（2013）南市民一终字第1073号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-04-24
案件名称
(2013)南市民一终字第1073号上诉人杨荣金与被上诉人李华良、蒙凤枝房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨荣金,李华良,蒙凤枝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第1073号上诉人（一审第三人）：杨荣金。委托代理人：唐启腾，南宁市阳光法律事务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：李华良。委托代理人：李海。系被上诉人李华良的儿子。被上诉人（一审被告）：蒙凤枝。上诉人杨荣金因与被上诉人李华良、蒙凤枝房屋买卖合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2012）宾民一初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月25日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人杨荣金及其委托代理人唐启腾，被上诉人李华良及其委托代理人李海到庭参加诉讼。被上诉人蒙凤枝未到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：李华良、蒙凤枝于2012年4月20日签订《房屋转让合同》，合同约定：蒙凤枝将其所有的宾阳县宾州镇枫江街×号房屋转让给李华良，转让价款为50万元，李华良于合同签订同日支付给蒙凤枝48万元即可入住房屋，蒙凤枝协助李华良办理转户登记手续后，李华良即向蒙凤枝付清余款2万元等。李华良、蒙凤枝在合同上签名、按手印并由11名在场人在合同上签名。合同签订当日，李华良的胞妹李某从其宾阳县农村信用合作联社城东分社帐户分四次分别支取1笔100000元，三笔99990元资金，并于当日在该行将10万元转帐到蒙凤枝指定的案外人王某彬的账户，由李华良将30万元现金交付给蒙凤枝。2012年4月23日，李华良的儿子李某从其中国工商银行股份有限公司宾阳县支行支取8万元汇入蒙凤枝的银行帐户。同日，蒙凤枝向李华良出具48万元的购房款收条，并将房屋及房屋相关的权属证书交付李华良。因杨荣金诉蒙凤枝民间借贷纠纷一案，一审法院根据杨荣金的申请于2012年5月8日作出（2012）宾民一初字第1101-1号民事裁定书对讼争房屋予以查封。李华良于2012年6月5日借给蒙凤枝65500元。中国工商银行股份有限公司宾阳县支行于2012年6月18日向宾阳县国土资源局出具“注销抵押登记申请书”，申请宾阳县国土资源局对蒙凤枝用以抵押借款的土地使用权证宾国用（2010变）第×号予以办理注销抵押手续。一审法院经审理认为：李华良、蒙凤枝签订的《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务”。作为房屋买受人，李华良已向蒙凤枝支付了50万元房款，全部履行了合同义务，而作为出卖人的蒙凤枝除了将出卖的房屋交付买受人外，同时负有协助李华良办理房屋及房屋土地的权属过户手续的随附义务。现因蒙凤枝的原因，至今房屋未能办理过户手续，李华良请求蒙凤枝予以协助办理宾阳县宾州镇枫江街×号房屋物权的过户转移登记手续，于法有据，应予以支持。杨荣金主张李华良、蒙凤枝买卖房屋行为是恶意串通，买卖合同无效，但就其主张未提供相关证据予以证明，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李华良和蒙凤枝2012年4月20日签订的《房屋转让合同》合法有效；二、蒙凤枝于本案判决生效之日起三十日内协助李华良办理宾阳县宾州镇枫江街×号房屋［土地使用权证：宾国用（2010变）第×号，房屋产权证：宾阳房权证2010字第×号］的物权变更登记手续。案件受理费4400元，由蒙凤枝负担。上诉人杨荣金上诉称：一、一审判决认定事实错误。李华良和蒙凤枝之间的房屋买卖行为及房款支付不符合交易习惯，其提供的《房屋转让合同》、收条、借条等证据，均不能证实被上诉人的主张。