（2013）长民五初字第3号

裁判日期: 2013-11-29

公开日期: 2015-05-11

案件名称

吉林省天一房地产开发有限责任公司与长春市绿园区城西镇长青村民委员会不当得利纠纷二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吉林省天一房地产开发有限责任公司,长春市绿园区城西镇长青村民委员会

案由

不当得利纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第九十二条，第八十四条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二十六条第一款

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2013）长民五初字第3号原告吉林省天一房地产开发有限责任公司，住所地长春市建设街2008号。法定代表人赵俊森，总经理。委托代理人初显力，副总经理。被告长春市绿园区城西镇长青村民委员会，住所地长春市绿园区城西镇长青村。法定代表人于海，村书记。委托代理人吴移，吉林尚信律师事务所律师。原告吉林省天一房地产开发有限责任公司（以下简称天一公司）与被告长春市绿园区城西镇长青村民委员会（以下简称长青村）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天一公司的委托代理人初显力、被告长青村的委托代理人吴移到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一公司诉称，2003年1月4日，长青村与案外人长春市四环物业管理有限公司（以下简称四环物业）签订《协议书》一份，约定四环物业征用长青村位于自立街以北、西三环路以东、洛阳街以西、公共绿地面积以南的约10万平方米土地（以下称长青村地块），由四环物业向长青村支付土地补偿款，并负责对该地块上的住户及地上物进行拆迁补偿。2006年1月5日四环物业与天一公司签订了一份《联合开发协议书》，协议约定：由天一公司提供前期资金，双方共同开发长青村地块。为此，2007年3月5日，天一公司向长青村支付了1200万元，此款系支付长青村与四环物业所签的《协议书》中约定的土地补偿款。但是，在其后的联合开发过程中天一公司才了解到，根据《中华人民共和国土地管理法》、《长春市土地收购储备暂行办法》等法律、法规及政策的规定和要求，长春市土地收储中心已将长青村地块收储，必须通过招、拍、挂才能依法取得长青村地块的开发权。为此，天一公司通过合法途径竞得长青村地块的开发权，并于2007年8月与长春市国土资源局签订了包括《国有土地使用权出让合同》在内的一系列合约。签约后天一公司累计支付15300万元用于购买长青村地块的土地使用权，这笔款项中包含长青村地块的征地和拆迁补偿费用。由此一来，长青村地块并不是依据四环物业与长青村签订的《协议书》而取得的，但是天一公司却已经将1200万元土地补偿款支付给了被告。另一方面，天一公司又依据与长春市国土资源局签订的有关土地出让合同支付了长青村地块的土地补偿费，此款已转至长青村。为此，天一公司多次与长青村对账要求返还此款，长青村不同意。天一公司认为，长青村就该地块重复收取土地补偿款，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，长青村没有合法依据占有使用这1200万元，依法应当返还给天一公司，故提起诉讼，请求判令被告返还不当得利1200万元，并由被告承担本案诉讼费用。被告长青村答辩称：一、长青村虽然收到了天一公司支付的1200万元，但是已经用于土地补偿和安置补偿。2007年3月收到的1200万元，2007年5月长青村将1200万元发放给136户村民用于征地，长青村不应当返还1200万元，天一公司的诉讼请求应当驳回。二、长青村虽然收到了土地局转付的7510万元土地整理补偿费用，但是并未从中收取两费补偿，因此，即使返回1200万元，也应当先将两费（土地补偿费和安置补助费）扣除，而根据长春汽车产业开发区土地局的证明，本次征地应当发生两费1760万元，天一公司支付的1200万元根本不足以抵顶两费补偿。