（2013）锡法北民初字第0747号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-08-25
案件名称
无锡恒升物业服务有限公司与周锡伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡恒升物业服务有限公司,周锡伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2013）锡法北民初字第0747号原告无锡恒升物业服务有限公司，组织机构代码13600720-1，住所地无锡市崇安区县前街17号402室。法定代表人施坚，该公司董事长。委托代理人何长德。被告周锡伟，男，1969年9月27日生，汉族，户籍地无锡市崇安区广益街道毛岸村前毛岸**号。委托代理人谢英（系周锡伟妻子），1970年3月22日生，汉族。原告无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）与被告周锡伟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月25日受理后，依法由审判员蔡建忠适用简易程序，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告恒升公司委托代理人何长德，被告周锡伟及其委托代理人谢英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒升公司诉称：周锡伟系蔚蓝都市花园4号102室业主，2005年7月5日，无锡市恒升物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）与周锡伟订立蔚蓝都市花园前期物业管理服务协议（以下简称协议）。周锡伟未能缴纳2010年1月1日至2011年11月21日期间的物业管理费用，共计结欠物业管理费2057元。物业管理公司已变更为恒升公司，现诉至法院，要求周锡伟立即支付上述物业管理费，并偿付滞纳金329元。被告周锡伟辩称：2009年12月31日后，周锡伟没有接到恒升公司的通知、文件、函、告知书，需要交费。2011年8月5日，因恒升公司物业管理混乱，造成三台排水泵中的两台不能工作，地下室进水，小区地下排水高出外面80厘米。周锡伟和十几家业主到恒升公司反映后，恒升公司未作出任何回复，也无任何工作人员上门查看，无奈小区业主只能自行抢险，至2011年11月恒升公司撤离小区，水泵仍未修复。经审理查明：周锡伟系蔚蓝都市花园4号102室业主，该房屋建筑面积为129.49㎡，属无电梯房住宅。2005年7月5日，物业管理公司与周锡伟订立协议，双方明确了物业管理中的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项；协议第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），交纳费用时间，每季首月1日—7日；住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房住宅0.7元、电梯房住宅1.1元；非住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房1.4元、电梯房2.2元。协议第十条约定：违约责任，……业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2010年1月1日至2011年11月21日期间，周锡伟未能缴纳物业管理费用，共计结欠物业管理费2057元。又查明：物业管理公司于2008年11月经工商部门核准变更登记为恒升公司。2011年11月21日恒升公司退出蔚蓝都市花园服务区域。针对周锡伟的答辩意见，恒升公司陈述了以下意见：协议中明确应当由业主提前预交物业费。三台排水泵中的两台不能工作，这与事实不符，两台水泵一直工作到报废，后来向业主委员会汇报后，更新了两台水泵。小区排水系统高80公分，小区地面和排水系统是开发商建造的，而且经过了国家有关部门验收，这不是恒升公司造成的。周锡伟物业费交到2009年12月底，这离2011年8月5日有一年半的时间，2011年8月5日前的物业费是在没有任何原因的情况下拒交的。以上事实，由恒升公司提供的工商登记资料、物业管理服务协议、业主家庭情况登记表，本院调取的房屋登记簿证明及庭审笔录等在卷佐证。审理中，周锡伟为证明其抗辩主张，向本院提供了物业服务存在缺陷的图片12张。对此，恒升公司发表了以下质证意见：对照片的真实性有异议，退一步讲，地下水进水不是恒升公司造成的，地下室也不是恒升公司服务的范围，从公平原则来讲，周锡伟家里房屋面积并不包括地下室。本院认为：物业管理公司与周锡伟所订协议系双方真实意思表示，协议合法有效。鉴于物业管理公司已变更为恒升公司，故现恒升公司主张该合同项下权利，本院予以支持。根据协议约定的物业服务费用计算标准，无电梯房住宅每月每平方米为0.7元，故周锡伟每月应交纳的物业服务费用为90.64元。其自2010年1月1日至2011年11月21日止应交纳的物业服务费用总计2057元，对此事实，本院予以确认。周锡伟未依协议之约定履行付款义务，构成违约，故理应根据协议约定承担违约责任。现恒升公司主张的滞纳金，其性质即为逾期付款违约金。现恒升公司主张违约金329元低于法定标准，属其自主处分诉讼权利的行为，与法无悖，本院准许。周锡伟抗辩称，恒升公司未履行物业管理义务，故不交物业管理费，对此主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：周锡伟于本判决生效后十日内支付恒升公司物业服务费用2057元及违约金329元，二项合计2386元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周锡伟负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 蔡建忠二〇一三年十一月二十八日书记员 朱 峰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 搜索“”