民初（一）字第1027号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2015-06-11
案件名称
柳州市上善物业服务有限责任公司诉被告刘跃政物业服务纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市上善物业服务有限责任公司,刘跃政
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初（一）字第1027号原告柳州市上善物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市潭中西路7号1栋2单元6号2号房。法定代表人卢中明，经理。委托代理人吴国生，汉族，柳州市上善物业服务有限责任公司法律顾问。（特别授权）被告刘跃政，男，汉族，河北省安国市人。委托代理人刘克建，广西盛君律师事务所律师。（特别授权）原告柳州市上善物业服务有限责任公司诉被告刘跃政物业服务纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法由柳州市柳南区人民法院助理审判员何慎十任审判长，与人民陪审员杨恂、杨金兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。书记员戴卫云担任法庭记录。原告柳州市上善物业服务有限责任公司的委托代理人吴国生，被告刘跃政及其委托代理人刘克建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市上善物业服务有限责任公司诉称，被告系小区业主，原告负责小区的物业管理服务工作，被告于2008年3月28日与原告签订了《在水一方前期物业服务协议》，原告已提供了物业服务。按柳州市物价局柳价字（2008）236号文批复，该小区住宅按建筑面积：0．6元／月计，被告住房建筑面积：124.76平方米，被告每月应向原告交纳物业服务费74．86元、路灯费2．00元、生活垃圾费7．00元。被告依约巳向原告交纳了20l0年12月以前的物业服务费。自2011年1月至2013年5月共29个月拖欠物业服务费2l70.94元及路灯费58元、生活垃圾费204元。原告在多次催收未果的情况下，原告又于2013年5月14日再次发法律函催收，但被告一直不予理睬并提出无理要求。被告的上述行为直接影响到原告的正常服务工作，侵害了其他业主的合法权益。为此，依据民事诉讼法的规定向法院提起诉讼，要求判决：请求判令被告给付原告物业服务费2170.94元，滞纳金2883.15元，路灯电费58元，生活垃圾费204元，合计5316.09元。另外，从2013年5月份至今2013年8月23日的物业服务费被告也没交纳，原告也一并要求其支付这期限的物业服务费。即变更诉请，要求被告支付2011年1月到2013年8月份共2年7个月的物业服务费是2657.54元，路灯电费64元，生活垃圾费225元，滞纳金2883.15元。原告在举证期限内提交的证据有：1、欠款明细表，打印件一份；2、物价局文件，复印件一份，证明收费的标准；3、商品房买卖合同，复印件一份，证明被告的身份及被告房子的建筑面积；4、协议，复印件一份证明原告与被告签订有物业服务合同；5、追款通知，原件一份，证明原告多次向被告催交物业费，在被告欠费的过程中一直向被告催款；6、法律函，复印件一份证明原告向被告催款的事实；7、快递邮单，原件一份证明原告向被告催款的事实。被告刘跃政辩称，1、按最高法的法关于审理物业报务合同案件的解释第18条的规定。被告没有收到任何书面的通知。2、从2010年9月4、14日二次被小偷入户偷东西，被告认为原告没有尽到职责所以他拒付物业服务费。3、原告要求的滞纳金高于物业服务费，原告就扩大的部份没有权利要求被告支付。4、按合同约定每月5日之前交付物业费，现在原告诉请的物业费从2011年1月至5月的5个月的诉求已过诉讼时效。被告刘跃政为证明其主张，提交的证据有：1、南站派出所的报案记录，一份原件，证明于2010、9、4、被告的家被盗的事实。2、证明，原件一份，证明在2010、9、14、被告的家再次被盗。本院认为，原告提交的物价局文件、商品房买卖合同、协议与本案具有关联性，其来源合法、真实客观，且被告对上述证据均予以采纳，原告提交的欠款明细表属当事人陈述，本院对此不作为证据采纳，原告提交的法律函、快递邮单经本院向邮局查询，该快递邮单已于2013年5月16日11：42：00由柳州市速递物流河南揽投部妥投，由本人签收，虽被告称其未收到上述催款通知，但其未提交证据可以佐证邮局记录有误，故本院对原告提交的上述证据予以采纳。原告提交的追款通知系原告单方出具，没有被告签名，属当事人陈述，本院对此不予采纳。被告提交的证据与本案没有关联性，本院不予采纳。