（2013）仓民初字第945号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-12-01
案件名称
林赛英与福州仓前山房地产开发有限公司、福州市仓山区拆迁工程处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林赛英,福州仓前山房地产开发有限公司,福州市仓山区拆迁工程处
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2013）仓民初字第945号原告林赛英，女，1935年2月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。原告委托代理人陈能武、王伟勤，福建大中律师事务所律师。被告福州仓前山房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人张晓光，该公司总经理。委托代理人李学磊、谭勇，福建世好律师事务所律师。第三人福州市仓山区拆迁工程处，住所地福州市仓山区。法定代表人刘光松，主任。委托代理人江秀彬，该单位员工。原告林赛英与被告福州仓前山房地产开发有限公司、第三人福州市仓山区拆迁工程处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理后，于2013年6月17日公开开庭进行审理。原告林赛英及原告委托代理人陈能武、被告福州仓前山房地产开发有限公司委托代理人李学磊、第三人福州市仓山区拆迁工程处委托代理人江秀彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年3月10日，原、被告及第三人共同签订《拆迁补偿安置协议书》，由被告委托第三人对原告所有的坐落于福州市仓山区房屋实施拆迁。被拆迁房屋总建筑面积为115.83平方米；被告同意在福州市仓山区南江滨旧屋区改造建设同等级地段范围内安置给原告135平方米户型住宅一套；安置房产权调换费为111335.4元；被告应支付给原告各项补助费合计47604.16元，原告同意扣除补偿、补助费等47604.16元，另交63731.24元作为预交款，其余待回迁安置时按安置房实际建筑面积进行结算。2010年3月15日，原、被告双方以每平方米2575元的价格完成结算，原告补足房款差额，交清了所有款项；被告向原告交付了坐落于福州市仓山区安置房一套，建筑面积为138.66平方米（该套房屋当时价值为：2575元／㎡×138.66㎡=357049.5元）。同时，被告向原告承诺福州市仓山区南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年且被拆迁人（原告）缴清所有款项后，拆迁人（被告）负责办妥拆迁房产权总登手续。依照该承诺，被告应于2012年3月15日前办妥安置房屋产权总登手续，但被告至今仍未办妥。原告认为，被告至今仍未依照其承诺办妥安置房屋产权总登手续，已构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金（自2012年3月15日起，以房屋价值357049.5元为基数，按照每日万分之五标准计算至原告取得房屋产权证之日止）；二、本案诉讼费用由被告负担。被告福州仓前山房地产开发有限公司及第三人福州市仓山区拆迁工程处辩称：一、诉争房屋所在项目的产权总登记并未超过期限。根据原、被告签订的《拆迁补偿安置协议书》及《安置房回迁结算单》等相关材料，诉争安置房的产权办理期限为“南江滨旧屋区项目竣工交付满2年且被拆迁人缴清所有款项后，拆迁人负责办妥安置房产权总登手续”。南江滨旧屋区项目整体拆迁建设范围近300亩，建设时划分为1至9号地块；诉争的琼花苑安置房所在的3号地块已建成竣工，但包括8号地在内的部分地块仍未完成竣工交付。因此，原、被告签订的《安置房回迁结算单》上注明的办理产权总登记的条件期限至今并未届满。原告单独以诉争房产所在的3号地的竣工作为产权办理期限的起算时点，并以此推导出被告逾期办理产权登记，系其原告个人理解错误。二、诉争房屋所在项目现已提前办妥产权总登记。虽然依照约定办理产权总登的期限并未届满，但被告已提前办妥了诉争房产所在地块的产权总登事宜。诉争房产取得个人产权证，需原告自行办理相关手续（如：产权结算、拆迁房屋权调换证明书、缴纳住宅专项维修资金等）。经被告多次催告，原告未办理产权登记相关事宜。产权登记未能最终办理，系原告方面原因导致。三、即使被告存在违约行为，原告的诉请也不能成立。双方在《拆迁补偿安置协议书》中并未约定违约责任。同时，安置房与商品房不同，不能直接适用商品房买卖中关于逾期办证的相关规定。原告的诉讼请求中所依据的房屋价值357049.5元系原告自行估算，明显过高，只能以《拆迁补偿安置协议书》中规定的已付产权调换差价款124633.48元为上限。