（2013）定民初字第391号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-03-06
案件名称
定陶县房地产管理局与提之金合同纠纷一审民事判决书
法院
定陶县人民法院
所属地区
定陶县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
定陶县房地产管理局,提之金
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
山东省定陶县人民法院民 事 判 决 书（2013）定民初字第391号原告定陶县房地产管理局。法定代表人朱兰亮，定陶县房地产管理局局长。委托代理人李险峰，男，1970年12月9日出生，汉族，定陶县房地产管理局法制科科长。特别授权代理。委托代理人闫金铸，山东两仪律师事务所律师，特别授权代理。被告提之金，男，1964年4月3日出生，汉族，市民。委托代理人张敏，女，1963年4月3日出生，汉族，市民。系被告提之金之妻。特别授权代理。原告定陶县房地产管理局为与被告提之金房屋征收补偿合同纠纷一案，于2013年2月25日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。原告定陶县房地产管理局委托代理人李险峰、闫金铸，被告提之金及委托代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定陶县房地产管理局诉称，被告有丈量登记编号为3-50房地产一处，位于定陶县住建局对过片区旧城改建项目区域内。依据原告与被告签订的《房屋征收补偿协议书》（简称《第一次协议书》）第八条约定，被告应于2012年4月30日前将被征收的房屋搬迁腾空完毕。但是被告至今拒不搬迁腾空被征收房屋，被告已违约295天，应支付违约金257056元。为维护法律尊严及原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告立即腾空、搬出被征收房屋；同时判令被告支付因未按期拆除房屋产生的违约金257056元，该违约金计算至2013年2月20日，直至被告搬迁、腾空房屋之日止。被告提之金辩称，一、原告诉称缺乏相应事实依据。1、原告与被告所签《第一次协议书》程序违法。签订时间为2012年2月12日23时59分，违反常理且是违法行政，也违反了答辩人真实意愿。2、该协议书并未征求被告意见，剥夺了被告对自身利益事务的参与权和知情权。3、原告诉请的所涉土地使用权人是案外人张西荣（被告提之金母亲）。原告在土地使用权和房屋所有权存在争议情况下，采用逼迫威胁的违法行为，侵犯了张西荣的合法权益。4、补偿方案公布程序违法且对被告显失公平。补偿方案未经公布且在公布前未召开听证会征求社会意见，同时对所涉土地及房屋价值作出评估的机构未与被告协商确定。评估机构对被告房地产作出房地产评估报告书不具有法律效力。5、山东省定陶县公证处于2012年2月2日出具的公证书未对《第一次协议书》的真实性和合法性依法审查。二、鉴于原告定陶县房地产管理局违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条、第11条、第12条、第14条之规定，被告与原告所签协议书应属无效合同。所以，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益不受侵犯。经审理，当事人对以下事实的发生无异议：一、2012年2月12日23时59分，原告与被告签订《房屋征收补偿协议书》（《第一次协议书》）一份，约定：因旧城改建需要，定陶县人民政府征收被告房地产及其附属物。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关法规规定及《定陶县住建局对过片区旧城改建项目房屋征收补偿方案》（简称《定政发（2011）38号方案》），原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收、补偿、安置等事宜达成如下协议：一、被告同意选择房屋产权调换补偿方式；二、被征收房屋基本情况：被征收房屋坐落在老三街，院落编号3-50，合法的房屋建筑面积344.26平方米，房屋性质住宅，土地面积259.31平方米。三、原告给予被告的补偿：（一）房地产价值补偿677103元；（二）附属物补偿3861元；（三）装饰装修补偿103278元；（四）胡同、院外地等补偿14022元；（五）搬迁费3443元；（六）临时安置费49573元；（七）停产停业损失费0元；（八）其它20099元；以上共计871379元。四、过渡方式与期限：被告同意自行寻找临时周转用房。过渡期24个月。