1、转让房屋的实时市场价值达60万元人民币，被上诉人仅以低于市场价值的50万元进行买卖，没有以合理的对价进行交易；2、房屋买卖作为大宗的交易，被上诉人在买卖的时候没有根据《物权法》的规定进行预告登记或者进行买卖合同公证，不足以认定双方买卖的真实性；3、被上诉人以现金的形式支付房款不符合现实的交易习惯；4、被上诉人出具案外人的转账凭证主张为支付本案的房款，没有任何事实依据；5、房屋没有实际交付给买受人；6、被上诉人李华良称已经支付48万元的房款，在明知上诉人已经申请法院查封了房屋不能过户后，仍超出实际需要支付的房款，额外借款6万多元给被上诉人蒙凤枝补充办理注销银行的抵押登记，被上诉人超出房款借款的行为不符合交易习惯；7、被上诉人明知一审法院2012年5月8日查封了本案争议的房屋，2012年7月26日作出（2012）宾民一初字第1101号民事判决书，判决被上诉人蒙凤枝归还上诉人借款112000元及利息，2012年10月16日法院受理执行申请。被上诉人明知法院的上述行为后仍然进行交易。综上，被上诉人没有实际支付合理对价，交易行为严重不符合现实的交易习惯，因此，被上诉人之间的房屋买卖合同并不是他们的真实意思表示，而是被上诉人蒙凤枝为了规避对上诉人的债务，与被上诉人李华良恶意串通捏造的虚假合同。一审判决没有全面结合案件的客观证据以及参照现实的交易习惯进行论证，在严重缺乏直接证据证明的情况下，认为被上诉人之间签订的《房屋转让合同》合法有效属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院首先认定基于上诉人的申请于2012年5月8日查封了本案争议的房屋，2012年7月26日作出（2012）宾民一初字第1101号民事判决书，判决被上诉人蒙凤枝归还上诉人借款112000元及利息，2012年10月16日受理上诉人的执行申请事实，而后又根据《合同法》第8条、第60条、第135条和《民事诉讼法》第64条的规定判决蒙凤枝协助李华良办理本案争诉房屋的变更登记手续，属于适用法律错误。《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》明确了转卖人民法院查封房屋属于无效行为。《城市房地产转让管理规定》第六条第二款规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。依照《物权法》的规定，在没有办理变更登记之前，本案争议的房屋仍然是被上诉人蒙凤枝的房屋，上诉人申请法院进行查封并提供了担保，根据《民事诉讼法》第155条的规定，法院对该房屋进行查封是发生法律效力的裁定。被上诉人是在对法院进行合法查封的房屋进行买卖，因法律的禁止性规定使得被上诉人的合同已经变成了客观上不能再继续履行。而且被上诉人之间是债权纠纷，被上诉人因没有进行预告登记并不依法取得法律上优先履行的权利，再者，争议的房屋被法院依法查封后，被上诉人继续履行合同将会严重损害到上诉人的利益。因此，一审法院判决双方办理物权的转移手续（即房屋变更登记手续）属于适用法律错误，判决错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李华良的诉讼请求或者将本案发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李华良答辩称：一、一审判决认定事实清楚，判决客观公正。被上诉人李华良于2012年4月20日与蒙凤枝签订《房屋转让合同》，约定：蒙凤枝将其所有的宾阳县宾州镇枫江街×号房屋转让给李华良，转让价为50万元人民币。合同签订后，李华良履行了合同义务，蒙凤枝应依约协助办理相关房屋转户手续，但蒙凤枝却不按合同履行，故李华良起诉要求其履行义务。二、李华良与蒙凤枝签订的《房屋转让合同》合法有效，应受法律保护。双方经友好协商后签订《房屋转让合同》，并在合同上签名、按手印，并由11名在场人在合同上签名见证。合同签订后，李华良向蒙凤枝支付了全部房屋转让款50万元人民币，蒙凤枝也将房屋及房屋相关的权属证书交给李华良。这充分说明双方签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示且内容合法有效。涉案《房屋转让合同》从未约定以办理公证为合同生效要件，故《房屋转让合同》不因没有办理公证而无效。上诉人杨荣金认为没有办理公证，怀疑双方买卖的真实性，没有法律根据。