原告诉讼请求中违约责任的起算时间有误，原告最后一期缴款时间为2010年3月15日，原告以2012年3月15日作为起算点，显然不能成立。另外，原告主张按日万分之五计算逾期办证违约金没有法律依据，且过高。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。庭审过程中，原告向法庭提交如下证据：A1.内资企业登记基本情况表，证明被告工商登记基本情况；A2.拆迁补偿安置协议书，证明原被告之间的房屋拆迁补偿安置权利义务关系；A3.安置房回迁结算单，证明原被告于2010年3月15日完成结算，被告承诺南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年且拆迁人（原告）缴清所有款项后，拆迁人（被告）负责办妥拆迁房产权总登记；A4.收款收据，证明原告已向被告交清了所有应缴款项；A5.安置房通知单，证明诉争房已交付。被告福州仓前山房地产开发有限公司及第三人福州市仓山区拆迁工程处质证意见：对上述证据真实性均无异议；对A1、A2证明对象无异议；对A3及A4证明对象有异议，只能证明双方完成初步结算，最后结算应根据产权登记时实际测算多还少补；对证据A5证明对象无异议。被告福州仓前山房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：B1.拆迁许可证；B2.南江滨旧屋改造规划图（复印件，由福州市城建档案馆盖章确认），证明诉争的安置房仅为南江滨旧屋区项目中的局部地块，南江滨旧屋区项目建设时划分为九个地块，诉争安置房为其中的地块三；B3.办理产权通知书；B4.EMS送达回证，证明诉争房屋已提前具备办理产权证的条件，经被告催告原告拒不办理权属登记。原告质证意见：对B1、B3、B4真实性无异议；B2无原件，无法确认其真实性；对B1、B2证明对象有异议，对诉争安置房仅为南江滨旧屋区项目中的局部地块无异议，但对南江滨旧屋区项目建设时是否划分为九个地块无法确认，讼争房屋是否为地块三也无法确认；对B3、B4证明对象有异议，原告确有收到办理产权通知书，但无法确认被告是否已经办理完总登记手续。第三人福州市仓山区拆迁工程处对上述证据的真实性及证明对象均无异议。第三人福州市仓山区拆迁工程处未向法庭提交证据。对原、被告提交的上述证据，本院依法分析、认证如下：证据B2系政府部门规划图纸，本院对其真实性予以采信；原、被告提交的其他证据经质证对方当事人及第三人对其真实性均无异议，本院予以采信并作为认定事实的依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2005年3月10日，由原告林赛英作为被拆迁人与拆迁人（即被告）及拆迁实施单位（即第三人）共同签订《拆迁补偿安置协议书》，由被告委托第三人对原告原坐落于福州市仓山区房屋实施拆迁。被告同意在福州市仓山区南江滨旧屋区改造建设同等级地段范围内安置给原告135平方米户型住宅一套。该协议附件备注栏第二条注明：“南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年且被拆迁人缴清所有款项后，拆迁人负责办妥拆迁房产权总登手续”。2010年3月15日，原告缴清了其应缴款项，被告向原告交付了坐落于福州市仓山区138.66平方米安置房一套。本院认为，原、被告及第三人签订的《拆迁补偿安置协议书》系各方真实意思表示，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，作为协议附件的回迁结算单备注栏中注明“南江滨旧屋区项目竣工交付届满2年且被拆迁人缴清所有款项后，拆迁人负责办妥拆迁房产权总登手续”。此约定具体明确，拆迁人办理安置房产权总登记的条件之一为南江滨旧屋区项目竣工交付。根据被告提交的南江滨旧屋改造规划图等证据，并经现场勘验，可以确认南江滨旧屋区项目包含九个地块，且其中八地块仍未完成项目竣工交付。因此，原告虽已缴清了房屋交付前的应缴款项，但因南江滨旧屋区项目整体尚未全部竣工交付，故并不完全具备办理房屋产权总登记的条件。另外，被告办理房屋产权总登记仅系原告取得房屋所有权登记的条件之一，在办理完产权总登记之后，最终房屋所有权证的取得须由原、被告配合办理，故原告现诉请被告支付逾期办理房屋产权证违约金，并无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告林赛英的诉讼请求。案件受理费1098元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 肖 英人民陪审员 林秀娟人民陪审员 朱秀娟二〇一三年十一月二十八日书 记 员 林 娜附：本民事判决书所引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：