（2013）沅民一初字第956号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2015-06-04

案件名称

向波、杨娟与怀化市阳光房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

沅陵县人民法院

所属地区

沅陵县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

向波,杨娟,怀化市阳光房地产开发有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第五条，第三十九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2013）沅民一初字第956号原告向波，男，汉族，湖南省沅陵县人，职工。原告杨娟，女，苗族，湖南省沅陵县人，职工。委托代理人吉生祥，系沅陵县正大法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省怀化市迎丰西路207号15楼，组织机构代码：75060947-2。法定代表人吴浩，系该公司董事长。委托代理人全海滨，系湖南天宇律师事务所律师，执业证号：14312200910935288，代理权限：特别授权。委托代理人李光辉（系被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司职工），男，汉族，湖南省沅陵县人，居民，代理权限：特别授权。原告向波、杨娟与被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。原告向波、杨娟及其委托代理人吉生祥、被告阳光公司的委托代理人全海滨、李光辉到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告向波、杨娟诉称：2010年6月9日，原告向波、杨娟与被告阳光公司签订了一份《商品房预售合同》，原告向波、杨娟以103500元购买了被告阳光公司在沅陵县官庄集镇开发的金城世家小区3栋6楼4单元608号面积为110平米住房一套，合同约定被告阳光公司应于2011年12月30日向原告向波、杨娟交付房屋，但被告阳光公司违反合同约定直至2012年8月15日才向原告向波、杨娟交付房屋。其行为严重违反合同约定，为此原告向波、杨娟要求被告阳光公司按约定赔偿原告向波、杨娟违约金6624元，并承担本案的案件受理费。原告向波、杨娟为支持其主张，向本院提供了如下证据：1、身份证及营业执照，欲证实原、被告的基本情况；2、商品房预售合同，欲证实2010年6月9日，原告向波、杨娟与被告阳光公司签订了一份《商品房预售合同》，原告向波、杨娟以103500元购买了被告阳光公司在沅陵县官庄集镇开发的金城世家小区3栋6楼4单元608号面积为110平米住房一套，合同约定被告阳光公司应于2011年12月30日向原告向波、杨娟交付房屋；3、购房收据，欲证实原告向波、杨娟按约支付了103500元购房款；4、物业费发票，欲证实原告向波、杨娟交付2012年9月至2013年8月物业费，被告阳光公司于2012年8月15日才向原告向波、杨娟交付房屋。被告阳光公司辩称：延迟交房的原因是官庄当地施工环境不好，建筑材料被当地垄断控制，加之施工期间雨水较多，影响了施工，另被告阳光公司支付迟延交房违约金应当按照双方签订的合同第六条约定计算，计算方式为：实际购房款×6.31%（同期银行贷款年利率）／12个月×10‰×实际迟延交房月份。迟延交房时限应以被告阳光公司2012年6月发出的收房公告为准，同时因销售房价偏低，有失公平原则，约定的违约金过高，要求适当减少。被告阳光公司为支持其主张向本院提供了如下证据：1、商品房预售合同，欲证实合同约定违约金计算方式；2、阳光金城世家交房公告，欲证实被告阳光公司于2012年6月28日发出了交房公告，通知业主收房，并确定了每栋的交房时间，最后时间为2012年7月底；3、证人肖杰、吴道义、刘慧斌的证言，欲证实被告阳光公司在阳光金城世家小区大门贴出了交房公告，确定了每栋的交房时间，工作人员并电话通知了各位业主，各位业主接到通知后来到了公司交房办公室，交房人员并带购房人看房，因业主对延期交房的赔偿未与公司达成共识，业主们未按时收房；4、沅陵县官庄镇人民政府出具的证明，欲证实被告阳光公司在沅陵县官庄集镇建设金城世家小区过程中，建筑材料被当地人员控制，加上雨水较多，从而影响了施工进度，但阳光金城世家小区项目于2012年5月基本完工，在交房过程中，因延期交房的赔偿事宜，业主们与被告阳光公司未达成共识，业主们未按时收房。