（2013）粤高法民二破终字第16号

裁判日期: 2013-11-28

公开日期: 2015-12-22

案件名称

深圳明成医疗保健用品有限公司与郭圣华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省高级人民法院

所属地区

广东省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭圣华,深圳明成医疗保健用品有限公司,深圳市迪比翼快递有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省高级人民法院民事判决书（2013）粤高法民二破终字第16号上诉人（原审被告）：郭圣华，男，汉族，住广东省深圳市福田区，公民身份号码：×××0650。委托代理人：刑利军，广东海埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳明成医疗保健用品有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。诉讼代表人：许胜锋。委托代理人：王海军，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李青蒿，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市迪比翼快递有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：邢建国。上诉人郭圣华与被上诉人深圳明成医疗保健用品有限公司（以下简称明成公司）及原审第三人深圳市迪比翼快递有限公司（以下简称迪比翼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称原审法院）（2012）深中法破初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明成公司诉称：2011年9月30日，明成公司与郭圣华签订《深圳市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定明成公司将位于深圳市福田区福星花园大厦420的房屋出租给郭圣华使用，每月租金为3000元；郭圣华应于2011年7月1日前交付首期租金3000元；房屋租赁期限自2011年7月1日起至2018年7月1日止。同日，明成公司、郭圣华又签订了《补充条款》，约定郭圣华应于2011年10月一次付清2011年全年租金，此后每年1月1日支付当年租金。上述合同及《补充条款》签订后，明成公司已按约定将房屋交付郭圣华实际使用。2012年1月9日，原审法院依法裁定受理明成公司强制清算案，2012年2月14日，原审法院依法指定清算组负责明成公司的强制清算工作。郭圣华自合同签订后至今从未向明成公司支付租金，该房屋现在的实际使用人为迪比翼公司。清算组于2012年8月15日通过邮寄方式向郭圣华送达了《关于解除租赁合同的通知》，告知解除明成公司、郭圣华签订的合同及《补充条款》，并要求郭圣华于2012年8月31日前将房屋交还给清算组，支付应付的租金及相应利息，同时结清租赁期间房屋所产生的一切税费及其他费用。郭圣华于2012年8月16日收到该通知。2012年9月12日，清算组向迪比翼公司直接送达了《关于收回福星花园大厦420号房产的通知》。2012年9月24日，清算组根据到公安机关查证的郭圣华住址，再次通过邮寄方式向郭圣华送达了《关于解除租赁合同的通知》。上述通知发出后，郭圣华至今未向清算组支付租金和返还房屋，迪比翼公司亦未将房屋返还清算组。综上所述，郭圣华长期拖欠明成公司房租，已构成根本违约，明成公司有权依法解除合同并收回租赁的房屋，且有权要求郭圣华支付拖欠的租金并赔偿损失；迪比翼公司作为房屋的实际使用人，负有向明成公司返还房屋的义务。据此，请求判令：一、确认明成公司、郭圣华于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》已于2012年8月16日解除；二、判令郭圣华及迪比翼公司立即将位于深圳市福田区福星花园大厦420号房屋返还给明成公司；三、判令郭圣华向明成公司支付自2011年10月1日起至2012年8月31日止的房屋租金人民币33，000元及相应利息；四、判令郭圣华自2012年9月1日起至实际返还房屋之日止，按双倍租金标准，即每月6000元向明成公司赔偿占用房屋期间的损失；五、本案诉讼费用由郭圣华承担。郭圣华口头答辩称：明成公司、郭圣华于2012年2月8日就合同履行达成了协商意见，明成公司同意郭圣华于2013年3月1日起交租，郭圣华没有违约，明成公司请求解除合同的诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。迪比翼公司未作答辩。