自搬迁腾空并经验收合格之日起至安置房交付止；五、回迁安置：按照《定政发（2011）38号方案》规定，被告共计回迁住宅安置面积387.6平方米（其中：原告以回迁价奖励被告安置面积5平方米，被征收房屋面积为344.26平方米）。安置房的建筑面积最终以合法的测绘结果为准等内容；六、安置房的价格约定（内容略）；七、安置房的建设标准约定（内容略）；八、搬迁期限：被告应在2012年4月30日前将被征收房屋搬迁腾空完毕，经原告验收合格后被告将钥匙交与原告；九、奖励和补助：根据《定政发（2011）38号方案》规定，原告给予被告以下奖励：（一）入户丈量奖6885元；（二）签订协议奖6885元；（三）签订协议带头奖5000元；（四）腾空交房奖。如被告在本协议第八条约定的搬迁期限内搬迁腾空交房并验收合格的，原告按被征收范围建筑面积20元／平方米奖励给被告，计款6885元，否则不予奖励，并取消第九条第（一）款、第（二）款、第（三）款约定的奖励。原告对被告的物业费补助，按《定政发（2011）38号方案》第（五）条第（五）款规定执行。十、付款结算方式与交房。自签订征收补偿协议、搬迁验收合格之日起7个工作日内一次性支付被告拆迁费、停产停业损失费和6个月的临时安置费；剩余的临时安置费以后每六个月支付一次；其它补偿费（含奖励）在安置房交付时一并结算，双方一次性结清被征收房屋与回迁安置房差价。结清差价后回迁安置房的产权归被告所有。十一、违约责任。（一）原告如不能按时交付回迁安置房（非因被告的责任），从逾期当月起，对住宅房屋原告按被征收房屋建筑面积每平方米8元支付被告临时安置费；对商业用房和“住改非”房屋按被征收房屋建筑面积每平方米每月17元支付被告停产停业损失费；（二）因原告责任不能按期支付各项补偿费，从逾期之日起，每推迟一天，按应支付补偿费的千分之一支付被告违约金；（三）被告如不能按第八条约定的期限搬迁腾空交付被征收房屋并经原告验收合格，从逾期之日起，每推迟一天，按房屋补偿价值的千分之一支付原告违约金；（四）被告应保证被征收房屋产权清晰、无纠纷。因被告被征收房屋存在产权债务纠纷给原告造成的经济损失由被告承担赔偿责任；（五）被告被征收房屋存在查封、抵押、典当等情形时，应告知原告。否则，因其造成的经济损失，由被告承担等内容。原告定陶县房地产管理局在该协议书上盖有“定陶县房地产管理局”字样圆形印鉴，被告提之金在该协议书上签名或按指纹。二、原告于2012年10月31日向被告送达（2012）第03号《催促搬迁腾空交房告知书》催促被告提之金搬迁腾空被征收的房屋。三、2002年原告对全县城区房产进行普查登记，被告提之金申请原告定陶县房地产管理局将本案房产确权登记到被告名下，原告为被告办理了房屋所有权初始登记。四、原告于2011年11月15日委托山东宏远房地产评估有限公司对被告涉案房地产进行估价，山东宏远房地产评估有限公司于2012年1月6日完成鲁宏征估字第2011D3-50号房地产估价报告。该报告认为：被告提之金涉案建筑面积344.26平方米在估价时点2011年11月15日的市场价值为人民币798246元，搬迁费3443元，临时安置费按24个月计算为49573元，产权调换补偿金额为851280元。五、2012年10月31日，原告与被告提之金签订《房屋征收补偿协议书》（简称《第二次协议书》）一份。该协议书约定：一、被告同意选择房屋产权调换补偿方式；二、被征收房屋的基本情况：被告被征收房屋座落在老三街，院落编号3-63-1等内容；三、原告给予被告的补偿：共计15608元等内容；四、过渡方式和期限：内容与《第一次协议书》第四条内容一致；五、回迁安置：除被告“共计应回迁安置面积23.59平方米”外，其余内容与《第一次协议书》第五条内容一致；六、安置房的价格：内容与《第一次协议书》第六条内容一致；七、安置房的建设标准：内容与《第一次协议书》第七条内容一致；八、搬迁期限：内容与《第一次协议书》第八条内容一致；九、奖励和补助：仅规定“原告对被告的物业费补助，按《定政发（2011）38号方案》第（五）条第（五）款规定执行。”十、付款结算方式与交房：内容与《第一次协议书》第十条内容一致；十一、违约责任以及其它内容与《第一次协议书》中相同条款的内容基本一致。六、2013年1月29日，被告提之金向原告递交一份《关于对提之金与定陶县房地产管理局2012年2月12日、2012年10月31日签订的两份〈房屋征收补偿协议书〉的反悔书》。被告提之金向原告正式提出悔约，并要求原告撤销两份房屋征收补偿协议书（即《第一次协议书》和《第二次协议书》）。当事人对以下事实或证据有异议：关于《定政发（2011）38号方案》的效力问题。原告认为，《定政发（2011）38号方案》公布的程序合法。被告认为《定政发（2011）38号方案》公布的程序不合法。关于原告定陶县房地产管理局是否违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定的问题。