三、天一公司与村民签订的合同都是地上物补偿，并不是两费补偿。因为合同的名称就是《新立屯地上物拆迁补偿协议书》，合同中虽然是按土地面积补偿，只是因为地上物太多，双方同意不按地上物的棵数计算而是直接按面积计算。虽然协议签订的时间是2008年4月份，此时没有开始春耕，但不等于没有越冬的苗木。并且城西镇政府已经证明，两费补偿征地方无权发放，因此，天一公司不可能与村民签订两费补偿合同。四、长青村分四笔支付给四环物业的500万元是用于地上物补偿，因为四环物业与天一公司是联合开发关系，所以四环物业参与了征地补偿，长青村向其转款用于拆迁补偿并无不妥。五、至于天一公司提出虚报耕地面积1万多平米一事，虽然挂牌土地面积是75676平方米，但是实际土地面积往往大于挂牌面积，并且在实际征地过程中，有些土地如果不给补偿，农民就不让征用，因此才会出现多补偿一部分面积。农村征地的实际情况远远比法律规定复杂的多，如果完全按照国家规定的标准，根本就无法完成征地工作。天一公司所征用的土地，补偿标准之所以高于市政府确定的综合地价，主要是长青村的土地属于城市周边土地，常年用于种植蔬菜等作物，农民收入较高，如果按照政府的标准补偿，农民都不接受，因此只能根据实际情况确定补偿标准。天一公司一味强调按照政府确定的地价计算两费补偿，与实际情况不符，恳请法院考虑。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供如下证据：证据一、2003年1月4日长青村与四环物业签订的《协议书》一份。证据二、2006年1月5日，天一公司与四环物业签订的《联合开发协议书》一份。以上两份证据证明长青村地块由原告和四环物业联合开发，开发过程中的征地费用由原告支付。证据三、2007年3月5日银行进账单及收据，证明天一公司按照开发协议支付长青村征地款1200万元。证据四、2007年7月31日的成交确认书，证明原告通过公开竞标以15300万元取得长青村地块的开发权。证据五、2007年8月1日原告与国土资源局签订的国有土地使用权出让合同。证明原告已取得长青村地块的土地使用权。证据六、原告与国土资源局签订的土地整理补偿合同，证明根据土地补偿合同原告决定开发该地块。证据七、2007年10月16日土地出让金专用发票，证明原告通过竞拍取得长青村地块，原告支付了15300万元取得该地块的土地使用权。证据八、2007年10月19日，长春市财政局下发的《关于下达土地收储成本支出的通知》（长税非税指（2007）998号），证明原告交付的15300万元中，含有7510万元的土地补偿费，并支付给了长青村。证据九、2012年8月16日，原告与被告往来对账的说明及相关明细，证明被告承认收到原告支付的1200万元土地补偿款。原告已经支付了两费补偿，其中2008年4月21日长青村支付给村民的地上物拆迁补偿协议书46份，总计688.35万元，证明这其实是两费补偿不是地上物补偿。合同的名头虽然是地上物补偿，但是合同上将地上物用斜线划掉，当时还没有春耕没有地上物，补偿协议按照面积补偿，每平方米150元，是对土地本身的补偿。所以两笔费用688.35万元和411.65万元就是支付的土地补偿费和安置补偿费。被告对以上证据的真实性无异议。但主张土地收储中心支付被告7510万元补偿款，被告进行了各项补偿之后，已经把这1200万元给原告转回去了。相关补偿协议中也标明了地上物，虽然是按照面积补偿的，但属于对地上物进行的补偿。为证明自己的诉讼主张，被告向本院提供如下证据：证据一、2013年4月16日，长春市国土资源局汽车产业开发区分局出具的证明，证明2007年6月28日，根据长春汽车产业开发区土地收购储备中心与长青村《土地收回补偿合同》，汽车产业开发区土地收购储备中心支付长青村补偿款总计7510万元，其中包括两费补偿（土地补偿和拆迁安置补偿）1760万元。原告对证据一的真实性无异议，称两费补偿1760万元含在7510万元中，原告已经补偿完毕。证据二、土地补偿费收支明细表（后附12组票据），证明7510万元土地补偿费收支情况，剩余款项已返还原告。原告对证据二的真实性无异议，是用于征地补偿。但证明的内容有异议。