（2013）哈民二民终字第25号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-06-09
案件名称
哈尔滨江洪宾馆有限责任公司诉龙江纸箱厂租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司,邱亚利,哈尔滨市龙江纸箱厂
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）哈民二民终字第25号上诉人（原审原告）哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区西十道街58号。法定代表人纪淑贤，董事长。委托代理人李玖婷，黑龙江朗信律师事务所律师。委托代理人段蓓蕾，女，1980年7月16日生，哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司法律顾问被上诉人（原审被告）张宏德（曾用名张红德），男，1967年10月30日生，无固定职业被上诉人（原审被告）邱亚利，女，1957年3月6日生，哈尔滨市房地局直属公司房管员二被上诉人委托代理人陈川、刘英伟，黑龙江龙房川律师事务所律师。原审被告哈尔滨市龙江纸箱厂，住所地哈尔滨市道里区安道街**号。法定代表人车盛芝，厂长。上诉人哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司（以下简称江洪宾馆）因与被上诉人张宏德、邱亚利，原审被告哈尔滨市龙江纸箱厂（以下简称龙江纸箱厂）解除租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2009）里民一初字第719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江洪宾馆的委托代理人李玖婷、段蓓蕾，被上诉人邱亚利及张宏德的委托代理人刘英伟、陈川到庭参加诉讼，原审被告龙江纸箱厂经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审判决认定，1988年12月9日，江洪宾馆与龙江纸箱厂签订协议书一份，主要内容为：龙江纸箱厂承租江洪旅社产权的西十道街30号门市房一间，建筑面积为64平方米。龙江纸箱厂按房地局规定的商业用房租金收取标准（建筑面积每平方米1.91元）交纳租金，每年10月份前按政府规定的交费标准向江洪宾馆交纳供热费。在纸箱厂承租期间，只有使用权，没有转让权。2000年7月17日，龙江纸箱厂与张宏德、邱亚利签订一份房屋转兑协议，将位于哈尔滨市道里区西十道街52号（争议房屋）门市房转兑到张宏德、邱亚利名下，用以抵偿40万元债务。协议约定：龙江纸箱厂将其位于哈尔滨市道里区西十道街52号（争议房屋）使用面积62平方米的门市房承租权转兑给张宏德、邱亚利；转兑金额40万元；龙江纸箱厂于当日下午至该房屋产权单位江洪宾馆办理承租关系变更手续，江洪宾馆与张宏德、邱亚利签订房屋承租协议书，约定：张宏德、邱亚利按房地局有关商业用房的规定缴纳房租金、水、电费及其它一切费用按国家规定自行交纳；供热费按市政府规定执行，由张宏德、邱亚利交纳。协议签订当天，张宏德、邱亚利向江洪宾馆缴纳了原龙江纸箱厂拖欠的1993-1994年房费1.28万元，及交款事项“同意龙江纸箱厂转让承租费”的2万元。协议签订后，2000年至2004年期间，张宏德、邱亚利每年向江洪宾馆缴纳房屋租金3600元及供热费。2005年邱亚利向江洪宾馆缴纳房租金及供热费5000元。2006年，江洪宾馆与张宏德、邱亚利产生纠纷，张宏德、邱亚利此后未向江洪宾馆交纳租金及供热费。2007年12月18日，江洪宾馆向原审法院提起诉讼，请求解除2000年7月17日签订的房屋承租协议，判令张宏德、邱亚利给付拖欠的36个月房屋租金5.88万元及包烧费3564元，审理期间（2008年8月25日）江洪宾馆申请撤回起诉。2009年1月15日江洪宾馆向张宏德、邱亚利下发一份通知，限张宏德、邱亚利在十天之间从争议之房迁出。2009年1月17日，江洪宾馆停止对争议房屋的供水、电、暖气。2009年8月7日，张宏德、邱亚利以江洪宾馆为被告向原审法院提起诉讼要求停止侵害，恢复争议之房供水、供电、供暖气。