（2013）黄民初字第3543号
裁判日期: 2013-11-29
公开日期: 2014-10-13
案件名称
原告霍杰与被告青岛合泰龙翔实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍杰,青岛合泰龙翔实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄民初字第3543号原告霍杰，男，汉族，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********，住山东省青岛市黄岛区。委托代理人夏晓晨，山东恒信通律师事务所律师。委托代理人董海峰，山东恒信通律师事务所律师。被告青岛合泰龙翔实业有限公司，住所地青岛经济技术开发区，组织机构代码＊＊＊＊＊＊＊＊＊。法定代表人李贵山，董事长。委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。委托代理人李芸芸，女，汉族，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********，住山东省青岛市黄岛区。原告霍杰诉被告青岛合泰龙翔实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李明军担任审判长，由审判员孙伟杰主审，与代理审判员董西军组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍杰的委托代理人夏晓晨、被告青岛合泰龙翔实业有限公司的委托代理人云万林、李芸芸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告霍杰诉称，2010年9月25日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：原告以891962元的价格购买由被告开发的位于青岛开发区贵府花园小区2栋1单元1层101户的房产一套，同时约定被告于2011年12月1日前将该房屋交付给原告，若到期未交付房屋则按照日万分之一的标准向原告支付违约金。但被告并未按照约定的时间交付房屋。2012年5月21日，原、被告经协商签订《补充协议》，该协议约定：被告于2012年7月31日前交付房屋，若再逾期违约金按照日万分之二的标准支付。截止起诉之日，被告仍未交付房屋，也未向原告全额支付违约金，原、被告双方多次协商未果故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2011年12月1日至2013年3月31日期间的逾期交房违约金人民币49867.184元；2、被告支付原告自2013年4月1日至合法交付房屋之日止的逾期交房违约金；3、诉讼费由被告承担。被告青岛合泰龙翔实业有限公司辩称：依据原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》的约定，原告购买了被告开发建设的贵府花园2栋1单元1层101户房屋一套，房屋交付时间约定为2011年12月1日前，房屋交付条件为满足合同附件三约定的交房标准。即：1、装修深色系；2、客厅、卧室棚面墙面乳胶漆、阳台棚面墙面外墙乳胶漆；3、客厅卧室地面实木复合地板、实木踢脚线；4、色理石窗台板；5、客厅石膏板造型棚（含筒灯）、电视背景墙、阳台石膏板棚；6、厨房卫生间阳台墙地面瓷砖；7、厨房卫生间集成吊顶；8、卫生间地漏；9、厨房卫生间吸顶灯；10、卫生间换气扇，台式洗手盆；11、实木复合门／厨房不锈钢玻璃推拉门／卫生间玻璃裕屏；12、入户、厨房、卫生间、门口天然门界石；13、室内所有开关插座安装到位；14、采暖、地暖；15、燃气：天然气；16、进户门：甲级防火防盗门；17、电视线，电话线等。后因电力配套等原因，导致被告无法按期交房。依据原、被告于2012年5月25日签订的《补充协议》的约定：交付房屋时间变更为2012年7月31日。如被告在2012年7月31日未能交房，2012年7月31日之后的违约金由日万分之一变更为日万分之二，并约定了违约金支付时间。2012年8月3日，原告收到交房通知并于当日检查验收了房屋并领取了2012年7月30日前剩余逾期交房违约金14985元以及房屋钥匙。因此，被告已按与原告签订的《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》的约定将房屋交付给了原告，并按与原告的约定支付了全部违约金。原告再要求支付逾期交房违约金既无双方约定，也无法律规定，故原告的要求无法律和事实依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、2010年9月25日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：原告购买由被告开发的位于青岛经济技术开发区武当山路37号贵府花园2栋1单元1层101户房屋，暂测绘面积为127.06平方米，总价款891962元；房屋于2011年12月1日前交付，交付条件为满足购房合同附件三的约定，即装修深色系、客厅、卧室棚面墙面乳胶漆、阳台棚面墙面外墙乳胶漆、客厅卧室地面强化复合地板、实木踢脚线、色理石窗台板、客厅石膏板造型棚（含筒灯）、电视背景墙、阳台石膏板棚、厨房卫生间墙地面瓷砖、厨房卫生间集成吊顶、卫生间地漏、厨房卫生间吸顶灯、卫生间换气扇、钢木复合门／厨房不锈钢玻璃推拉门、入户、厨房、卫生间、门口天然门界石、室内所有开关插座安装到位、采暖、地暖、天然气、甲级防火防盗门、电视线，电话线等。如被告未能按时交房，应当向原告支付违约金，计算标准为按照原告已付购房款日万分之一；当房屋符合《商品房预售合同》约定的交付条件后，被告应当在交付日之前7天书面通知原告办理该房屋的交接手续，原告应当在收到该通知后7天内会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签订《房屋交接单》或被告快递寄出之日起满7天内。