原告认为原告不存在违反《国有土地房屋征收与补偿条例》的规定。被告认为原告违反了《国有土地房屋征收与补偿条例》第10条、第11条、第12条、第14条的规定。关于被告提之金涉案房地产土地的使用权归属问题。原告主张涉案房地产土地的使用权属于被告提之金，被告提之金则认为属于提之金的母亲张西容。鲁宏征估字第2011D3-50号房地产估价报告的效力问题。原告认为该估价报告合法有效。被告认为该估价被告违法无效。关于（2012）定证民字第454号公证书的效力问题。原告认为该公证书合法有效。被告认为该公证书违法无效。原告认为该土地使用权归被告提之金，被告主张该土地使用权归提之金的母亲张西容。关于《第一次协议书》和《第二次协议书》的效力问题。原告主张前者合法有效，后者与本案无关。被告主张前者与后者两份协议书都不公正，应属无效协议。针对《定政发（2011）38号方案》的效力，原告定陶县房地产管理局是否违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定的问题，被告未提供书面证据，被告仅口头表示《定政发（2011）38号方案》不合法，原告定陶县房地产管理局违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定。原告则提供菏证复决字（2012）48号复议决定书，提供（2012）曹行初字第205号、（2012）曹行初字第207号行政判决书，提供（2013）菏行终字第19号、（2013）菏行终字第21号行政判决书。针对被告提之金涉案房地产土地的使用权归属问题，原告提供了原告为被告办理房屋所有权初始登记的档案资料。被告提供了被告提之金和提之金母亲张西容签字或捺指纹的书面保证合同。针对鲁宏征估字第2011D3-50号房地产估价报告的效力问题，原、被告双方均持有该估价报告副本，双方当事人均当庭递交了各自持有的估价报告复印件。针对（2012）定证民字第454号公证书的效力问题，原、被告双方均持有内容完全相同的公证书副本，并且与本院调取的公证书内容相同。针对《第一次协议书》和《第二次协议书》的效力问题，原告申请本院调取了山东省定陶县公证处保管的（2012）定证民字第454号公证书及其档案资料。本院调取的（2012）定证民字第454号公证书认为“双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，协议上双方当事人的签字（捺指纹）、印鉴属实。被告则主张该公证书形成于签订《第一次协议书》前，该公证书的落款时间不对，该公证书无法律效力。本院经审理查明，被告提之金提出原告定陶县房地产管理局违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条、第11条、第12条、第14条之规定，该问题属于行政纠纷，不属于本院民事审理的范围。但是，原告当庭提交的菏证复决字（2012）48号复议决定书是针对涉案的征收区域所作出的，该决定书在查明事实部分，认定《定政发（2011）38号方案》在程序上合法，原告提交的四份行政判决书能够证明《定政发（2011）38号方案》是合法有效的行政文书。因为原告当庭提交了（2013）菏行终字第19号和（2013）菏行终字第21号行政判决书，该两份行政判决书属于终审判决，已经产生法律效力，所以，本院根据尊重司法既判力和维护法律尊严的原则，认定原告定陶县房产管理局未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条、第11条、第12条、第14条的规定。同时查明，被告在庭审中向本院递交书面保证合同一件，用以证明提之金于1999年11月12日向其母亲张西荣保证提之金建房子使用的土地永远是提之金的母亲张西荣的，张西荣百年之后才是提之金的。该保证书的落款时间是1999年11月12日，提之金、提之金的母亲张西荣，以及见证人提之全、提汝堂均在该保证合同上签字或按指纹。同时查明，定陶县滨河办事处北城居民委员会证明涉案宅地使用权属于被告提之金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款规定：人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：”（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证“，所以，本院认为，定陶县滨河办事处北城居民委员会的证明效力大于被告提之金、提之金母亲张西容及证明人的证明效力。因为被告提之金对涉案房产享有所有权，所以，本院认为，涉案房产所依附的土地的使用权归提之金享有。同时查明，鲁宏征估字第2011D3-50号房地产估价报告形成于2012年1月6日，出具报告的制作人牛艳争、赵兰英具有注册房地产估价师资格。