被告支付给四环物业的411.65万元及直接支付给村民的688.35万元是两费补偿，合同约定的是土地补偿和安置补偿，不是地上物补偿。合同约定耕地70624平米，长青村实际耕地是54832平米，虚报15792平米。证据三、26份长青村村民的证明，证明2008年4、5月期间的拆迁补偿费用的情况，补偿的是地上物。原告对证据三的真实性、关联性、合法性均有异议，26户村民没有出庭没有提交身份证明，与长青村有利害关系，证明是制式的，不是本人书写的。证据四、绿园区城西镇出具的农民征地两费补偿的说明，证明在该范围内两费补偿（土地补偿和安置补偿）都是村委会发放，不允许征地方发放，征地方只允许发放地上物补偿。原告对证据四的真实性、合法性、关联性有异议，认为城西镇政府无权对征地的问题作证，并且其证明没有任何法律和政府规定做依据。经本院审理查明，2003年1月4日，案外人四环物业与长青村签订《协议书》一份，约定四环物业征用长青村约十万平方米的土地（即本案诉争地块），开发建设商品楼。征地总价款1087.5万元（总价款因土地面积的增减而增减）。于合同签字之日起五日内，四环物业给付长青村征地补偿费500万元，2003年1月20日前给付200万元，余款387.5万元在2003年10月25日前全部付清。征地动迁工作全部由四环物业负责，住户的房屋及地上物的补偿费，四环物业应依据国家法律、长春市政府拆迁管理规定执行，应给予合理的补偿，要做到要房给房，要钱给钱。保证回迁户的回迁时间、房屋质量、应得面积、楼层合理分配、办理产权等事宜。长青村必须派专人配合四环物业的工作，有始有终的做好拆迁工作。2006年1月5日，天一公司与四环物业签订《联合开发协议书》，约定由天一公司提供前期资金，双方联合开发长青村地块。2007年3月5日，天一公司向长青村账户付款1200万元作为征地补偿款。长青村向天一公司出具了收款收据。2007年7月31日，天一公司通过竞拍取得长青村地块的土地使用权，成交价为15300万元。并与长春市国土资源局签订了《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》、《土地整理补偿合同》。2007年10月16日，天一公司向长春市财政局土地出让金专户交纳了15300万元。2007年10月19日，长春市财政局向长春汽车产业开发区财政局下达土地收储成本支出的通知，内容为：“经对天一公司中标的你区土地（长青村地块）的土地出让收入进行审核清算，现下达你区土地收购及出让成本8030万元，其中：属于征地和拆迁补偿费7510万元……”2007年11月17日，长春汽车产业开发区土地收购储备中心向长青村转款7510万元，作为征地费、地上物补偿费、拆迁补偿费及其他费用。长青村出具了收据。2013年4月16日，长春市国土资源局汽车产业开发区分局出具证明一份，证明长春汽车产业开发区土地收购储备中心支付长青村委员会补偿款总计7510万元，其中包括两费补偿1760万元。另查明，天一公司与四环物业公司签订了《关于27街区长青村拆迁补偿金使用协议》，内容为：由长青村账户转入天一公司和四环物业公司共同账户的27街区长青村拆迁补偿金4942.4751万元，天一房公司和四环物业公司双方在公平、公正的原则下，对于此款的使用达成以下共识：一、此款为27街区拆迁、施工及前期开工手续专用款。本着取之于民、用之于民的原则，也是部分团购房业户要求退房。经多方工作无效的应付款。二、此款存入四环物业账户500万元；存入天一账户650万元；存入双方账户3338.2751万元；留保证金200万元；原欠长青村254.2万元。三、此款必须经双方总经理共同签字后方可被使用。四、任何一方不得以任何借口或任何形式将此款挪作它用，也不得以任何理由拖延上述（一）所提到的应付款时间，更不得借故滋事拒付。在审理过程中，天一公司与长青村均向法庭提供了长青村关于7510万元土地补偿费用的收支明细。庭审中经核对，双方对此笔7510万元土地补偿费用收支情况无异议，双方认可2012年8月16日《天一公司与长青村往来对账的说明》中双方对账的明细。