（2013）贵民二终字第188号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
黎进新与梁家锦建设用地使用权转让合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黎进新,梁家锦
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第九条，第十一条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）贵民二终字第188号上诉人（一审申诉人、原审被告）黎进新，男，住桂平市西山镇××—××号。委托代理人刘小平。委托代理人周政妮。被上诉人（一审被申诉人、原审原告）梁家锦，男，住桂平市××大队后背私宅。委托代理人吕志祺。上诉人黎进新因与被上诉人梁家锦建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2013）浔民再初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年11月18日公开开庭审理了本案。书记员梁明燕担任笔录。上诉人黎进新的委托代理人刘小平、周政妮，被上诉人梁家锦的委托代理人吕志祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎进新因原与梁家锦建设用地使用权转让合同纠纷一案。不服桂平市人民法院（2011）浔民初字第428号民事判决，向检察机关申诉。贵港市人民检察院于2012年11月8日作出贵检民抗（2012）13号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年12月21日作出（2013）贵民抗字第3号民事裁定，指定桂平市人民法院再审本案。一审法院原审查明，梁家锦（乙方）与黎进新（甲方）于2008年5月22日签订协议，约定：一、甲方将位于桂平市XX镇XX村XX队的住宅用地一间，用地建筑占地规格7米×9米，用地面积63平方米，门前道路7米，房屋坐南向北，转让给乙方，转让款163800元。乙方首期预付定金10万元。二、甲方在一年内办妥国有土地使用证、规划证、准建证，一层准建筑费用由甲方负责。二层以上的各项费用均由乙方负责。三、甲方在一年内负责硬化好门前道路，修建好住宅排污沟，水、电安装好到各户门前。四、甲方交付土地给乙方使用后，由乙方按设计图纸施工，并接受施工监理、监督施工，同时乙方必须将购土地余额款如数交给甲方……。签订协议的当日，梁家锦交付定金10万元给黎进新。但黎进新未能在一年内办妥国有土地使用证、规划证、准建证给梁家锦，也未按协议要求将住宅用地交付给梁家锦。一审法院原审又查明，据已生效的（2008）贵民再终字第23号民事判决书载明：黎进新计划征用桂平市XX镇XX村（桂平市城中村）7队、9队菠萝坑边的土地连片开发，因此，在尚未取得批准的情况下即先分别与XX村7队杨树新、杨寿军、秦日新、刘建强等十多户人订立换地协议，以给较少面积回建地方式补偿各农户，协议取得较大面积土地用于开发使用。随后黎进新对换回的土地进行平整、开发，并在菠萝坑边筑起大堤脚等基础设施，后因故未取得批准，现已停工待建。桂平市人民政府于2007年11月2日常务会议讨论决定，黎进新开发的XX村7队土地作为第三产业用地安排给XX村7队使用，桂平市建设局已办理了建设用地规划许可证。黎进新连片开发桂平市XX镇XX村7队、9队菠萝坑边的土地，第一期建成转让的，已办理国有土地使用证等有关证件，第二期的尚未办理有关证件。梁家锦与黎进新协议转让的土地是在第二期。2010年10月28日，桂平市国土资源局与桂平市XX镇XX村第九村民小组（9队）签订征地补偿协议书，征用9队菠萝大坑边土地2.2914亩，作为市政建设用地。梁家锦与黎进新协议转让的土地就在该征地范围内。梁家锦与黎进新虽然签订有协议，但相关部门不准许他们使用该土地。梁家锦与黎进新多次就本案纠纷问题协商未果。为此梁家锦诉至桂平市人民法院，提出本案诉讼请求。本案在审理过程中，梁家锦于2011年5月5日变更诉讼请求为：解除双方签订的协议，要求黎进新返还购地款10万元，支付违约金40950元，赔偿经济损失73200元【从2008年5月23日起至2011年5月22日止，共3年，按银行中长期（1-3年）贷款年利率6.10%的4倍计算】。黎进新对梁家锦变更的诉讼请求，除坚持其答辩意见外，还表示不同意解除协议；认为梁家锦要求解除协议、支付违约金、赔偿损失没有法律依据；认为合同已依法成立，梁家锦应先撤诉，再重新起诉确认合同无效才能解除协议。一审法院原审再查明，梁家锦于2011年8月18日提出要求对涉案土地价值进行评估，以确定其的经济损失数额。黎进新同意梁家锦的申请。2011年9月1日，该院询问黎进新对涉案土地价值定价问题，黎进新表示：“土地未办证之前价值无法确定，如果办妥国有土地使用证的，估计每平方米价值为6690元”。梁家锦认可黎进新提出的土地价值，认为土地增值部分就是其的损失。按双方认可的土地价值计算，涉案土地在黎进新按约定办妥国有土地使用证后的价值为：6690元／平方米×63平方米＝421470元，土地增值部分：421470元－163800元（原定协议价）＝257670元。梁家锦于2011年9月1日撤回要求评估的申请。一审法院原审依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、梁家锦与黎进新于2008年5月22日签订的协议无效；二、黎进新应返还住宅用地转让款10万元给梁家锦；三、黎进新应赔偿经济损失【以本金10万元，自2008年5月22日起，计至本生效判决确定的履行期限最后一日止，按银行同期同类贷款利率的四倍（包含利率本数）计算利息】给梁家锦；四、驳回梁家锦的其他诉讼请求。案件受理费5154元（梁家锦已预交2577元，其余部分经批准缓交），由梁家锦负担1000元，黎进新负担4154元。