三、上诉人杨荣金认为李华良与蒙凤枝恶意串通捏造虚假合同，没有事实根据。李华良购买蒙凤枝所有的宾州镇枫江街×号房屋是通过他人介绍才知道蒙凤枝有意转让房屋，才认识蒙凤枝本人。经多次接触，双方都有转让和购买该房产的愿望，经双方讨价还价，才最终确定并签订合同，根本不存在上诉人所谓的“恶意串通”之说。上诉人认为是恶意串通，请拿出相关证据来证明。上诉人所提出的种种理由是其主观想象且没有任何事实根据的猜想，请二审法院判决驳回上诉人杨荣金的上诉请求，维持一审正确判决，维护被上诉人李华良的正当合法权益。被上诉人蒙凤枝未提交答辩意见。当事人二审的争议焦点是：李华良和蒙凤枝的房屋买卖合同是否合法有效？应否继续履行？被上诉人李华良对一审判决查明的事实没有异议。上诉人杨荣金对一审判决查明“李华良的胞妹李某从其宾阳县农村信用合作联社城东分社帐户分四次分别支取1笔100000元，三笔99990元资金，并于当日在该行将10万元转帐到蒙凤枝指定的案外人王某彬的账户，由李华良将30万元现金交付给蒙凤枝。2012年4月23日，李华良的儿子李某从其中国工商银行股份有限公司宾阳县支行支取8万元汇入蒙凤枝的银行帐户”提出异议，认为转款凭证没有标明转款用途，不能证明上述款项用于支付本案的房款。本院经审查认为，被上诉人李华良一审时提供以下证据：①中国工商银行个人业务凭证，显示李华良的儿子李某于2012年4月23日转款8万元到蒙凤枝帐户；②李华良的妹妹李某的个人存折（开户机构：宾阳县农村信用合作联社城东分社），显示李某于2012年4月20日分四次支取1笔100000元，三笔99990元现金；③中国工商银行股份有限公司宾阳县支行于2012年6月18日向宾阳县国土资源局出具的《注销抵押登记申请书》，证明蒙凤枝于2012年4月20日还清该支行的贷款本息，申请注销蒙凤枝的土地抵押手续；④宾阳县农村信用合作联社城东分社的转账业务凭证，显示李华良的妹妹李某于2012年4月20日转款10万元到案外人王某彬帐户；⑥蒙凤枝于2012年4月23日出具的《收条》，证明蒙凤枝收到李华良的购房款48万元。李华良提供的上述证据，与上诉人杨荣金提供的一审法院（2012）宾民一初字第1101号民事判决书中列举的蒙凤枝在该案中提供的证据（杨荣金在该案中对蒙凤枝提供的证据的真实性、合法性无异议），能够相互印证；结合一审法院于2012年12月12日对李华良、蒙凤枝、杨荣金所作的质证笔录内容，足以认定蒙凤枝在2012年4月23日已收到李华良的购房款48万元。因此，上诉人杨荣金对一审判决查明事实提出的上述异议不成立，本院不予支持。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：被上诉人李华良与被上诉人蒙凤枝于2012年4月20日签订的《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案中，李华良与蒙凤枝订立《房屋转让合同》及支付房屋转让款在先，上诉人杨荣金申请法院查封涉案房屋在后，因此，杨荣金以李华良、蒙凤枝转让法院查封的房屋违反法律规定为由主张双方订立的《房屋转让合同》无效，理由不充分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务”。李华良作为房屋买受人，已向蒙凤枝支付了50万元购房款，全部履行了合同义务。蒙凤枝作为房屋出卖人，依照法律规定及双方合同约定，应将其出卖的房屋交付买受人李华良，并协助李华良办理房屋及房屋土地的权属过户手续。杨荣金主张李华良、蒙凤枝的买卖房屋行为是恶意串通捏造虚假合同以规避蒙凤枝对杨荣金的债务，证据不足，本院不予支持。一审法院根据李华良的诉讼请求，确认李华良与蒙凤枝于2012年4月20日签订的《房屋转让合同》合法有效，并判令蒙凤枝协助李华良办理宾阳县宾州镇枫江街1215号房屋的所有权转移登记手续，符合法律规定，本院予以维持。上诉人杨荣金上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元（上诉人杨荣金已预交），由上诉人杨荣金负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 涛代理审判员 黄 琴代理审判员 吴 宁二〇一三年十一月二十八日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”