合同签订后，原告支付被告购房款891962元。2011年9月3日，原告与被告签订《贵府花园地下停车场车位使用权转让协议书》，该协议书约定：被告转让编号为B区01＃停车位，被告转让该车位的使用权，不办理产权登记。使用期限与原告所购买房期限一致。转让费为88000元。原告于2011年9月3日之前支付了原告车位转让费人民币88000元。因被告未能在2011年12月1日前交付房屋，原、被告双方又于2012年5月25日签订补充协议，约定：双方同意涉案房屋的交付时间变更为2012年7月31日，此时间之前的逾期交房违约金仍按照日万分之一计算，自2012年5月21日起被告向原告支付2011年12月1日至2012年4月30日期间逾期交房违约金的50%、如被告在2012年7月31日交付房屋，被告在交房时付清延期交房期间剩余的全部违约金，若被告在2012年7月31日未能交房，被告应在2012年7月31日向原告支付2011年12月1日至2012年4月30日期间延期交房违约金的另外50%和2012年5月1日至2012年7月31日期间的延期交房违约金的50%，同时2012年7月31日之后的延期交房违约金由日万分之一变更为日万分之二，剩余违约金在交房时同步付清。2012年8月3日，原告向被告补交购房款人民币6038元，同时按照约定向原告付清了2011年12月1日至2012年7月30日期间的延期交房违约金21675元，原告并在《贵府花园房屋交付通知确认暨房屋交付业主登记表》签字确认，内容为：本人确认已收到（并视同按合同约定通知方式收到）合泰龙翔房屋交付通知，通知交付时间为2012年8月3日。同日，原告领取正式钥匙、装修钥匙、门禁卡、楼道单元门钥匙、猫眼、装修手册、业主手册等物品。庭审过程中，原告称涉案房屋因被告擅自变更规划，未能通过规划部门的验收证明，未能办理综合竣工验收备案登记。故被告交付房屋的行为属于违法交付，故不应视为被告已经交付了房屋。2、被告提交《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》，证明原、被告双方存在房屋买卖的事实及房屋交付时间的变更、逾期交房违约金的支付时间。3、涉案房屋经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收，综合评定结论为合格。2012年8月2日，青岛经济技术开发区建筑工程质量监督站对涉案小区8、9、10号楼进行竣工验收前公示，载明的住宅工程质量分户验收情况为：建设单位组织有关单位进行分户质量验收，经实测实量及使用功能检查，认为工程质量达到质量验收规范标准的要求。公示期自2012年8月2日至2012年8月9日。4、截止2012年8月20日，涉案小区的供热、自来水给水、供电、绿化、铺装、消防、燃气工程均验收合格。庭审过程中被告认可涉案房屋尚未取得综合竣工验收备案的事实，并称尚未取得综合验收备案的原因是与建设方的部分工程款尚未结清，至于规划验收手续尚在办理之中。被告虽未取得综合验收备案手续，但是被告的交付行为符合双方签订商品房预售合同中相关交付条件的约定，原告亦领取了涉案房屋的钥匙，故被告不应承担相应的违约责任。另查明，经本院至青岛经济技术开发区建筑工程质量监督站核实，《住宅工程竣工验收前公示》是在相关责任主体验收合格之后做出，该公示期满应当视为建设工程单体竣工验收合格。上述事实，有原、被告双方当事人提交的证据及当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。如被告不能按照约定如期交付房屋，则应承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。被告于2012年8月2日向原告发出交房通知定于7日内办理房屋交接手续时，涉案房屋虽已经具备双方在《青岛市商品房预售合同》附件三中约定的交付条件，但因涉案房屋在青岛经济技术开发区建筑工程质量监督站的住宅工程竣工验收前公示期满后方视为单体竣工验收合格，故对被告关于其不应承担2012年8月1日之后的逾期交房违约金的辩解意见，本院不予采信。由于至2012年8月20日，涉案房屋所在的小区供热、供水、供电、绿化、铺装、消防验收及燃气工程等配套项目均已验收合格，已具备正常使用条件，因此，即便被告尚未取得涉案工程的综合验收备案证，但并不影响对涉案房屋的正常使用，故对原告以涉案房屋未通过综合验收为由，要求被告支付2012年8月20日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告双方签订的《贵府花园地下停车场车位使用权转让协议书》中对车位的交付时间、逾期交付违约金的计算方法没有明确的约定，故本院对原告主张逾期付款违约金的本金应当包括车位款的理由不予支持。综上，被告应当按约定向原告支付2011年12月至2012年8月20日期间的逾期交房违约金，因被告已支付原告2012年7月30日之前的违约金，故被告还应支付原告2012年7月31日至2012年8月20日的逾期交房违约金3767.98元（891962×0.0002×21＋6038×0.0002×18］，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛合泰龙翔实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告霍杰2012年7月31日至2012年8月20日逾期交房违约金人民币3767.98元；二、驳回原告霍杰的其他诉讼请求。案件受理费1047元（原告已预交），由被告青岛合泰龙翔实业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。权利人申请执行为履行期届满之日起2年。审 判 长 李明军审 判 员 孙伟杰代理审判员 董西军二〇一三年十一月二十九日书 记 员 王 义