经审理查明，原、被告双方于2008年3月28日签订《在水一方前期物业服务协议》一份，载明：“原告为甲方，被告为乙方……乙方所购房屋房号为12栋2单元301房，建筑面积为124.77平方米……物业服务实行先缴费、后服务的原则。为便于管理，乙方入伙时应一次性预付6个月的全额车位管理服务费（限已购买车位的）；6个月期满前，乙方可选择按月、按季或按年缴纳……路灯费经成本测算，按2元／户.月的电费包干标准，由业主从获得装修许可证之日起开始计算缴纳给甲方代收……乙方入住之后所产生的日常生活垃圾收集及清运费用，由乙方按政府规定标准自入住之日起计算，并预缴当年费用费甲方代收……首期物业服务费的计收时间为通知收楼之日后的第31日起计算。不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按照所欠费用每日千分之三的标准缴纳违约金，并有权采取必要措施催交，逾期三个月仍不交纳的，物业公司可向法院起诉”等内容，原、被告双方均对按照0.6元／月＊房屋建筑面积计算物业管理费、按照2元／月的标准计算路灯费、按照7元／月及从2013年4月后按照7.5元／月的标准代收垃圾费没有异议。原、被告在庭审中均认可系按年缴纳物业管理费。后原、被告双方对于缴纳物业费发生争议，原告遂于2013年6月21日向本院起诉，要求判令被告给付原告物业服务费2170.94元，滞纳金2883.15元，路灯电费58元，生活垃圾费204元，合计5316.09元。并当庭增加诉讼请求，要求被告支付从2013年5月份至今2013年8月23日的物业服务费。原告变更其诉请为：要求被告支付2011年1月到2013年8月份共2年7个月的物业服务费是2657.54元，路灯电费64元，生活垃圾费225元，滞纳金2883.15元。被告认为其家中被盗，并以此为由拒不支付物业管理费等费用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因被告在庭审中自认其在签订合同后交完六个月服务费就按年缴纳物业费，则视为被告选择按照双方合同约定的按年缴纳物业费的方式缴纳物业费。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，因原告在2013年5月已经邮寄了催缴物业费法律函且被告也已经签收上述法律函，原告后于2013年6月21日向本院起诉，要求被告支付其从2011年1月至2013年5月期间的物业费等费用，则向被告主张2011年1月至2011年4月期间的物业管理费等费用的诉请部分已经超过了法律规定的两年诉讼时效，本院对此不予支持。合法订立的合同应当履行，原、被告双方签订的物业服务协议明确约定，虽被告称其家中被盗，但造成其损害结果的系案外人，被告应当向损害其财产的人主张赔偿，原告作为物业服务者，只需尽到双方合同约定的一般管理义务即可。被告的主张不成为拒不支付物业管理费的法定理由，被告应当按时缴纳物业管理费。故对于原告要求被告支付2011年5月至2013年8月期间物业费、生活垃圾费、路灯费的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。被告从2011年5月至2013年8月期间所欠物业管理费为2096.08元（74.86元／月×28个月）、生活垃圾费为198.5元（7元／月×23个月＋7.5元／月×5个月）、路灯费为56元（2元／月×28个月）。而原被告双方在合同中已经约定生活垃圾费、路灯费属于原告代收，则原告不具备就生活垃圾费及路灯费要求被告支付滞纳金的主体资格，其仅能就物业管理费收取违约金，又因原、被告双方就违约金已经在合同中进行了约定，按照每天千分之三，即每年108%，明显超过所欠费用30%的数额，则本院对于原告的该项诉讼请求，仅支持628.8元（2096.08元×30%），超过部分于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条《中华人民共和国合同法解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告刘跃政向原告柳州市上善物业服务有限公司支付2011年5月至2013年8月期间的物业服务管理费2096.08元、路灯费56元、生活垃圾费198.5元，以上共计2350.58元。二、被告刘跃政向原告柳州市上善物业服务有限公司支付违约金628.8元。案件受理费50元（原告已预交），由原告柳州市上善物业服务有限公司负担24元，由被告刘跃政负担26元，并径付原告。上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何慎十人民陪审员 杨金兰人民陪审员 杨 恂二〇一三年十一月二十九日书 记 员 戴卫云《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 更多数据：搜索“”来源：