原审法院审理查明：2011年9月30日，明成公司、郭圣华签订《房屋租赁合同》，约定明成公司将其名下位于深圳市福田区福星花园大厦商场420号的房屋出租给郭圣华使用，每月租金3000元；明成公司应于2011年7月1日前将房屋交付给郭圣华使用，郭圣华应于该日前交付首期租金3000元给明成公司；租赁期限自2011年7月1日起至2018年7月1日止；郭圣华应于每月1日前向明成公司交付租金；租赁期间，郭圣华负责支付房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；合同终止后，郭圣华应迁离并返还房屋，并保证房屋及附属设施的完好，同时结清应当由郭圣华承担的各项费用并办理有关移交手续，郭圣华逾期不迁离或不返还租赁房屋的，明成公司有权依法或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向郭圣华收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，明成公司、郭圣华又签订了《补充条款》，约定明成公司给予郭圣华免租期3个月，自2011年7月1日起至2011年9月30日止；郭圣华负责从2007年1月起至房屋交付给郭圣华前该房屋拖欠的物业管理费、本体维修基金、水电费及各项滞纳金，并承担租赁期间有关房屋的一切税费及维修费；郭圣华应于2011年10月一次性付清2011年全年租金，此后每年1月1日支付当年租金；租赁期内，郭圣华有权转租房屋。2011年7月1日，明成公司将涉案房屋交付给郭圣华使用，交付房屋时，未发现房屋存在安全隐患。2011年10月，郭圣华将房屋转租给迪比翼公司，双方未签订书面转租合同，仅口头约定迪比翼公司每月向郭圣华交付租金5800元，迪比翼公司现仍实际占有并使用租赁房屋。郭圣华在庭审中确认租赁房屋后明成公司催收过租金，但其一直未支付。另查，2006年11月15日，明成公司召开董事会，对公司清算有关问题作出决议，并决定“公司的资产清理和财务账目的核查，由公司财务人员和日方指派的财务人员从2006年11月20日起共同进行；公司在该次董事会后至下次董事会召开前，由王明宏和李某负责公司的业务收尾工作”。2006年11月30日，深圳市福田区经济贸易局作出批复，同意明成公司提前解散并进行清算。由于明成公司自行成立的清算组未能在合理期限内依法完成各项清算工作，存在拖延清算的情形，且明成公司股东之间产生纠纷导致清算工作陷入僵局，日本明成株式会社以股东身份申请对明成公司进行强制清算，原审法院于2012年1月9日裁定受理，案号为（2012）深中法清（算）字第2号，并于2012年2月14日依法指定清算组负责明成公司的强制清算工作。清算组在清算过程中未接收到涉案租赁合同及《补充条款》，在查看租赁物业时得知房屋已出租给郭圣华，且由迪比翼公司实际使用，并从郭圣华处取得租赁合同及《补充条款》的复印件。由于郭圣华一直未交付租金，清算组遂于2012年8月15日向郭圣华邮寄《关于解除租赁合同的通知》，告知郭圣华解除《房屋租赁合同》及《补充条款》，同时要求郭圣华支付租金及相应利息，并结清应付各项费用。郭圣华于2012年8月16日收到上述通知。2012年9月12日，清算组向迪比翼公司送达《关于收回福星花园大厦420号房产的通知》，告知明成公司、郭圣华之间的房屋租赁合同已解除，并要求迪比翼公司限期向清算组移交房产。上述通知发出后，郭圣华一直未支付租金，迪比翼公司亦未返还房屋，明成公司遂于2012年9月28日向原审法院提起诉讼。在原审法院组织证据交换当日，郭圣华提交了一份落款为2012年2月8日的《申请》，抬头是“深圳明成医疗保健用品有限公司领导”，内容是郭圣华于2011年7月承租涉案房屋后，根据协议先垫付房屋多年所欠物业管理费、水电费、本体维修金等7万多元；由于该房屋长久没人管理，维修失当，2011年8月电线自燃起火，因救火喷水损害了相邻办公室的电脑等物品，郭圣华承担了2万多元的赔偿款及电源开关的更换费用。涉案房屋从2011年10月以后才开始每月有5800元的租金收入，郭圣华已垫付的费用要在2013年2月才可能收回，因此请求明成公司同意免除其2013年3月前的租金，并“保证于2013年3月开始按原协议每月向公司交付租金”。同日，李某在《申请》的空白处写“不同意免租，同意租金从2013年3月起交租。”郭圣华据此提出双方在履行合同的过程中就变更合同条款达成了一致意见，明成公司已同意其从2013年3月起交租，因此其未交付租金并未构成违约；明成公司不同意郭圣华的上述意见，认为李某既非明成公司法定代表人，又未获得明成公司授权，无权代表明成公司处分公司财产，且明成公司于2012年1月9日被法院裁定进入强制清算，李某无权对公司财产私自作出处分决定。郭圣华对《申请》中所称已付物业管理费等7万多元、2011年8月份的火灾、由火灾导致物品损害承担2万多元赔偿款及电源开关的更换费用等事项，均未提供证据证明。原审法院认为：本案争议的焦点问题是：1、郭圣华是否严重违约；2、明成公司行使合同解除权是否符合法律规定。关于郭圣华是否严重违约的问题，首先，依据《房屋租赁合同》及《补充条款》的约定，郭圣华应在2011年10月一次性付清2011年的全年租金，此后每年1月1日支付当年租金。郭圣华主张已就延期付款事宜与明成公司达成一致意见，其不存在违约情形，就此应由郭圣华承担相应的举证责任。