（2013）定民初字第02844号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-03-26
案件名称
薛某某与定边县某公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
定边县人民法院
所属地区
定边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛某某,定边县某房地产投资有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十二条
全文
陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2013）定民初字第02844号原告薛某某，男，汉族，农民。被告定边县某房地产投资有限责任公司（以下简称某公司）。法定代表人李某某，该公司总经理。委托代理人张某某，男，汉族，系公司法律顾问。原告薛某某与被告定边县某公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭于2013年11月12日公开开庭进行了审理，原告薛某某、被告某公司的委托代理人张某某均到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议并报经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称，2009年被告某公司采用商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，向社会公开销售《帝豪公寓》商品住宅楼。原告按照自己所购的楼层706C，C户型建筑面积139.16平方米，每平方米2240元，2009年3月14日预交购房款100000元，房屋总价为311718元，剩余购房款191718元。被告在2011年11月2日向原告交接房屋时，原告完全履行了全额交清剩余购房款191718元的义务，但被告并没有完全履行自己的责任与义务。2013年被告单方面对《帝豪公寓》住宅楼进行测量，C户型建筑面积为147.34平方米，给原告新增加建筑面积8.18平方米，新增加购房款18323元。被告在测量计算过程中没有告知原告参与校核确认，也没有房地产行政主管部门审核批准的结论。原告认为被告向原告要新增加的购房款依据不充分，原告拒绝支付被告新增加建筑面积8.18平方米的购房款18323元。原告订购《帝豪公寓》住宅楼时，被告售楼部口头协议商品住宅楼交付期限约定为2010年12月31日前，因为前面已经跟部分业主签订了《投资建楼合同》，合同内容除楼层、户型、单价、总价不一样，其它内容都完全一样，《帝豪公寓》住宅楼交付工期，只能是一个工期，所以不需要另行合同，被告与张月雄、李生金签订的《投资建楼合同》第六条证明交房期限为2010年12月31日前，但被告实际交房时间为2011年10月31日，延期交房时间10个月。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，同时被告应向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告在广告宣传页中允诺，帝豪大厦住宅楼梯踏步为花岗岩踏，打造大型绿色生态空中花园，但在实际建造成中，住宅楼梯踏步为水泥砂浆抹面踏，空中花园只是摆了几盆将要凋零的花草，故被告应完全履行配套设施的建造标准及义务。被告自2011年11月2日房屋交付使用之日起90日，截止今天未能取得房屋权属证书，给原告带来重大的经济损失，使原告无法用房屋权属证书进行抵押贷款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，原告向法院提起诉讼，请求：1、确认原告购房建筑面积为139.16平方米，确认被告延期交房十个月，依法承担违约赔偿责任，违约金27832元；2、判令被告恢复重建花岗岩楼梯踏步，恢复重建绿色生态空中花园。向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、判令被告自房屋交付使用之日起90日，截止今天未能取得房屋权属证书，依法承担违约金63824元；4、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：1、收款票据三支、广告宣传页一份，主要证明原告预订购买被告所开发的帝豪公寓商品住宅楼事实成立，原告履行了交清全部购房款义务，被告履行了交付房屋义务，双方商品房买卖合同关系成立。2、被告与张月雄、李生金签订的《投资建楼合同》两份，主要证明被告交房期限为2010年12月31日前，被告于2011年10月31日电话通知原告办理交接房手续，被告延迟交房了10个月。3、银发（2013）251号中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准一份，主要证明被告自2011年11月2日房屋交付使用之日起90日，截止到2013年11月12日已逾期650天，违约赔偿金额为63824元。被告辩称，对原告所诉房屋的价格、总购房款及交付房屋的时间和最后付款时间是2011年11月2日的事实及对于第一次付款时约定房屋的实际面积以交房时实际平米的事实为准无异议，对原告的第一项诉讼请求，认为不能成立，2009年3月14日原告首付20000元订金时明确约定房屋的实际面积确认应当以交房时的实际平米为准，且在第二次付款时同样进行了约定，在第三次付款时约定平米未定，最终以实际面积进行确认。