（2013）榕民终字第3426号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-06-20
案件名称
孙振忠与王文福房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙振忠,王文福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榕民终字第3426号上诉人（原审被告）孙振忠，男，1945年2月12日出生，汉族。委托代理人张立文、王丽忠，福建中天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王文福，男，1975年3月15日出生，汉族。委托代理人林明轩、王圣恩，福建正实律师事务所律师。上诉人孙振忠因与被上诉人王文福房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2013）融民初字第657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年5月8日，原、被告订立租房协议，被告孙振忠将其所有的位于福清市玉屏街道一拂路22号9102综合楼面积为61.82平方米的201房产出租给原告作为店面使用，约定租期为2010年6月27日至2013年6月26日，每年租金为180000元。随后，原告于2010年6月至7月间支付给被告第一租赁年度的租金180000元。另，原审法院审理的（2011）融民初字第4141号原告林玉焰诉被告郭成楷房屋租赁合同纠纷案等查明，2010年9月19日福清阳光大酒店因装修引发火灾，后该酒店所在的大楼及邻近的一拂路22号9102综合楼均被拆除。原审法院认为，原、被告间存在房屋租赁合同关系，在租赁合同履行过程中，因案外人的原因导致租赁物全部毁损，致使租赁合同目的无法实现，原告作为承租人可依法解除合同并不支付租金。本案原告起诉要求解除合同，系承租人因租赁物灭失致使不能实现合同目的而行使的法定解除权，且在诉讼过程中，被告亦未对解除合同的效力提出异议，故在原审法院将起诉状副本送达被告时，双方间的租赁合同依法解除。本案合同解除的效力应溯及至租赁物灭失之时，因本案租金的支付采取按年提前预付的方式，则对于原告预付的超过租赁合同实际履行期限的租金，原告可要求退还，被告因客观履行不能，故应当退还；综合考虑火灾发生后相关情况，原告并未怠于行使权利要求被告退还剩余租金，故本案原告起诉并未超过诉讼时效。按年租金180000元计算，扣除自2010年6月27日至2010年9月19日止的租金，剩余租金为139000元，被告应当退还。被告以原告拆除墙体致租赁物被烧毁为由主张不退还租金，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条的规定，判决：一、原告王文福与被告孙振忠于2010年5月8日签订的租房协议依法解除；二、被告孙振忠应于本判决生效之日起十日内退还原告王文福房屋租金139000元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3080元，由被告孙振忠负担。宣判后，原审被告孙振忠不服，向本院提起上诉。上诉人孙振忠上诉称：1、一审期间，上诉人曾于2013年4月23日提出反诉，要求被上诉人赔偿因其违规装修给上诉人造成的经济损失15万元。原审法院收件后，又以上诉人的反诉超过举证期限为由不予受理，造成实体上的不公，增加上诉人的诉累。2、王文福和陈建艺房屋租赁合同纠纷案与本案同一时间进行，无法确定是否生效。原审法院认定王文福是以嘉禾通讯手机店代表的名义承租店面，违反有关已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明的规定。被上诉人提供的证据5不足以证明其有向相关部门主张权利，原审法院主动适用另案材料，且在未经双方庭审质证的情况下予以采信，替被上诉人履行了举证义务，系越权行为，显失公正。被上诉人的起诉已超过诉讼时效，应丧失胜诉权。3、租赁物交付后，就由被上诉人实际占有和控制，原审法院认定租赁物西、南两面墙体缺失，根据日常生活经验法则就能推定出系被上诉人拆除，上诉人无需举证。被上诉人装修时为满足其经营需要擅自打通隔墙，并将西、南两面墙体拆除，导致火灾发生时火势迅速蔓延至租赁物，被上诉人对租赁物的毁损存在过错。被上诉人还拖欠火灾发生前的电费12161.31元。被上诉人存在以上过错，无权要求减少或不支付租金和解除合同。4、即使如原审法院认定，因案外人原因导致租赁物全部毁损、租赁合同目的无法实现，被上诉人有权解除合同，因上诉人没有过错，被上诉人存在如上过错，若合同的解除效力溯及至租赁物灭失时，有违公平合理原则。因此，本案合同的解除没有溯及力，上诉人收到起诉状副本时（2013年1月21日）合同才解除，被上诉人无权要求退还租金。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人王文福答辩称：1、上诉人未在举证期限内提出反诉，原审法院不予受理符合法定程序。2、福清市嘉禾贸易有限公司的股东为被上诉人和王文立，福清市玉屏文立通讯器材店是福清市嘉禾贸易有限公司的下属营业点，经营者是被上诉人，但平时由王文立负责经营事务。因此，王文立向有关部门信访要求处理火灾事宜的行为，就是代表被上诉人的行为。火灾发生后，福清市政府多次组织出租方和承租方进行协调，协商未果的情况下，被上诉人一直在主张权利，起诉并未超过诉讼时效。3、被上诉人并未对店面墙体进行拆除，救火过程中，不排除消防队员对墙体进行破拆，因此，上诉人仅依据火灾后的照片主张被上诉人擅自将墙体拆除致火灾蔓延烧毁租赁物，没有事实根据。4、本案租赁物因案外人原因全部毁损灭失，致租赁合同目的无法实现，其原因不可归责于被上诉人。自租赁物灭失时，租赁关系就当然解除，依据《合同法》第94条、第231条规定，上诉人应退还被上诉人租金139000元，原审判决适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院确认一审认定主要事实清楚。本院认为，上诉人孙振忠在一审审理中未依法提起反诉，原审法院程序并无不当。本案争议焦点之一在于被上诉人王文福的起诉是否超过诉讼时效。从照片看，“文立通讯”的经营场所在诉争租赁店面，而福清市玉屏文立通讯器材店工商登记的经营者为被上诉人王文福，被上诉人与王文立又为兄弟关系，且王文立并未以其本人名义承租有与诉争租赁店面位于同一综合楼的店面。因此，本院认为，王文立于2012年9月17日向福清市信访局反映的有关“2010年‘9.19’火灾其所租店面被烧，店面所有人未退还其预交的租金约20万元的信访事项”即本案诉争事宜，王文立的行为可视为被上诉人对其权利的主张，产生诉讼时效中断的效力；被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。本案系因2010年9月19日福清阳光大酒店发生的火灾导致诉争租赁店面所在综合楼被拆除，属于不可归责于被上诉人的事由。虽然照片中可以看出诉争租赁店面存在墙体缺失的情况，但墙体缺失的原因无法确认，且不足以认定该墙体缺失与综合楼被拆除有因果关系；上诉人主张因被上诉人拆除墙体导致火灾发生时火势迅速蔓延至租赁物、被上诉人对租赁物的毁损存在过错，依据不足，本院不予采纳。至于被上诉人是否拖欠电费，与租赁物被毁损无关，双方可另行处理。2010年9月19日火灾发生后，租赁店面被毁损无法使用，致租赁合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，被上诉人可以不支付此后的租金。因此，原审法院判决上诉人退还被上诉人已支付的2010年9月19日之后的租金，于法有据，应予以维持。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人孙振忠的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3080元，由上诉人孙振忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓如代理审判员 李文颖代理审判员 庄彩虹二〇一三年十一月二十八日书 记 员 龚 蓉 来源：百度搜索“”