原告在收到估价报告后将其中的一份（内容相同）估价报告送交被告。被告虽然对该估价报告的效力提出异议，但是未能提交相反的证据。所以，本院认定鲁宏征估字第2011D3-50号房地产估价报告为有效证据。同时查明，山东省定陶县公证处对《第一次协议书》的合法性进行公证，（2012）定证民字第454号公证书及其档案资料均能证明被告提之金的签字（捺指纹）、原告定陶县房产管理局印鉴属实。所以，本院认为，（2012）定证民字第454号公证书属于合法有效的书面证据。同时查明，《第一次协议书》落款时间是2012年2月12日23时59分。本院认为，虽然《第一次协议书》落款时间是2012年2月12日23时59分，但是签订合同的时间并不违反法律的强制性规定，并且合同内容是双方当事人在签订合同时的真实意思表示，当事人双方权利义务平等，并且由本院调取的山东省定陶县公证处出具的（2012）定证民字第454号公证书及其档案资料，均证明被告提之金的签字（捺指纹）、原告定陶县房地产管理局印鉴属实。所以，本院认为，《第一次协议书》应该属于有效合同。同时查明，《第二次协议书》形成于2012年10月31日，双方当事人的印鉴或签名（捺指纹）真实，能够体现双方当事人的权利义务平等，同时不违反法律法规的禁止性规定。所以，本院认为，《第二次协议书》合法有效。第二份合同是对第一份合同的补充。同时查明，被告提之金具有初中文化知识。被告提之金及其委托代理人张敏均为完全民事行为能力人。终上所述，本院认为，该案案由是房屋征收补偿纠纷，属于民事纠纷。产生该纠纷的主要原因是原告与被告对该案涉及的两份房屋征收补偿协议书的效力有不同的认识。原告认为《第一次协议书》合法有效，认为《第二次协议书》与该案无关。被告提之金则认为上述两份房屋征收补偿协议书均违反了法律规定，损害了被告的合法权益，因此被告在2013年1月29日向原告提出反悔，要求撤销两份房屋征收补偿协议书，而原告主张被告必须履行这两份协议书。从原告与被告双方当事人的分歧可以看出，该案的主要争执焦点即为两份协议书的效力问题--是有效合同还是无效合同。经本院审理查明，原告与被告所签订的两份房屋征收补偿协议书均不存在任何一方具有欺诈、胁迫的情形；不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形；不存在以合法形式掩盖非法目的情形；不存在损害社会公共利益的情形；不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，所以，涉案该两份房屋征收补偿协议书均为有效合同。被告提之金是完全民事行为能力人，具有初中文化知识，在签订合同时知道或者应该知道合同的内容和目的，正因为被告提之金知晓其与原告所签两份房屋征收补偿协议书的内容，原、被告双方在签订每一份房屋征收补偿协议书后，各自都拥有1份协议书。被告拥有房地产估价报告和公证书，山东省定陶县公证处作出的（2012）定证民字第454号公证书足以证明原告与被告签订的第一份房屋征收补偿协议书合法有效。原告与被告签订的第二份房屋征收补偿协议书，是对第一份协议书的补充，原告增加了支付被告补偿款15608元的义务，被告享有得到原告增加支付15608元补偿款的权利，第2份协议书不存在合同无效的法定情形，所以原告与被告签订的两份《房屋征收补偿协议书》均为有效合同，双方均应自觉履行。原告请求法院判令被告立即腾空、搬出被征收房屋事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告请求判令被告支付因未按期拆除房屋产生的违约金257056元，该违约金计算至2013年2月20日，原告同时请求被告直至被告搬迁、腾空房屋之日止才停止计算并承担支付违约金，本院认为应该自第二份合同签订的次日起开始计算违约金。被告请求判决驳回原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。终上，经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：判决被告提之金在判决生效后十日内腾空、搬出位于定陶县住建局对过片区旧城改建项目区域内丈量编号3-50号的房屋；判决被告提之金支付逾期违约金，按当事人双方约定计算违约金的标准自2012年11月1日起至被告搬迁、腾空房屋之日止计算违约金。自判决生效后十日内一次付清。驳回原、被告双方当事人的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币元15025元，由被告提之金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长 谷运广审判员 赵爱玲审判员 李丰安二〇一三年十一月二十八日书记员 朱庆国 关注公众号“”