（2013）亭兴民初字第0237号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-11-26
案件名称
吴以潮与徐白良、盐城市良佳棉业有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴以潮,徐白良,盐城市良佳棉业有限公司
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款；《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）亭兴民初字第0237号原告吴以潮，农民。委托代理人孙江全。被告徐白良，居民，被告盐城市良佳棉业有限公司，原住所地盐城市亭湖区南洋镇旭日村二组。法定代表人江芝兰，该公司总经理。原告吴以潮与被告徐白良、盐城市良佳棉业有限公司（以下简称盐城良佳公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2013年6月20日受理后，依法由代理审判员曹剑担任审判长，与代理审判员陆小暐、孙伟组成合议庭审理，并于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告吴以潮及其委托代理人孙江全到庭参加诉讼，被告盐城良佳公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告徐白良经公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭成员告知书后无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴以潮诉称：2005年8月，原告与被告盐城良佳公司签订土地租用协议，协议签订后，二被告仅付了五年租金，后未履行付款义务，请求法院判决：确认原、被告合同无效；被告付清三年租金计12816元和水稻补贴6000元及违约金。被告徐白良未作答辩。被告盐城良佳公司未作答辩。经审理查明：2005年3月16日，被告盐城良佳公司经盐城市工商行政管理局亭湖分局登记注册成立，徐白良系法定代表人，2006年7月11日，被告盐城良佳公司法定代表人由徐白良变更为江芝兰。2005年5月8日，原告吴以潮与被告盐城良佳公司法定代表人徐白良签订一份租地协议，该协议约定：“出租方：吴以潮、沈书凤（以下简称甲方），承租方：徐白良（以下简称乙方）。为了充分利用地方资源，扩大棉花收购量，发展壮大经济，乙方决定租用甲方口粮地，…经双方协商一致达成如下协议：一、租地范围：甲方同意将轧花厂后面的现有口粮地3.56亩，租给乙方作为生产经营用地。二、租地期限、租地标准及支付方式：1、租地期限暂定二十年，即以2005年5月8日起至2025年5月7日止。2、租金标准为1200元／亩，乙方在签订合同时一次性先支付五年租金，以后每五年付一次。三、其它约定：甲方土地租出后，土地的使用由乙方安排使用，甲方不得以任何借口干涉、阻绕。在租地期有关税费、两上缴由甲方承担。乙方出租地期内，不得转让、转租，并保证土地的正常合理使用。…任何一方变更或解除本协议，必须以书面形通知对方，在对方同意时方可变更或解除…在租地期内如一方毁约，应偿付对方5万元违约金”。协议签订后，被告盐城良佳公司法定代表人徐白良向原告吴以潮支付了5年（2005年5月8日至2010年5月7日）租金，被告盐城良佳公司使用原告土地用于棉花收购经营，自2010年5月8日，被告盐城良佳公司未向原告吴以潮支付租金。2013年5月6日，原告因本案事宜向盐城市亭湖区人民调解委员会驻新兴法庭调解工作室申请调解未果，原告遂诉至本院。另查明，1998年8月20日，原盐城市城区人民政府签发编号码为J630521土地承包经营权证书，将原青墩镇旭日村土地发包给原告吴以潮，证载：“户主：吴以潮，承包耕地2.99亩”。2011年7月20日，被告盐城市良佳棉业有限公司被盐城市工商行政管理局亭湖分局吊销工商登记。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。一、关于原告吴以潮与被告盐城良佳公司法定代表人徐白良2005年5月8日签订的租地协议应否认定无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护…使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。本案中，原告吴以潮与被告盐城良佳公司法定代表人徐白良签订的租地协议约定将原告承包地用于“棉花收购”经营场地使用，但该案涉土地性质为耕地，参照2010年9月30日，《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发（2010）155号）第二条第（三）项规定：“严格把握设施农用地范围。在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区…工厂化农产品加工…，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续”。被告盐城良佳公司承租案涉土地后，并未办理土地变更登记手续或农用地转用审批手续，因此，原告吴以潮与被告盐城良佳公司法定代表人徐白良2005年5月8日签订的租地协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。二、关于双方责任大小及被告应否给付原告自从2010年5月8日起的租金、水稻补贴及违约金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告盐城良佳公司承租案涉土地后，未办理土地变更登记手续或农用地转用审批手续，具有过错，应当相应赔偿原告吴以潮因此所受到的损失。原告吴以潮与被告盐城良佳公司法定代表人徐白良签订的租地协议明确约定将其承包耕地用于“棉花收购”的经营场地使用，原告吴以潮也具有过错，其应对自己的损失自行承担相应的责任。根据双方当事人在过失大小，本院酌定由被告盐城良佳公司承担80%的责任，原告吴以潮对自己的损失相应减轻赔偿义务人20%的责任。三、关于原告吴以潮受到的损失的确定。原告要求被告盐城良佳公司付清三年租金计12816元，因案涉租地合同约定租金标准为1200元／亩／年，本院参照双方的原租金标准依法予以支持。根据庭审查明，案涉土地证载面积为2.99亩，超过证载面积部分的损失，本院不予一并处理。故原告要求被告给付土地租金损失的诉讼请求，依法应予部分支持。原告要求被告给付水稻补贴及违约金，没有法律和事实上的依据，本院不予支持。原告要求被告徐白良承担付清三年租金、水稻补贴及违约金的诉讼请求，因被告徐白良签订合同的行为系履行盐城良佳公司法定代表人的职务行为，且双方合同中并无被告徐白良个人应承担连带责任约定，故对原告要求被告徐白良承担租金、水稻补贴及违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告盐城良佳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告吴以潮与被告盐城良佳公司原法定代表人徐白良2005年5月8日签订的租地协议无效；二、被告盐城市良佳棉业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告吴以潮2.99亩土地租金损失（计算方法：从2010年5月8日起至本判决确定的履行之日止按1200元／亩／年标准的80%计付）。三、驳回原告吴以潮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，公告费560元，合计755元，由原告吴以潮负担50元，被告盐城市良佳棉业有限公司负担705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 曹 剑代理审判员 陆小暐代理审判员 孙 伟二〇一三年十一月二十九日书 记 员 朱海浩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 来源：百度搜索“”