（2013）东三法民一初字第5004号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2016-02-28
案件名称
东莞市广基实业有限公司与陆明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市广基实业有限公司,陆明,东莞市塘厦镇房地产开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第四十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5004号原告东莞市广基实业有限公司，住所地：东莞市。法定代表人罗润福，副总经理。委托代理人熊华，广东弘名律师事务所律师。委托代理人杨振寰，广东弘名律师事务所辅助人员。被告陆明，女，身份证住址：湖南省桑植县。委托代理人谷祥喜，湖南昌隆律师事务所律师。第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司，住所地：东莞市。法定代表人赵锦辉，总经理。原告东莞市广基实业有限公司诉被告陆明、第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市广基实业有限公司的委托代理人熊华、杨振寰，被告陆明的委托代理人谷祥喜均到庭参加诉讼。第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市广基实业有限公司诉称，被告于2009年12月3日与第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，向第三人购买了东莞市塘厦镇四村社区迎宾大道富康豪庭5幢住宅楼＊单元＊号房，该商品房买卖合同中约定当面积出现差异时：差异值为±0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。另，该商品房买卖合同约定被告所购商品房的建筑面积为131.53平方米，总价为人民币577084元。现因被告所购商品房的产权登记建筑面积为135.72平方米，与上述合同约定面积相差4.19平方米，差异值为3.19%，在合同约定的房屋单价多退少补数值以内，依上述合同约定及相关司法解释规定需向第三人补交差异值3%以内部分，即3.95平方米的购房款人民币17330元。因原告与第三人系委托和挂靠关系，故上述合同项下的权利义务实际属于原告。现原告为保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付因商品房面积差异所产生的房款人民币17330元及利息（利息从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告陆明辩称，一、被告不是本案真实的适格主体，其真实房屋所有权人是叶立和，所诉房屋的差价款应由叶立和承担支付责任。2009年被告在东莞打工过程中与叶立和认识，平时以普通朋友相交，下半年叶立和为购买房屋找到被告，要求借用被告的姓名和身份手续，说其他的与被告无关，开始被告没有同意，后来叶立和几次找到被告要求给他帮一下忙，并给被告承诺只借用被告的姓名和身份手续，其他经济纠纷与被告无关。在叶立和的多次恳求下，被告出于好心给叶立和帮了忙，协助叶立和购买了一套商品房，在整个购买过程中都是叶立和去办理的各项手续，房屋首付款、按揭偿还、各项税费的缴纳都是叶立和自己去缴纳的，被告未出一分钱，也没有使用该房屋。被告打工一段时间后，便回到户籍地做事，再也没有在东莞做事。原告起诉的房产在什么位置、是个什么样子，被告一概不知晓。目前，该房屋由叶立和实际所有和管理使用。在此，被告只是给叶立和借用了姓名和身份手续，不是该房屋的真正所有人，对该房屋的差价款不承担支付责任，最终本案承担支付责任的主体是叶立和，不是被告。二、东莞市塘厦镇四村社区迎宾大道富康豪庭5幢住宅楼＊单元＊号房主是叶立和，被告只是为其挂名，按揭款的支付及税费的负担是叶立和承担的，并且房屋一直由叶立和管理使用。在此，敬请人民法院依法追加叶立和为本案的被告，并判令其承担房屋差价款的支付义务（叶立和，男，1958年7月23日出生，家住广东省东莞市塘厦镇田心路85号，身份证号：××，联系电话：137××××6778，137××××8803）。第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司在法定期限内没有进行任何陈述，也没有提交任何证据。经审理查明，原告营业执照上载明的经营范围为：投资兴办实业；销售日用百货、五金电器、建筑材料。第三人营业执照上载明的经营范围为：土地开发、商品房销售。位于东莞市塘厦镇四村社区迎宾大道富康豪庭（二期）的商品房开发项目的开发商为第三人，据第三人出具的《情况说明》确认，该项目实际系原告挂靠第三人所开发建设、该项目的权利义务实际属于原告。被告与第三人于2009年12月3日签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买位于东莞市塘厦镇四村社区迎宾大道富康豪庭5幢住宅楼＊单元＊号的房屋；合同第三条约定房屋的建筑面积共131.53平方米，其中套内建筑面积112.55平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.98平方米；合同第四条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米5127.36元，总金额577084元；合同第五条约定了当商品房交付使用后合同约定计价面积与产权登记面积出现差异时的处理方式。