原告请求确认被告延期交付10个月不能成立，原、被告发生房屋买卖仅是三支收款收据，根据《中华人民共和国合同法》第62条规定，双方交房时间应当确认为2011年11月2日，延期交房十个月没有事实依据，也不符合法律规定，对原告所诉第二项请求楼梯为花岗岩踏步在广告宣传中承诺过，但在实际建设中变更为水泥台阶，在2011年11月2日交房时原告也认可了踏步变更的履行，同时建设绿色生态空中花园不适合定边的气候条件，故原告请求不能得到支持。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当是出卖人提供的义务，但原、被告没有签订房屋买卖合同书，如果要求被告提供，双方应当签订房屋买卖合同书。原告所诉的第三项请求不能成立，原、被告没有合同书，所以出卖人无法为原告办理产权转移登记表，房屋的实际面积为交房面积为准，当确定面积大于原告购买的面积时原告不签订合同，过错责任不在于被告。本案诉讼费用应当由败诉方承担。被告未向法庭提供任何证据。经庭审质证：1、被告对原告所举的第1组证据所要证明的原告购买的房号、面积、房屋价款均无异议，要说明的是2009年3月14日收款收据明确约定原告所购买的房屋最终交房面积以实际平米为准,双方实际履行房屋交付的时间是2011年11月2日。对广告宣传页无异议。2、被告对原告所举的第2组证据有异议，两份合同与原告没有关系，该证据不约束本案的原、被告，该合同是李生金、张月雄为了取得房改基金的贷款，被告公司为其提供便利条件签订的买卖合同，但并不是按照该合同实际履行的。3、被告对原告所举的第3组证据形式要件无异议，但不能证明本案的事实，该文件是2003年文件，至今是否还产生法律效力。本院对原、被告质证的证据作如下认定：1、对原告提交的第1组证据，客观、真实，且被告对真实性无异议，本院予以认定。2、对原告提交的第2组证据，因与本案无关联，本院不作认定。3、对原告提交的第3组证据形式要件予以采信，但其只是对金融机构下发的通知，故对其证明的问题不予采信。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：原告薛某某购买了被告“帝豪公寓”商品住宅楼一处，2009年3月14日首付预交定金20000元，约定每平米价款为2320元，2009年3月29日付购房款100000元，约定每平米价款为2320元，第三次于2011年11月2日交清了下欠购房款，约定每平米价款为2240元，三次所交购房款均是按139.16平方米收取的，双方在收款收据中约定以交房实际面积为准及平米不定。同时在原告向被告第三次付清购房款时被告向原告交付了该住宅房，但未向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且原、被告双方至今未签订商品房买卖合同，从被告向原告交付使用房屋之日至今未办理房屋权属证书。本院认为，被告某公司系房地产开发企业，本案所争议的房屋为该公司开发建设，原告薛某某于2011年11月2日向被告公司支付了全部购房款，被告某公司接受该价款并向原告交付了房屋，上述民事行为能够推定双方有订立合同的意愿，且已履行主要义务，双方之间的商品房买卖合同依法成立，被告抗辩与原告没有签订合同双方商品房买卖合同关系成立不存在违约的理由不能成立，本院不予支持。对原告要求被告承担逾期办理房产权属证书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告向原告交付房屋后一直未办理房屋权属证书显属不当，应承担相应的违约责任，由于双方未签订合同，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间应从2012年2月3日起算至2013年11月12日止。对原告诉请的要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，根据《商品房销售管理办法》之规定，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故对该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求法院确认原告购房面积的诉请，因其未提供相应证据予以证明，本院不予支持。对原告要求被告恢复重建花岗岩踏步、恢复重建绿色生态空中花园之诉请，因双方合同已履行完毕，且由于客观条件已无法实现，故对该诉请本院不予支持。据此，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告某公司于本判决生效后十日内向原告薛某某支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金数额按照原告薛某某已付购房款总额311718元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（从2012年2月3日起计算至2013年11月12日止）。二、被告某公司于本判决生效后十日向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2090元，由原告承担540元，被告承担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长 刘文广审判员 李建军审判员 贾树梅二〇一三年十一月二十八日书记员 延腊梅 关注微信公众号“”