庭审质证时，被告阳光公司对原告向波、杨娟提交的1-3号证据无异议。对4号证据提出异议，认为与本案无关联。原告向波、杨娟对被告阳光公司提交的1号证据没有异议、对2-4号证据提出异议，认为没有看到收房公告，被告阳光公司交房时也没有向原告向波、杨娟提交房屋合格证书。本院认为原告向波、杨娟提供的1号证据系户籍管理部门及工商行政管理部门颁发，原告向波、杨娟提供的2号证据、被告阳光公司提供的1号证据系原、被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原告向波、杨娟提供的3号证据系被告阳光公司出具的购房款收据，4号证据系被告阳光公司向原告向波、杨娟交房时物业公司出具的物业费收据，符合商品房开发交付时先交物业费再交房的交易习惯。上述证据与原告向波、杨娟的陈述相吻合，均具备证据的合法性、真实性、关联性，能形成证据锁链，能证明欲证事实，本院予以采信。被告阳光公司提交的2、3号证据系自行发出的收房公告及本单位工作人员出具的证言，因未向本院提供其他证据证明原告向波、杨娟确已知晓该公告（如：签收交房通知书的回证；张贴公告时间、地点的现场照片；电话通知业主收房的电话详单；其他与本案无利害关系人的证言等），属于送达不规范，因此对欲证实原告向波、杨娟确已知晓该公告部分本院不予以采信，但关于收房流程中要求每位业主办理物业手续、交纳物业费后再领取钥匙部分与原告向波、杨娟所举的4号证据相吻合，本院予以采信。被告阳光公司提供的4号证据欲证实延期交房的原因中建筑材料被当地一些人员控制部分不是本合同约定的免责事由，与本案无关联，对雨水较多部分因被告阳光公司未提供气象部门出具的有关数据资料加以印证，故本院不予以采信，对欲证实延期交房发生纠纷虽客观存在，但不能确定被告阳光公司向原告向波、杨娟交付房屋的具体时间，故对该部分本院不予以认定。根据采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：2010年6月9日，原告向波、杨娟（乙方）与被告阳光公司（甲方）签订了一份商品房预售合同，原告向波、杨娟以103500元购买了被告阳光公司在沅陵县官庄集镇开发的金城世家小区3栋6楼4单元608号面积为110平米住房一套，合同第五条约定甲方须于2011年12月30日将经竣工验收合格的房屋交付乙方使用，但如遇下列不可抗拒特殊原因，甲方可以延期：1、人力不可抗拒的火灾、水灾、雪灾、地震等自然灾害；2、甲方在施工中遇到异常重大技术问题不能及时解决的，第六条对交房及甲方违约责任进行了约定：甲方须按规定将竣工验收合格的房屋交付乙方，否则乙方有权向甲方追究违约责任。具体违约责任为：自本合同第五条规定的最后交付期限第15天起至交付之日止，逾期在30日内（含30日）甲方按月利率6‰向乙方赔偿逾期利息；逾期超过30日内甲方按月利率8‰向乙方赔偿逾期利息；逾期在90日内（含90日），乙方可要求退房，甲方除退还乙方交纳的全部款项，还应赔付乙方已交纳款项金额5‰作为违约金；若乙方不愿意退房的，则甲方按逾期后月利率的10‰向乙方赔偿逾期利息。合同第七条约定房屋竣工后，乙方应在甲方公开通知交房之日起14日内到甲方指定地点办理房屋交付手续。合同签订后原告向波、杨娟按约支付了全部房款。被告阳光公司于2012年8月15日向原告向波、杨娟交付房屋。另查明，被告阳光公司于2011年1月24日办理了该栋楼房的商品房预售许可证。本案争议的焦点有两点，一、被告阳光公司是否存在违约行为，应不应当承担违约责任；二、原告向波、杨娟的违约损失如何计算。本院认为，一、被告阳光公司存在违约行为，应当承担违约责任。