根据该对账明细，长青村收到补偿费7510元的支付情况为：1、2007年11月26日转付天一公司账户1000万元；2、2008年4月2日支付村民土地补偿费688.35万元；3、2008年3月22日转付四环物业公司账户411.65万元；4、2008年5月8日支付拆迁补偿费453.7152万元；5、2008年6月24日付塑钢窗款13.8097万元；6、2008年9月2日转付天一公司账户拆迁款650万元；7、2008年9月2日转付四环公司账户500万元；8、2008年9月2日，转入四环物业与天一公司共同账户3338.2751万元；9、2008年9月2日转付吕春抹账254.2万元；10、2009年3月3日转入天一公司账户100万元；11、尚欠天一公司预留保证金100万元。2012年8月16日对账时双方对以上基本情况无异议，但对于2007年3月5日天一公司支付的1200万元有争议，天一公司提出应予返还，而长青村坚持认为长青村地块天一公司应付补偿款为1363.0365万元，减去已付的1200万元，天一公司尚欠163.0365万元。庭审中，双方认可，长青村收到的7510万元已支付完毕，未完成的拆迁补偿工作全部由天一公司完成并由天一公司付款。因对是否返还1200万元双方未达成一致意见，故天一公司起诉至本院，请求长青村返还不当得利1200万元。另查明，双方在庭审中均认可，应付长青村地块的征地及拆迁补偿费用共计7510万元。天一公司在庭审中主张，长青村是在完成征地补偿和部分拆迁补偿后，将剩余未补偿的部分交给天一公司进行补偿，并将7510万元的余款3338.2751万元返还。剩余的主要是拆迁补偿，已补偿了100户，现在还剩55户，并提供了与村民签订的拆迁补偿安置协议书及新立屯地上物拆迁补偿协议书予以证明。本院认为，天一公司主张是通过竞拍，与长春市国土资源局签订土地出让合同后取得长青村地块的土地使用权，认为长青村在履行土地拍卖手续之前所取得的1200万元构成不当得利。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，但天一公司系依据四环物业与长青村签订的《协议书》以及天一公司与四环物业签订的《联合开发协议》，向长青村支付土地补偿费1200万元，因此天一公司支付该款有合同约定，系有合法根据，不能认定长青村取得不当利益。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十六条之规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体经济组织，由农村集体经济组织管理使用”。长青村作为农村集体经济组织，依法有权取得长青村集体土地的土地补偿费及安置补助费。并且从2012年8月16日《天一公司与长青村往来对账的说明》中双方对账情况看，长青村收到征地和拆迁补偿费用后，除支付村民补偿款外，先后通过为天一公司付塑钢窗款、转付吕春抹账及转付四环物业、天一公司账户等方式，将5056.2848万元征地和拆迁补偿款返还给天一公司，由天一公司负责村民的征地补偿及安置工作，因此长青村并未实际取得天一公司通过土地招拍挂程序所付的全部征地费用7510万元，天一公司主张长青村超出相关部门核定的土地补偿费用总额7510万元，额外取得1200万元土地补偿款的事实不能成立。根据长春市国土资源局汽车产业开发区分局出具的证明，长青村地块的两费补偿数额为1760万元，现天一公司并无证据证明长青村实际取得的两费补偿超出了土地部门核定的数额，并且长青村地块的征地补偿及安置工作仍未结束，天一公司承认仍负有支付长青村地块的拆迁安置补偿费用的义务，故其主张长青村取得不当利益1200万元无事实及法律依据，不予支持。经本院审判委员会2013年第五十四次会议讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告吉林省天一房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费122096.00元，由原告吉林省天一房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审　判　长　　田素香代理审判员　　陈太云人民陪审员　　孟繁儒二〇一三年十一月二十九日书　记　员　　梁　明微信公众号“”