郭圣华提交的证据是《申请》和《深圳明成医疗保健用品有限公司董事会关于公司清算有关问题的决议》，据此证明上述主张，但明成公司已在2012年1月9日被强制清算，由本院指定的清算组负责处理明成公司进入强制清算期间的所有事务，包括对外签订合同等。郭圣华系于2012年2月8日向明成公司提交的《申请》，且明成公司未在《申请》加盖清算组公章或明成公司的公章，该《申请》仅有李某的个人签名，而李某并非明成公司的法定代表人，亦非本院指定的清算组成员，因此，不构成民法意义上的表见代理。郭圣华提交的《深圳明成医疗保健用品有限公司董事会关于公司清算有关问题的决议》也仅能证实明成公司曾经在自行清算时授权李某和王明宏负责公司的业务收尾工作，但房屋租赁事务是否属于业务收尾工作未予明确，且该授权亦因明成公司进入强制清算程序而依法终止。因此，郭圣华以李水州在《申请》上同意“租金从2013年3月起交”系原郭圣华双方对《房屋租赁合同》及《补充条款》中付款期限条款的变更的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。明成公司已依约履行交付房屋给郭圣华使用的义务，而郭圣华却没有按照双方签订的合同及补充条款的约定按时向明成公司交纳相应的租金，已构成严重违约。关于明成公司行使合同解除权是否符合法律规定的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本案中，明成公司郭圣华双方已就违约和合同解除的情形进行了约定，在明成公司已经按约履行交付房屋给郭圣华使用的义务后，郭圣华无故拖欠租金，根据合同的约定，明成公司有权解除合同。清算组于2012年8月15日向郭圣华邮寄送达《关于解除租赁合同的通知》以及郭圣华于2012年8月16日收到上述通知等行为均已证明明成公司行使合同解除权符合法律的相关规定。因此，明成公司请求原审法院确认《房屋租赁合同》及《补充条款》已经解除于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，郭圣华及迪比翼公司应将涉案房屋归还明成公司，因郭圣华未履行归还房屋义务，依约应向明成公司支付占用房屋期间给明成公司造成的资金损失。综上所述，明成公司、郭圣华签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》系双方的真实意思表示，其内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照执行。原审法院于2013年4月1日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认明成公司与郭圣华于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》于2012年8月16日解除；二、郭圣华及迪比翼公司应于判决生效之日起十日内将深圳市福田区福星花园大厦420号房屋归还给明成公司；三、郭圣华应于本判决生效之日起十日内向明成公司支付自2011年10月1日起至2012年8月31日止的房屋租金人民币33000元及相应利息；四、郭圣华应于判决生效之日起十日内向明成公司赔偿占用房屋期间的损失每月人民币6000元，从2012年9月1日起计至判决确定返还房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。郭圣华不服原审判决，提起上诉称：一、李某是明成公司原清算组的负责人，其直到2012年2月22日才接到原审法院的通知，其从该时才知晓无权代理明成公司。即使以原审法院裁定作出的时间起算，李某丧失原清算组负责人的权利的时间也应从2012年2月14日起算。二、李某是明成公司原清算组的负责人，代理明成公司签署了本涉案租赁合同，当然也有权代表明成公司履行该合同及对合同进行调整。郭圣华根据上述理解，向明成公司和李某多次提出延迟支付租金的请求，并得到李某的同意，郭圣华完全有理由相信李某有权代表明成公司。据此，郭圣华履行租赁合同不存在不当及违约情形，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回明成公司的诉讼请求，由明成公司承担一、二审诉讼费用。郭圣华二审提交了：1、请求延期支付租金的《报告》一份，上称保证于2013年底付清全部租金。李某在报告上书“同意”，落款时间为“2011年10月8日”。拟证明郭圣华在原审法院受理明成公司强制清算案之前向李某提出延期支付租金的请求并得到许可。2、《广东省人民法院案款收据》三张及（2013）深中法执字第283-3号《执行裁定书》，拟证明郭圣华向（2013）深中法执字第283号案件支付执行款共81000元。3、证人李某、叶某的证言各一份，拟证明自2006年11月15日至2012年2月22日之间，明成公司的全部工作均由李某负责，郭圣华就案涉房屋租金减免问题多次与李某进行协商与确认。明成公司对上述《报告》、证人证言不予质证；对《广东省人民法院案款收据》及《执行裁定书》的真实性予以认可。明成公司答辩称：一、自2012年1月9日起，明成公司的清算事务包括对外签订合同等，只能由原审法院指定的清算组负责，其他任何人无权代表答辩人进行清算事务。