原审法院于2010年6月20日作出（2009）里民一初字第1952号民事判决：判决江洪宾馆于判决生效后三日内恢复争议之房的供水、供电、供暖气。江洪宾馆不服上诉，哈尔滨市中级人民法院于2010年12月7日作出（2010）哈民二终字第750号民事判决：驳回上诉，维持原判。2010年1月6日，原哈尔滨市房产住宅局作出哈房罚字（2009）第373号行政处罚决定书，该处罚决定认定邱亚利未经批准或备案擅自拆改建筑主体结构、承重结构。2010年4月6日，邱亚利以哈尔滨市城市管理行政执法局为被告向原审法院提起行政诉讼，原审法院于2010年8月12日作出（2010）里行初字第23号行政判决：撤销被告哈尔滨市城市管理行政执法局（原哈尔滨市房产住宅局）于2010年1月6日对原告邱亚利作出的哈房罚字（2009）第373号《行政处罚决定书》；被告哈尔滨市城市管理行政执法局于判决生效后60日内重新作出具体行政行为。哈尔滨市城市管理行政执法局不服上诉，哈尔滨市中级人民法院于2010年12月8日作出（2010）哈行终字第108号行政判决：驳回上诉，维持原判。江洪宾馆诉至法院，要求确认江洪宾馆与龙江纸箱厂的房屋租赁合同已终止，解除江洪宾馆与张宏德、邱亚利之间的房屋租赁协议，张宏德与邱亚利立即从该房屋内迁出，并给付2006年至2008午的租金9400元、供暖费7389.78元，2009年至今的租金按照每年3600元计算，供暖费按照政府规定价格给付。原审判决认为：2000年7月17日，经产权单位江洪宾馆同意，龙江纸箱厂与张宏德、邱亚利签订协议书，张宏德、邱亚利以40万元的价格承兑争议之房，并将承租权人变更为张宏德、邱亚利；后江洪宾馆与张宏德、邱亚利又签订房屋租赁协议书，据此，可认定张宏德、邱亚利系经江洪宾馆同意取得了争议之房的承租权。江洪宾馆以张宏德、邱亚利改变房屋结构为由要求解除房屋承租协议并从争议之房迁出的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。张宏德、邱亚利拖欠江洪宾馆租赁费及供热费，不构成根本违约，故江洪宾馆要求与张宏德、邱亚利的解除租赁合同本院不予支持。争议之房租金的支付标准虽然按协议约定是根据房地局公产商业用房租金标准计算。但2000年至2004年期间，张宏德、邱亚利每年向江洪宾馆缴纳的房屋租金每年为3600元，且江洪宾馆认可了该租金标准并予以接受，故争议房屋租金应按每年3600元计算。2005年，张宏德、邱亚利预交房屋租金5000元，江洪宾馆认可此事实。故张宏德、邱亚利已给付江洪宾馆2006年的房屋租金1400元，尚欠2200元；拖欠2007年、2008年房屋租金7200元，共计为9400元。江洪宾馆主张2009年以后租赁费及供热费，因其已于2009年1月对张宏德、邱亚利租赁的房屋停止供热及供水、供电，故不予支持。据此判决：一、张宏德、邱亚利于本判决生效后十日内给付哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司2006年至2008年期间所拖欠的房屋租金9400元；二、张宏德、邱亚利于本判决生效后十日内给付哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司2006年至2008年期间所拖欠的供热费7389.78元；三、驳回哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6971元，由哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司负担6751.25元，由张宏德、邱亚利负担219.75元。江洪宾馆不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2003年至2008年张宏德、邱亚利长年拖欠租金，已构成根本违约，租赁合同应依法解除，2009年初江洪宾馆发现张宏德、邱亚利拆改房屋主体结构，虽经行政诉讼撤销了行政处罚，并未否定房屋承重结构被破坏的事实，张宏德、邱亚利违法占据房屋期间的供暖费和占房费应予支持，原审法院适用法律错误，请求撤销原判第三项，改判解除江洪宾馆与张宏德、邱亚利之间的房屋租赁合同、张宏德、邱亚利向江洪并支付2009年至迁出之日的占用房屋的费用和供暖费。