本案中，原告向波、杨娟与被告阳光公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，签订合同时被告阳光公司虽未办理商品房预售许可证，但被告阳光公司后于2011年1月24日办理了商品房预售许可证，故该商品房预售合同不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行约定义务。合同签订后双方当事人应当诚实的行使权利与履行义务，本案中原告向波、杨娟如约支付了全部房款，已全面履行了合同所确定的义务，但被告阳光公司未能按期交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告阳光公司辩称，迟延交房的原因是官庄当地施工环境不好，建筑材料被当地垄断控制；加之施工期间雨水较多，影响了施工。根据原、被告双方签订合同，上述原因并非双方在合同中约定的免责理由，同时被告阳光公司也未向本院提交相关证据证明合同中约定的迟延交付房屋的免责事由，故对被告阳光公司迟延交付房屋的辩解理由，本院不予以支持。二、被告阳光公司应支付原告向波、杨娟迟延交房的逾期利息6624元。本案中被告阳光公司按照合同约定应当于2011年12月30日向原告向波、杨娟交付房屋，如迟延交房，则应于合同约定最后交付期限的第15天起至交付之日止，向原告向波、杨娟赔偿迟延交房的逾期利息。按原、被告签订的《商品房预售合同》第七条约定，房屋竣工后被告阳光公司有公开通知原告向波、杨娟到指定地点交房的义务，本案中如果被告阳光公司公开通知了原告向波、杨娟具体收房日期，如原告向波、杨娟接到交房通知后无故拒绝接收的，其后的违约损失应自行承担。庭审中被告阳光公司辩称已于2012年6月28日向广大业主发出公告确定每栋的收房时间，因原、被告就迟延交房的违约损失未能达成一致协议，原告向波、杨娟拒收房屋；原告向波、杨娟却称如果不签订补偿协议，则被告阳光公司拒不向原告向波、杨娟交付钥匙。因双方均未就该事实向本院提供证据证明，根据原告向波、杨娟所举的4号证据物业交费时间并结合被告阳光公司所举2号证据关于该公司交房流程有关规定，可以查明被告阳光公司实际交房时间为2012年8月15日，因此被告阳光公司向原告向波、杨娟支付违约损失的天数应从2012年1月15日起至8月15日止，迟延交房7个月，应当对7个月的违约损失承担赔偿责任。原、被告双方在合同第六条约定，如逾期交房，逾期在30日内（含30日）、逾期超过30日内、逾期在90日内（含90日），被告阳光公司应分别按月利率6‰、8‰、10‰的标准向原告向波、杨娟赔偿逾期利息，因双方在该合同中未约定计算基数即按何种款项来计算逾期利息，亦未约定逾期超出90日的利率标准，现原告向波、杨娟提出按实际购房款×10‰×迟延交房的月份来计算逾期利息，而被告阳光公司则提出按实际购房款×6.31%（同期银行贷款利息）×10‰×实际迟延交房月份来计算逾期利息，双方对该条款的理解出现争议，因原、被告双方签订的《商品房预售合同》系被告阳光公司提供的格式合同，其第六条的约定亦是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因原、被告对该条款有争议，应当作出不利于被告阳光公司的解释。因此被告阳光公司承担迟延交房的违约损失的计算方式应为实际购房款×逾期利率×迟延交房月份，即为103500×10‰×7个月=7245元。但原告向波、杨娟只要求被告阳光公司赔偿6624元违约金，视为对实体权利的处分，本院予以支持。另被告阳光公司辩称因房价偏底，约定的违约金较高，应对违约金适当减少的理由，因被告阳光公司未向本院举证证明原告向波、杨娟主张的违约金超过造成损失的30%，不适用于减少的情形，故对该辩解理由本院不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告向波、杨娟迟延交房的违约损失人民币6624元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费50元，由被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　姚祖坤代理审判员　　涂显卫人民陪审员　　杨　珍二〇一三年十一月二十九日书　记　员　　李迪明附法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自