（2013）防市民一终字第187号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人吕忠奇、刘芳莲、吕珍、吕华、吕贤、吕超因与被上诉人钦州市征地拆迁中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕忠奇,刘芳莲,吕珍,吕华,吕贤,吕超,钦州市征地拆迁中心
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）防市民一终字第187号上诉人（一审被告、反诉原告）吕忠奇，男，1954年7月1日出生，住钦州市钦南区××球××村××号。上诉人（一审被告、反诉原告）刘芳莲，女，1957年7月20日出生，住钦州钦南区××球××村××号。上诉人（一审被告、反诉原告）吕珍，女，1982年2月2日出生，住钦州市钦南区××球××村××号。上诉人（一审被告、反诉原告）吕华，女，1984年11月25日出生，住钦州市钦南区××球××村××号。上诉人（一审被告、反诉原告）吕贤，男，1986年11月16日出生，住钦州市钦南区××球××村××号。上诉人（一审被告、反诉原告）吕超，男，1989年1月23日出生，住钦州市钦南区××球××村××号。以上六上诉人的共同委托代理人张东垣，广西钰锦律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）钦州市征地拆迁中心，住所地，钦州市××西大街××水××楼。法定代表人龙家魁，该中心主任。委托代理人韦坚毅，北京市中银律师事务所广西分所律师。上诉人吕忠奇、刘芳莲、吕珍、吕华、吕贤、吕超因与被上诉人钦州市征地拆迁中心（以下简称拆迁中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长、代理审判员张小明、韦建组成的合议庭，于2013年11月15日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任记录。上诉人吕忠奇、刘芳莲、吕珍、吕华、吕贤、吕超及其委托代理人张东垣，被上诉人拆迁中心的委托代理人韦坚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，拆迁中心是钦州市人民政府直属的财政全额拨款事业单位。2008年5月26日，拆迁中心与沙埠镇沙埠村委石球塘村民小组签订了《征地协议书》。2008年10月30日，钦州市人民政府对征收该批建设用地予以公告。吕忠奇房屋在征地范围内。2010年3月24日，拆迁中心与吕忠奇、吕贤、吕珍、吕超签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方约定：一、拆迁补偿，根据广西和信房地产评估有限公司（以下简称和信公司）对房地产评估结果，并结合钦州市房屋拆迁补偿标准，吕忠奇等人的补偿、补助及奖励费共40624元。其中拆迁房屋及附属物补偿款为28980元，各项拆迁补助费4927元，拆迁奖励6717元（其中签订协议时段奖5000元，按时段搬迁面积奖1717元）。二、付款方式：协议签订后15个工作日内，拆迁中心将补偿金额的90%和签订协议时段奖35516元给吕忠奇等人。吕忠奇等人在领取该笔款项后，自行解决临时过渡用房，并于10天内腾空房屋。余下补偿款及按时搬迁面积奖5108元，在拆除房屋后十个工作日内一次性结清。三、拆迁安置：1、安置回建用地位于钦州市二中东面，面积300㎡（其中吕忠奇50㎡，吕珍50㎡，吕贤100㎡、吕超100㎡）。2、拆迁中心负责回建用地的“三通一平”和基础建至地面正负零。3、吕忠奇等人回建用房施工用水、用电由拆迁中心负责办理。4、拆迁中心负责代办回建房屋的证件。四、违约责任：1、如拆迁中心未能按约定支付拆迁补偿款的，每月按房屋拆迁补偿款2％支付违约金。2、吕忠奇等人未按约定时限腾空并交出房屋的，拆迁中心有权扣除余下拆迁补偿款及按时搬迁面积奖。协议签订后，拆迁中心为吕忠奇、吕贤、吕珍、吕超代办了三证。2010年7月7日，拆迁中心向吕忠奇送达通知，要求吕忠奇领取90%的补偿金和签订协议提前奖，并交出腾空的房屋。吕忠奇未前往办理领款手续。2011年5月12日，拆迁中心再次通知吕忠奇领取补偿金，但吕忠奇仍未领取首批补偿款，也未腾空和交出房屋。和信公司作出的估价报告应用有效期为2008年9月19日至2009年3月18日。吕忠奇与刘芳莲是夫妻关系，有子女吕贤、吕珍、吕超、吕华四人，拆迁房屋安置时分成四户，其中吕忠奇与妻子刘芳莲、女儿吕华作为一户，吕珍、吕贤、吕超各为一户。2011年12月29日，吕忠奇、吕珍、吕贤、吕超领取了各自的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》。2011年7月8日，拆迁中心起诉时，未能将基础建至地面正负零并交付使用。