二、即使原审法院的裁定书自送达李某后才产生法律效力，但李某在明成公司自行清算期间也无权代表明成公司行使对资产处理的清算权。三、李某在《申请》中进行书写并非以明成公司的名义进行，本案并无使郭圣华确信李某具有代理权的事实和理由，李某在《申请》上书写的行为不构成表见代理，该《申请》不能产生变更租赁合同及补充协议的效力。四、即使认为李某在《申请》上回复的行为构成表见代理，但郭圣华未明示接受该答复的内容，双方并未就变更协议达成一致，该《申请》同样不产生变更租赁合同及补充协议的效力。五、根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期，在解除合同通知到达之日起三个月后才向人民法院提起诉讼的，人民法院不予支持。因此，即使认为《申请》已产生变更租赁合同及补充协议的效力，但郭圣华接到清算组解除协议的三个月内未提起诉讼，租赁合同及补充协议也应依法被确认已经解除。六、因明成公司现已进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未发行完毕的合同有权解除或继续履行，本案管理人已经行使了解除权，案涉租赁合同及补充协议应当解除。明成公司二审提交了（2013）深中法破字第4号《民事裁定书》，拟证明原审法院已于2013年3月20日裁定受理明成公司的破产清算申请。郭圣华对上述《民事裁定书》的真实性予以认可。迪比翼公司未作答辩。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，2013年3月20日，原审法院裁定受理明成公司破产清算案。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷案，根据当事人的上诉、答辩意见，本案诉辩双方的争议焦点为：1、李某是否有权代表明成公司同意郭圣华关于减免、延期支付租金的申请。2、李某同意郭圣华提出减免、延付租金的申请的行为是否构成表见代理。3、案涉《房屋租赁合同》及《补充条款》是否已经解除。关于李某是否有权代表明成公司同意郭圣华关于减免、延期支付租金的申请的问题。明成公司被原审法院裁定强制清算后，原审法院指定的清算组成员并不包括李某。而在明成公司强制清算前，根据公司董事会决议，“公司的资产清理和财务账目的核查，由公司财务人员和日方指派的财务人员从2006年11人20日起共同进行”；李某的职责是“负责公司的业务收尾工作”。故强制清算前李某亦不具有代表明成公司进行资产清理的职责。因此，对郭圣华称李某有权代表明成公司同意其减免、延期支付租金的申请的主张本院不予采纳。关于李某同意郭圣华提出减免、延付租金的申请的行为是否构成表见代理的问题。李某并非明成公司法定代表人，亦未被赋予代表明成公司进行资产清理的职责，其之前代表明成公司与郭圣华签订《房屋租赁合同》及《补充条款》时，合同及补充协议均盖明成公司印章，而其在《申请》或《报告》上手书意见，均未加盖明成公司印章。郭圣华作为合同相对方，负有对合同进行审慎核查的义务，其称李某同意其关于减免、延付租金的申请的行为构成表见代理的主张缺乏事实依据和法律依据。关于案涉《房屋租赁合同》及《补充条款》是否已经解除的问题。郭圣华对所称已付物业管理费、2011年8月火灾导致的赔偿款等费用的支出均未提供证据证实，明成公司亦未同意其减免、延付租金的申请，根据《房屋租赁合同》及《补充条款》的约定，其应在2011年10月一次性付清2011年全年租金，此后于每年的1月1日支付当年租金。郭圣华至2013年3月18日才开始支付部分租金以代明成公司支付执行款，该行为已构成严重违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋租赁合同》第十八条约定，乙方（郭圣华）拖欠租金的，甲方（明成公司）除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，有权向乙方提出变更合同条款或解除合同。因此，在郭圣华长期不支付租金、构成严重违约的情况下，明成公司有权向郭圣华主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因此，郭圣华于2012年8月16日收到明成公司《关于解除租赁合同的通知》后，如有异议，应自该日起三个月内，即在2012年11月16日之前请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因郭圣华在上述期间内未向人民法院提起诉讼或仲裁机构申请仲裁，案涉《房屋租赁合同》及《补充条款》自《关于解除租赁合同的通知》送达郭圣华之日，即于2012年8月16日起解除。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。郭圣华的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由郭圣华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑捷夫代理审判员　　麦晓婷代理审判员　　杨　靖二〇一三年十一月二十八日书　记　员　　李欣婷杨莎莎关注微信公众号“”