经查，《商品房买卖合同》没有对合同约定的总建筑面积与产权登记面积出现差异时的处理方式。涉案房屋交付使用后办理的房地产权证登记面积为建筑面积共135.72平方米，其中套内建筑面积112.46平方米。2013年8月30日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。对涉案房屋建筑面积多出的面积，原告主张被告应补足差价，差价金额是以商品房买卖合同约定的总价款除以建筑面积得出的面积单价再乘以面积差异值而得出的。被告主张涉案房产实际系案外人叶立和借用其名义购买、涉案房产的购房款及相关税费由叶立和负担，并请求追加叶立和作为被告参加本案诉讼。对此主张，被告提供了《协议书》、《房地产买卖合同》、《调查笔录》为证；原告不予认可。庭审中，被告确认在其得知叶立和以其名义购买涉案房产后予以了默认。上述事实，有《情况说明》、《商品房买卖合同》、房地产权证、房地产面积测绘成果报告书、资质证书、企业法人营业执照、《协议书》、《房地产买卖合同》、《调查笔录》等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提供任何证据及任何陈述，视为放弃举证和质证的权利。被告主张案涉房产的实际所有人为叶立和，并请求追加叶立和为被告参加本案诉讼。对此，本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条关于代理的规定，从被告确认在其得知叶立和以其名义购买涉案房产后予以默认来看，即使被告所述属实，也应视为被告授权叶立和订立《商品房买卖合同》购买案涉房产，叶立和作为代理人，其代理行为所产生的民事责任，应由作为被代理人的被告承担。根据合同的相对性，本案被告应为合同的当事人即陆明，故对陆明要求追加叶立和作为被告参加本案诉讼的请求，本院不予准许。假设被告与叶立和之间确存在关于案涉责任承担的约定，则该约定也只对被告与叶立和有约束力，对原告并无约束力，被告可另案向叶立和主张该约定的权利。承上所述，《商品房买卖合同》是第三人与被告的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张其挂靠第三人开发涉案房产，有第三人出具的《情况说明》为证，因此本院确认原告与第三人之间存在挂靠与被挂靠的关系。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第43条“个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人”的规定，东莞市广基实业有限公司与东莞市塘厦镇房地产开发公司本应作为共同原告提起本案诉讼，但东莞市塘厦镇房地产开发公司出具《情况说明》确认涉案房产的权利义务实际属于东莞市广基实业有限公司，可见东莞市塘厦镇房地产开发公司放弃对被告主张实体权利。原告以产权登记建筑面积135.72平方米与合同约定建筑面积131.53平方米相差4.19平方米为由主张被告补足面积差价。双方签订的《商品房买卖合同》仅约定计价面积与产权登记面积存在差异的处理方法，并未对建筑面积与产权登记面积存在差异的处理方法进行约定。在合同没有明确约定的情况下，双方的权利义务关系应依照法律的规定予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”案涉房屋产权登记的建筑面积比合同约定面积多4.19平方米，则案涉商品房面积误差比为4.19平方米／131.53平方米＝3.19%。依照上述司法解释的规定，案涉商品房的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，被告应予补足，则被告应补足差价的面积为131.53平方米×3%＝3.95平方米，超出3%部分的房价款被告无需承担。原告主张按商品房买卖合同约定的总价款除以建筑面积得出面积单价，并以此计算面积差价。此主张相对合理，而且计算得出的面积单价亦低于《商品房买卖合同》约定的单价，本院予以采纳。则被告应补足的面积差价为3.95平方米×577084元／131.53平方米＝17330.51元。原告只主张17330元，系原告自由处分诉讼权利，本院予以准许。至于原告请求的面积差价利息，没有法律依据，本院不予支持。第三人明确表示本案相关的权利义务由原告享有与承担，应视为第三人对自己民事权利的自由处分，因此被告应向原告补足面积差价。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第43条的规定，判决如下：一、被告陆明应于本判决发生法律效力之日起三日内补足原告东莞市广基实业有限公司房屋面积差价17330元；二、驳回原告东莞市广基实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117元，由原告东莞市广基实业有限公司负担50元，被告陆明负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 韦枝展二〇一三年十一月二十八日书 记 员 黎杰安附相关法律法规规定：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第43条个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。 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