2012年2月21日，拆迁中心已将回建安置地基础建至正负零，并完成“三通一平”工程。一审法院认为，拆迁中心属于事业法人，具有诉讼主体资格。拆迁中心与吕忠奇、吕珍、吕贤、吕超签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是双方在平等、自愿、公平原则的基础上，经过协商一致而签订。刘芳莲、吕华虽然没有在协议上签名，但按照安置分户方案，刘芳莲、吕华与吕忠奇同一户，使拆迁中心相信吕忠奇签名即可代表刘芳莲、吕华两人的意见。吕忠奇与拆迁中心签订的协议，对刘芳莲、吕华产生法律效力。吕忠奇认为协议依据的评估报告已过时效，该部分内容无效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”参照该规定，协议约定的拆迁补偿价格，并无不当。拆迁中心与吕忠奇等人签订协议后，未能在15个工作日内支付补偿金额的90%和签订协议时段奖，2012年2月21日才将回建用地基础建好至地面正负零，其行为构成违约。2010年7月7日及2011年5月5日，拆迁中心两次通知吕忠奇领取补偿款并腾空房屋，但吕忠奇采取消极态度，拒绝领取补偿款和腾空房屋，吕忠奇也存在违约行为。拆迁中心目前已将安置回建用地的基础建至地面正负零，回建用地符合“三通一平”的要求，代办的证件已办好，拆迁中心已履行约定的义务，而吕忠奇仍拒绝腾退房屋没有理由，拆迁中心请求吕忠奇等人履行协议，予以支持。拆迁中心亦应按照约定，支付拆迁房屋及附属物补偿费28980元，各项搬迁补助费4927元，签订协议时段奖5000元，共38907元。因拆迁中心违约在先，其请求不再支付10%的房屋拆迁补偿款及按时搬迁面积奖共5108元，不完全支持。由于拆迁中心与吕忠奇违约责任相当，余下10%房屋拆迁补偿款不再扣除，拆迁中心不再支付按时搬迁面积奖1717元。吕忠奇等人要求按现市场价补偿房屋拆迁损失，没有法律依据，不予支持。吕忠奇等人要求安置吕华、刘芳莲的回建用地各50㎡。按照安置方案及分户情况，吕忠奇作为一大户6个人，安置回建用地面积为300㎡，后分为4个小户，其中吕华、刘芳莲与吕忠奇同一户，实际协议约定的安置回建用地面积，已包括吕华、刘芳莲的安置回建用地。吕忠奇等人要求另外安置吕华、刘芳莲的回建用地，无事实和法律依据，该项请求，不予支持。吕忠奇等人要求拆迁中心负责安置用地的“三通一平”和基础工程，并办理回建用地的证件，吕忠奇请求合法有据，予以支持。但其要求完成排污设施，因协议中没有排污设施的内容，故其请求不予支持。对违约金问题，拆迁中心逾期付款时间从2010年4月16日至2010年7月7日止，逾期83天，违约金为1876元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）钦州市征地拆迁中心支付给被告（反诉原告）吕忠奇、吕贤、吕超、吕珍、吕华、刘芳莲房屋及附属物补偿费28980元、各项拆迁补助费4927元、签订协议时段奖5000元，共38907元；二、原告（反诉被告）钦州市征地拆迁中心在本判决生效后三日内，将位于钦州市新二中东面的回建用地（面积300㎡）分别交付给被告吕忠奇、刘芳莲、吕华（面积50㎡）、吕超（面积100㎡）、吕贤（面积100㎡）、吕珍（面积50㎡）；三、被告（反诉原告）吕忠奇、吕贤、吕超、吕珍、吕华、刘芳莲在本判决生效后十日内，将位于钦州市钦南区沙埠镇沙埠村委会石球塘村11号的房屋（面积50.34㎡）腾空交付给原告（反诉被告）钦州市征地拆迁中心；四、原告（反诉被告）钦州市征地拆迁中心支付给被告（反诉原告）吕忠奇、吕贤、吕超、吕珍、吕华、刘芳莲违约金1876元；五、原告（反诉被告）钦州市征地拆迁中心不再支付给被告（反诉原告）吕忠奇、吕贤、吕超、吕珍、吕华、刘芳莲按时搬迁面积奖1717元；六、驳回被告（反诉原告）吕忠奇、吕贤、吕超、吕珍、吕华、刘芳莲的其他反诉请求。案件受理费816元，反诉案件受理费228元，共1044元，由钦州市征地拆迁中心负担522元，吕忠奇、吕贤、吕超、吕珍、吕华、刘芳莲负担522元。吕忠奇、刘芳莲、吕珍、吕华、吕贤、吕超不服一审判决，上诉称，一、一审认定《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的拆迁补偿价格不违反法律规定，属于适用法律错误。一审参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例生效时间是2011年1月21日，本案公告时间为2008年10月30日，故不应适用该法。二、《房屋拆迁安置补偿协议书》违反平等、自愿、公平原则。本案从确定拆迁方案、选定评估机构，拆迁中心从未与上诉人进行充分协商。拆迁协议遗漏了刘芳莲、吕华的签名。2010年3月24日，评估报告已经失效，拆迁中心没有尽到提示义务。该合同是格式合同，应作出不利于格式合同提供方的解释。