（2013）绍越民初字第4078号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-03-28
案件名称
绍兴市房地产管理处与绍兴机床工具有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市房地产管理处,绍兴机床工具有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百三十六条
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2013）绍越民初字第4078号原告绍兴市房地产管理处。法定代表人许国权。委托代理人（特别授权代理）朱春华、朱妙。被告绍兴机床工具有限责任公司。法定代表人谢华安。委托代理人（特别授权代理）王耕新。原告绍兴市房地产管理处（以下简称“房管处”）与被告绍兴机床工具有限责任公司（以下简称“机床公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理后，由审判员ＸＸＸ独任审判，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告房管处委托代理人朱妙、被告机床公司法定代表人谢华安和委托代理人王耕新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房管处诉称：绍兴市越城区后观巷29号房屋系国家代管非住宅公房，由原告依法经营管理。原告与机床公司于1999年12月15日签订《绍兴市区非住宅公房租赁合同》一份，约定：原告将绍兴市越城区后观巷29号房屋（建筑面积368.82平方米）租赁给机床公司使用，租赁期限自2000年1月1日起至2001年12月31日止，租金按14196元／季度计收。机床公司必须按季度交纳房租，不得拖欠，逾期每天按季租金的1%交纳滞纳金。合同签订后，机床公司依约定标准支付租费。2003年10月28日，机床公司被工商部门吊销营业执照，但其一直对外经营，且房屋一直使用至今，租金支付至2006年3月31日止。2005年7月29日，绍兴市人民政府第71号令发布《绍兴市区公有房屋管理办法》，该文件自发布之日施行。根据该管理办法第十九条规定：“公有住宅房屋的租金标准，按价格权限部门批准的标准执行；公有非住宅房屋的租金标准，实行市场租金。”之规定，自2006年4月1日起公有非住宅房屋的租金标准，实行市场租金。原告收到该管理办法后，通知被告机床公司及绍兴机床集团公司其租用的非住宅营业房租金标准随国家租金标准的调整而调整，自2006年4月1日其租用的营业房标准，实行市场租金。原告为执行上述管理办法，依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司对包括被告承租的房屋在内的公房租金价值进行评估。根据评估报告，被告承租的非住宅公房自2006年4月1日起至今的季租金为25463.40元。自2006年3月下旬起，原告多次催促被告按管理办法规定，以评估租金价值为依据，重新签订合同，并要求执行国家调整后的租金标准，按时支付租金。期间虽经原告多次催促，被告至今未与原告签订租赁合同，亦未按规定支付租金。基于以上事实，原告诉至法院，请求判令：一、解除原被告租赁合同，被告立即归还原告坐落于绍兴市越城区后观巷29号房屋；二、被告向原告支付自2006年4月1日起至2013年6月30日至的租金738438.6元，及按照25463.40元／季的标准向原告支付自2013年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；三、本案诉讼费由被告承担。被告机床公司辩称：涉案房屋被告已经不打算用了，也没有能力使用了。被告公司是2003年10月28日被工商局吊销营业执照，在2006年时被告公司只剩下几个员工处理公司遗留问题，2008年企业职工下岗分流。2006年合同期限届满时，原告没有主动收回房屋。2013年，被告向原告申请要求减免租金，并将房子租出去以收取的租金来支付原告租费，但未征得原告同意。被告公司一直没有资金来源，现同意解除双方的租赁合同，将涉案房屋归还给原告。虽然被告没有及时将房屋腾退返还给原告，但被告早已没有支付租金的能力，故原告要求被告支付租金的请求，被告不同意。经审理查明：1999年12月15日，原告房管处（甲方）与被告机床公司（乙方）签订《绍兴市区非住宅公房租赁合同》一份，约定，甲方将建筑面积为368.82平方米的后观巷29号房屋出租给乙方使用。双方约定租赁期限为2000年1月1日至2001年12月31日止。租金标准自2000年1月1日起按14196元／季度计算。乙方存在无正当理由，累计六个月不交租金或空关闲置六个月以上等情形的，甲方有权终止合同收回房屋。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告经营使用。被告向原告支付租金至2006年3月31日止。此后，涉案房屋仍由被告使用，但因双方就租金调整问题未达成一直意见，双方未签订书面租赁合同，被告亦未向原告支付租金。在被告实际使用房屋期间，原告多次以电话和书面形式向被告催讨租金并协商重新签订合同事宜，并在书面通知中告知被告租金标准实行市场租金，均未果。现原告诉至法院，请求依法解决。同时查明：绍兴市越城区后观巷29号房屋系本案原告管理的国家代管房。2005年7月29日，绍兴市人民政府发布《绍兴市区公有房屋管理办法》，规定公有非住宅房屋的租金标准，实行市场租金。原告因此委托绍兴市博大房地产评估有限公司对包括涉案房屋在内的53处非住宅公房进行评估，涉案房屋2006年、2012年的年租金经评估为102000元。另查明：2003年10月28日，被告机床公司因未参加2002年度年检被吊销企业营业执照。以上事实由原、被告的庭审陈述及原告提交的被告公司基本情况、绍兴市房地产管理处证明、《绍兴市区非住宅公房租赁合同》、3份房地产估价报告、绍兴市人民政府第71号令（复印件）、3份通知、律师函及被告关于要求减免房屋租金的报告等予以予以证实。本院认为，原告房管处与被告机床公司签订的《绍兴市区公有房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，应认定为合法有效。2001年12月31日该合同到期后，双方未续签合同，原告对被告继续使用租赁物也未提出异议，故自2002年1月1日起，原、被告之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人有权行使法定解除权。解除合同应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告长期未履行支付租金的义务，经原告催告后仍不履行，故原告要求判决解除双方租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。解除合同时间为被告收到本院诉讼文书的时间即2013年11月13日。关于原告要求被告腾退房屋，被告表示同意，本院予以确认。关于涉案房屋的租金标准问题，原告房管处主张以委托评估的市场价格执行。对此，本院认为，原告于2006年9月19日书面通知被告要求续签合同并实行市场租金，因原、被告均未申请对本案所涉房屋的市场租金价格进行评估，本院参照原告自行委托评估机构评估确定的102000元／年的租金标准予以确定。原告主张按照25463.40元／季度的标准计算租金，不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告绍兴市房地产管理处与被告绍兴机床工具有限责任公司就绍兴市越城区后观巷29号房屋租赁合同于2013年11月13日解除；二、被告绍兴机床工具有限责任公司应于本判决生效之日起三个月内将上述房屋腾退返还给原告；三、被告绍兴机床工具有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内按照25463.40元／季度的标准向原告绍兴市房地产管理处支付自2006年4月1日起至2013年11月13日止的房屋租金及按照该标准向原告支付自合同解除次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费11184元，减半收取5592元，由被告绍兴机床工具有限责任公司负担，于本判决生效之日起三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 ＸＸＸ二〇一三年十一月二十九日书记员 严莺飞附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依法由审判员虞媛媛独任审判， 更多数据：