张宏德、邱亚利辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中江洪宾馆举示下列证据：证据一、工商档案（张宏德、邱亚利用涉诉房屋开美食美色馄饨面的个体工商档案）。意在证明：2008年末、2009年初，张宏德、邱亚利改变承租房屋用途，由原理发店改为美食美色锟饨面馆，并办理了个体工商执照。为了扩大经营范围，将该房屋主体结构拆改，做了加层。证据二、鉴定通知（张贴通知的照片3张，特快专递3份）。意在证明：鉴定前，江洪宾馆履行了通知义务。证据三、工大建鉴字（2012）第173号鉴定书。意在证明：涉诉房屋主体结构被张宏德、邱亚利拆改后，经鉴定，拆改的结构增加了墙体及地下室顶板的荷载，该房屋已不能安全使用。并对宾馆整体房屋的安全构成威胁，该房屋已不符合对外出租的条件，租赁合同应予解除。邱亚利、张宏德对江洪宾馆举示的上述证据质证认为，对证据一：1、真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，该证据不符合民事证据规定中新的证据的条件，是否应当采信由法院定夺；2、对证明的问题有异议，该证据不能证实张宏德、邱亚利存在拆改行为，只是江洪宾馆的主观臆断。同时，该证据恰恰证明因江洪宾馆的违约及恶意诉讼行为，导致张宏德、邱亚利至今仍在遭受停业损失。对证据二：1、真实性、合法性均有异议，无法核对其真实性，同时亦不能证实有效通知；2、对证明事项有异议，双方自2000年建立租赁关系以来，双方都知道各自的联系方式，江洪宾馆在明知可以用电话告知张宏德、邱亚利的情况下，径自采用邮寄的方式告知，且在邮政部门没有有效投递的情况下推定张宏德、邱亚利放弃权利的做法缺乏法律依据。对证据三、真实性、合法性及所证明的问题均有异议。在原审过程中及另案行政诉讼过程中江洪宾馆亦提交了与该份鉴定报告有着同样形成经过的鉴定报告，法院均没有采信。一方面，鉴定人在未进行现场实地查勘的过程直接出具鉴定结论违背鉴定程序；同时鉴定单位所作出的鉴定结论依据的鉴定资料未经各方确认，无法说明鉴定依据的合法性；更为重要的是，无论该鉴定书是否科学，鉴定单位均未确认所谓的拆改的形成时间，不能证实拆改行为系张宏德、邱亚利所为。另外，即便存在改动，对于房屋整体结构安全评价及恢复方案也应当由原设计单位出具而非某一司法鉴定所。因此，该鉴定书不具备合法性，不应采信。此外，所用鉴定及证据没有出示原始图纸，原始施工记录的原件，同时也没有相应的科学技术数据。二审期间依法院要求江洪宾馆举示江洪旅社产权制度改革的有关材料。经质证，张宏德、邱亚利认为对真实性、合法性有异议，该材料存在缺页，不完整。如该证据真实，该证据证明原审法院认定事实清楚的。本院认证意见为，江洪宾馆举示的三份证据中证据一、二不能直接证明张宏德、邱亚利对争议房屋进行拆改，并导致房屋承重结构被破坏的待证事实，证据三系江洪宾馆自行委托有关部门做的鉴定，在行政处罚被撤销的前提下，亦不能直接证明其待证事实，本院对该三份证据不予采信。江洪宾馆依法院要求举示的江洪旅社产权制度改革相关材料系相关政府部门主持下做出的，本院予以采信。二审查明，1998年9月23日哈尔滨市道里区商业委员会江洪旅社取得哈房权证里字第000012**号房屋所有权证，地址道里区西十道街58号，产别全民单位自管产，楼上5层、地下1层，1999年1月19日哈尔滨市江洪旅社取得国有土地使用证，使用权类型为划拨，2004年5月哈尔滨市江洪旅社有限责任公司取得房屋所有权证，产别为其它产。1977年12月哈尔滨市第二轻工业局下发哈二轻计财字（1977）第51号批复将哈尔滨市旭光纸盒厂改名为哈尔滨市龙江纸箱厂，1980年10月1日黑龙江省工商行政管理局为哈尔滨市龙江纸箱厂颁发的营业执照哈里工字0360号，企业地址在道里区西十四道街43号，哈尔滨市房地产管理局于1987年6月19日为省商业安装公司、道里区江洪旅社下发了《关于同意拨给用地修建的函》哈房地字第**号中称“你单位申请道里区西十道街32号土地修建旅店、商店问题，经研究，根据城市规划结合你单位修建需要，同意在该地占用土地922平方米等”，江洪宾馆在原址翻建了现拥有的房产。1988年经道里区商委协调，江洪宾馆将原江洪旅社房产西十道街30号门市房（诉争房屋），建筑面积64平方米，由龙江纸箱厂承租使用，双方签订了租赁协议书。