一审法院再审查明，事实方面除与原审查明的事实一致外，还查明，2012年4月20日，梁家锦以（2011）浔民初字第428号民事判决为执行依据向桂平法院申请强制执行，在执行过程中，黎进新于2012年5月22日将其应返还给梁家锦的住宅用地转让款10万及其应负担的案件受理费4154元，共计104154元汇入该院案款专户，随后一审法院将该款退给了梁家锦。双方当事人对查明事实方面无争议，对过错责任及赔偿损失数额方面存在争议。一审法院再审认为，本案争议焦点是：一、合同无效过错责任应由谁承担；二、如何确定赔偿数额。一、关于合同无效过错责任应由谁承担的问题。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”，第十一条第三款的规定“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”，第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”黎进新在未取得土地使用证的情况下，与梁家锦签订土地转让协议，因在本案起诉之前黎进新未能取得约定转让土地的相关使用权证书，所以原审认定双方签订的协议无效是正确的。对于造成协议无效的原因，是黎进新无权转让而与梁家锦签订转让协议，承诺办理土地使用证等权属证书给梁家锦而违背诚信未能履行义务，过错责任应由黎进新承担，应由黎进新承担造成合同无效的过错责任。原审认定双方过错责任相等欠妥，应予以更正。二、关于如何确定赔偿数额的问题。因合同无效而产生的赔偿损失责任以缔约过失为基础，而缔约过失行为所造成的损失一般为信赖利益的损失，其中包括合理的间接损失，即合同签订人由于信赖合同将要成立而与对方订立无效合同，从而丧失与第三人订立有效合同的机会而产生的损失。本案中，由于黎进新对导致协议无效存在过错，应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿梁家锦信赖利益损失，其中应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。原审综合考虑涉案土地的市场升值因素，酌情确定梁家锦的损失为，以10万元为基数，自2008年5月22日起至履行期限届满日止，参照银行同期同类贷款利率的四倍计算的利息。进而，判决黎进新返还梁家锦所支付土地转让款本金10万元并赔偿梁家锦的上述损失并无不当。综上，一审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第201条之规定，判决：维持该院（2011）浔民初字笫428号民事判决。上诉人黎进新不服上述判决，上诉称，造成《住宅用地转让协议》无效的原因是上诉人与被上诉人双方过错所致，双方过错责任相等，依法应当各自承担相应的责任。被上诉人明知尚未合法取得土地使用权仍然违反法律规定签订协议的主观故意明显，上诉人与被上诉人于2008年5月22日签订《住宅用地转让协议》后，就土地交付及办理相关权利证书等事宜进行过多次协商，对不能交付土地及不能办理权利证书的原因是因为政府征收土地所致，双方都十分明白。因此，再审认定“造成协议无效的原因，是申请人无权转让而与被申请人签订协议、承诺办理土地使用证等权属证书给被申请人而违背诚信未能履行义务”是错误的。由于合同无效，不应有合法利益产生，根据合同法第五十八条规定，根据双方过错，被上诉人应承担相应的损失，但一审再审判决维持了原判决“黎进新按银行同期同类贷款利率的四倍计算利息赔偿损失给梁家锦”，没有法律依据，违背了法律规定，显失公平，应当撤销。为此，请求二审法院撤销一审再审判决，撤销一审原审判决即桂平市人民法院（2011）浔民初字笫428号判决第三项。被上诉人梁家锦辩称，上诉人在没有取得合法手续的情况下开发并转让住宅用地，且承诺办理好手续，但这么多年没能办好手续，也不退款给被上诉人，上诉人明知政府要征收还是要转让土地使用权，违背诚信，主观违法，一审判决是正确的，请求维持一审判决。本院查明的事实与一审法院原审和再审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”，第十一条第三款的规定“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”，第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”黎进新在未取得土地使用证的情况下，与梁家锦签订协议，且在本案起诉之前仍未能取得约定转让土地使用权的相关证书，所以双方签订的协议无效。造成协议无效的原因，是黎进新无权转让而与梁家锦签订转让协议，并承诺办理土地使用证等权属证书给梁家锦，但至今未能取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府的同意。因此，过错责任应由黎进新承担。上诉人提出的被上诉人明知尚未合法取得土地使用权仍然违反法律规定签订协议，因而亦应当承担过错责任的主张与事实不符，理由亦不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黎进新应当返还土地使用权转让款并赔偿梁家锦因合同无效而遭受的损失，包括实际损失和可信赖利益损失。一审法院根据本案转让标的物为土地使用权以及其升值等因素，参照民间借贷规定，判决黎进新按银行同期同类贷款利率的四倍计算利息赔偿损失给梁家锦并无不当。故一审原审及再审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人黎进新的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5154元（上诉人黎进新已预交），由黎进新负担。本判决为终审判决。审 判 长 李志廉审 判 员 黄钰雄代理审判员 陈朵朵二〇一三年十一月二十八日书 记 员 梁明燕 更多数据：