（2013）青民一终字第2436号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-05-21
案件名称
青岛市祥泰物业有限责任公司与陈伟物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈伟,青岛市祥泰物业有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第2436号上诉人（原审被告）陈伟，男。被上诉人（原审原告）青岛市祥泰物业有限责任公司。法定代表人宋琳，总经理。委托代理人王仁红，女，该公司员工。上诉人陈伟因与被上诉人青岛市祥泰物业有限责任公司（以下简称祥泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北四民初字第104号民事判决，于2013年10月9日向本院提起上诉。本院于2013年11月7日受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年11月19日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人陈伟、被上诉人祥泰物业公司的委托代理人王仁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥泰物业公司在原审中诉称，自2011年至今，祥泰物业公司依约履行了对青岛市鞍山一路23号福顺家园小区的物业服务工作，但经祥泰物业公司多次催收，陈伟仍拖欠物业费及滞纳金共计1506.7元。请求依法判令陈伟向祥泰物业公司支付物业管理服务费欠款1037.3元、滞纳金469.4元，共计1506.7元；本案的诉讼费用由陈伟负担。陈伟在原审中答辩称，祥泰物业公司应当提交相关证据证明自己的诉讼请求；祥泰物业公司提交的证据业主委员会签名的七个人中曲桂丽不是小区的业主，李秀云不是其本人签字，是其丈夫代签的，朱少琴是否是其本人签字无法确认，业主委员会公章的真实性也无法确认；业主委员会未经业主大会授权开展活动；祥泰物业公司关于物业费涨价公告内容中所公布的情况不是真实情况的反映；消防设施的配件丢失，消防箱成了垃圾箱，楼道卫生状况差，打扫不达标；祥泰物业公司限制他人的人身自由；祥泰物业公司用残疾人当小区保安，没有达到青岛市物业标准；祥泰物业公司违法违规使用车位费；合同约定是每季度收物业费但祥泰物业公司每次是按半年收费；小区消防通道堵塞，如果发生火灾消防车无法进入，影响业主人身财产安全。原审查明，2011年7月8日，青岛市福顺家园业主委员会与祥泰物业公司签订了《物业服务委托合同》，将福顺家园小区委托于祥泰物业公司实行物业服务管理，委托服务期限为二年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止，物业管理服务费为按建筑面积每月每平方米0.58元收取，滞纳金按从逾期之日起每天按欠费额的千分之三元缴纳。合同签订后，祥泰物业公司对该小区实施了物业管理服务工作。祥泰物业公司管理的福顺家园小区在青岛市第一批环境卫生“百千万”竞赛活动中被评为星级居民楼院，青岛市环境卫生整治行动指挥分部于2011年10月31日下发文件进行了表彰通报。陈伟居住于福顺家园小区×号楼×单元×××户，房屋建筑面积为99.36平方米。陈伟自2011年10月1日起欠缴物业管理服务费，截至2013年3月31日，祥泰物业公司主张陈伟共拖欠物业管理服务费1037.3元，滞纳金469.4元，合计1506.7元。原审法院认为，祥泰物业公司与青岛市福顺家园业主委员会所签订的《物业服务委托合同》，是双方在自愿、平等、协商一致基础上签订的协议，该合同不违反法律规定，合法有效。该合同对包括陈伟在内的该小区的所有业主和物业使用人均有约束力。祥泰物业公司在陈伟居住的小区实施了物业服务，陈伟作为业主已经接受了祥泰物业公司提供的服务，也应当遵守该小区业主委员会与祥泰物业公司签订的物业服务委托合同，履行合同中规定的交纳物业管理费的义务。逾期不缴纳，应依据合同的约定支付滞纳金。陈伟的抗辩理由不能作为自己拒绝缴纳公共性服务费的理由，在合同履行过程中，陈伟对祥泰物业公司的管理服务不满意，应根据有关法律、法规，通过正当途径予以解决，如果祥泰物业公司侵害陈伟的合法权益，陈伟应另行主张侵权之诉，而不能以此为由拒交物业管理服务费，祥泰物业公司主张的自2011年10月至2013年3月物业管理服务费未超过约定的标准，予以支持。祥泰物业公司主张滞纳金469.4元，亦未超过合同约定的标准，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条等规定，判决：陈伟支付祥泰物业公司物业管理服务费1037.3元、滞纳金469.4元，共计1506.7元，于判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈伟负担。因祥泰物业公司已经预交，陈伟于判决生效后10日内直接支付给祥泰物业公司。宣判后，陈伟不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：1、祥泰物业公司负有已履行合同义务的举证责任，祥泰物业公司未能举证证明已履行了合同义务，其获得的荣誉称号不能作为已履行物业服务义务的证据。2、物业费及滞纳金计算标准有误，应当截止到起诉之日，而非2013年3月。3、原审判决适用法律错误，根据合同法66条，祥泰物业公司未履行合同义务，陈伟有权拒绝付款，不应适用合同法107条，陈伟不应承担滞纳金。陈伟与祥泰物业公司的纠纷，不适用合同法122条，祥泰物业公司的违约行为应在此次诉讼中予以解决，而非另行主张。祥泰物业公司答辩称原审判决正确，请求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，祥泰物业公司与青岛市福顺家园业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对该小区的所有业主和物业使用人均具有约束力。祥泰物业公司服务的该小区在青岛市第一批环境卫生“百千万”竞赛活动中被评为星级居民楼院，青岛市环境卫生整治行动指挥分部并下发文件进行了表彰通报，表明祥泰物业公司在该小区实施了物业服务。作为业主，拒绝交纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，陈伟提交的证据不足以证实祥泰物业公司在履行物业服务合同中有重大瑕疵，也不能成为陈伟拒交物业费的理由。故陈伟应按约交纳物业费，并支付逾期交纳物业费的滞纳金。陈伟自2011年10月1日起欠交物业费属实，原审判决判令陈伟交纳物业费、并支付因其逾期交纳物业费应当承担的滞纳金，并无不当，本院予以维持。综上，陈伟的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦二〇一三年十一月二十八日书 记 员 胡浩东书 记 员 姜丽丽 关注微信公众号“”