1996年7月2日龙江纸箱厂与张宏德、邱亚利签订抵押协议书，约定龙江纸箱厂为解决退休职工的买断工龄资金，经职代会讨论通过，以40万元的价格将坐落于道里区西十道街50号，使用面积58.50平方米的门市房抵押给张宏德、邱亚利，如龙江纸箱厂在签字之日起半年内不能将抵押金及其20%的利息全额付给张宏德、邱亚利，此房使用权将属于张宏德、邱亚利。1998年7月，经哈尔滨市道里区国有资产管理委员会（哈里国资发（1998）1号关于哈尔滨市江洪旅社改组为有限责任公司的批复）批准，道里区商委作为出售方，吕俊奇为代表的江洪旅社职工作为购买方签订了一份产权交易合同，将企业性质从国营改组为有限责任公司，采取先售后股的办法，将企业净资产中的绝大部分向吕俊奇为代表的企业内部职工出售，购买形式为现金形式一次性出资购买，即由本企业职工出资81.2万元一次性买断企业净资产中的101.5万元，该批复第4条特别提出企业房产中被一楼发廊（争议之房）占用的房产（评估值）11万元，不作账面扣除，改组后的企业仍拥有财产权，企业应向承租单位收取租金。协议签订后，江洪宾馆办理了自然人投资或控股的有限责任公司企业法人营业执照。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，各方当事人对江洪宾馆与张宏德、邱亚利签订房屋租赁协议事实无异议，对张宏德、邱亚利在房屋租赁期间是否存在拖欠房屋租金和房屋拆改结构及是否构成根本违约产生争执。一、关于江洪宾馆与张宏德、邱亚利房屋租赁合同的性质问题。江洪宾馆与龙江纸箱厂于1988年签订的房屋承租租赁协议，该协议是基于上级主管部门的指令，江洪宾馆将其门市房（争议房屋）租赁给龙江纸箱厂永久租赁使用，双方上级部门是同意的，江洪宾馆与龙江纸箱厂的承租租赁关系是特定时期形成的承租租赁关系。因张宏德、邱亚利与龙江纸箱厂1996年签有抵押协议书，龙江纸箱厂到期未偿还张宏德、邱亚利40万债务，双方于2000年7月17日签订房屋转兑协议书，龙江纸箱厂将争议房屋转兑给张宏德、邱亚利承租，并经产权单位江洪宾馆同意，江洪宾馆在协议书上盖章。同日，江洪宾馆收取了“同意龙江纸箱厂转让承租费2万元”，并由张宏德代龙江纸箱厂交纳93-94年龙江纸箱厂欠房费和包烧费12，800元，将龙江纸箱厂拥有的承租权转移到张宏德、邱亚利名下，龙江纸箱厂与张宏德、邱亚利之间的承租租赁关系不同于普通的房屋承租租赁关系，是对历史遗留问题的延续。1998年江洪宾馆进行改制，在哈尔滨市道里区国有资产管理委员会对哈尔滨市江洪旅社改组为有限责任公司的批复中第4条特别提出企业房产中被一楼发廊（争议之房）占用的房产（评估值）11万元，不作账面扣除，改组后的企业仍拥有财产权，企业应向承租单位收取租金，也表明了张宏德、邱亚利与江洪宾馆的承租关系，并非普通的房屋租赁关系。二、关于江洪宾馆与张宏德、邱亚利之间的承租租赁关系是否应解除问题。基于以上对双方之间租赁关系的分析，双方之间租赁关系的解除，应以出现重大影响合同继续履行的情况为前提，在对此前历史遗留问题予以解决后进行。本案中，江洪宾馆主张张宏德、邱亚利拖欠房屋租赁费、包烧费以及张宏德、邱亚利改变房屋结构影响房屋安全，但未举示充分证据证明张宏德、邱亚利的行为致使双方合同目的不能实现，合同已无法继续履行，故原审判决张宏德、邱亚利给付江洪宾馆2006年-2008年拖欠的房屋租金和供热费，对江洪宾馆解除双方租赁合同的请求未予支持得当，江洪宾馆上诉请求解除双方租赁合同依据不足，本院不予支持。三、关于张宏德、邱亚利是否应给付2009年至今的房屋租赁费和包烧费问题。因2009年1月江洪宾馆对张宏德、邱亚利租赁的房屋停止供热、供水、供电，张宏德、邱亚利没有在争议房屋经营，故江洪宾馆要求张宏德、邱亚利给付2009年至今的房屋租赁费和包烧费依据不足，本院不予支持。综上，江洪宾馆上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6751.25元，由哈尔滨市江洪宾馆有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 韧审 判 员 满丽霞代理审判员 徐 东二〇一三年十一月二十八日书 记 员 李 晶 关注微信公众号“”