三、一审法院认定上诉人存在违约行为，没有事实依据。上诉人从没有收到拆迁中心发出的领款通知。一审认定拆迁中心多次书面通知，上诉人吕忠奇拒绝签收不符合事实。被上诉人直到2012年2月21日才履行其义务。即使上诉人收到通知而拒绝腾退房屋也是行使合同的先履行抗辩权，不能认定上诉人具有违约行为。四、被上诉人应当完成“三通一平”工程。按照约定，被上诉人完成的“三通一平”工程应当经过验收，但其没有提供证据证实已经完成了此项义务。关于排水设施，属于正常生活最基本的条件，上诉人的该项请求于法有据。五、刘芳莲、吕华应得到相应的安置用地。刘芳莲、吕华作为成年人没有在协议上签字，两人应当得到相应的安置用地。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2013）防民初字第434号民事判决第一、三、四、五、六项判决，依法判令拆迁中心完成包括排水设施在内的“三通一平”工程并通过验收，拆迁中心按照市场价格补偿房屋拆迁款给上诉人，并补偿安置吕华、刘芳莲各50平方米安置地。拆迁中心答辩称，一审法院参照适用《国有土地上房屋征用补偿条例》并无不当。双方签订的拆迁协议没有违反公平、自愿、平等的基本原则，且没有遗漏当事人，为合法有效的合同。一审认定上诉人吕忠奇等人存在违约行为，有充分的事实和法律依据。拆迁中心已经按照约定履行了自己的义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回吕忠奇等人的上诉，维持原判。二审过程中，上诉吕忠奇、刘芳莲、吕珍、吕华、吕贤、吕超提交了拆迁中心照片四张，主张证实拆迁中心已经撤销；《关于城市开发建设范围内农村居民家庭分户问题的会议纪要》复印件一份，证明吕忠奇、刘芳莲、吕华为一本户口簿，吕珍、吕贤、吕超各为一本户口簿，每户应分得100平方米回建宅基地；钦州中院民事裁定书一份，证明安置协议遗漏刘芳莲、吕华；《证明》一份，主张证实青苗补偿款未发放，拆迁中心没有完成“三通一平”工程；评估清单一份，主张证实上诉人的实际损失；评估报告一份、房屋产权证书一份，主张证实评估报告引用2007年的数据评估，为失效的报告。经质证，被上诉人拆迁中心认为拆迁中心没有撤销，关于《城市开发建设范围内农村居民家庭分户问题的会议纪要》为复印件，且无法证实上诉人每户应分得100平方米安置用地，与本案没有关联性，对于其他证据，上诉人在一审时已经提交且已质证，均不属于二审新证据，故不予质证。对于上诉人提供的证据，本院认为不属于二审新证据的范畴，与本案没有关联性，且证明力较弱，对上述证据，本院不予采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否合法有效；二、上诉人吕忠奇等人要求拆迁中心完成安置用地的“三通一平”及排水设施，按照市场价格补偿房屋拆迁款，补偿刘芳莲、吕华各50平方米安置用地有无事实和法律依据。本院认为，关于第一个争议焦点。拆迁中心与吕忠奇、吕珍、吕贤、吕超于2010年3月24日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益和其他人的合法利益，为合法有效的合同。关于《房屋拆迁安置补偿协议书》缺少刘芳莲、吕华二人的签字是否影响其效力的问题。本院认为，拆迁安置活动以户为单位，刘芳莲与吕忠奇为夫妻关系，吕华与吕忠奇为父女关系，吕忠奇、刘芳莲、吕华为同一户，使用同一户口簿，故拆迁中心与户主吕忠奇签订安置补偿协议并无不当，该协议书的效力及于刘芳莲和吕华。综上，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》为合法有效的合同，双方均应当按照协议书的约定履行自己的义务。关于第二个争议焦点。如上所述，双方签订的协议书为合法有效的合同，双方应当按照协议书的约定行使自己的权利并履行自己的义务。在《房屋拆迁安置补偿协议书》中，双方约定拆迁中心有义务完成安置用地的“三通一平”工程，并将地基建至地面正负零，但没有约定完成排水排污工程。对于“三通一平”工程，拆迁中心已于2012年2月21日完成“三通一平”工程，对此事实，上诉人亦予以认可，故上诉人要求拆迁中心继续完成包括排水设施在内的“三通一平”工程没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求按照现在市场价格补偿拆迁房屋的问题。本院认为，在《房屋拆迁安置补偿协议书》中，双方以和信评估公司的评估报告为基础，约定了拆迁房屋的补偿价格，该约定是双方自由协商的结果，是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定。上诉人要求按照现在市场价格补偿拆迁房屋没有依据，对其主张，本院不予支持。关于上诉人要求补偿刘芳莲、吕华各50平方米安置用地的问题。按照双方签订的协议和吕忠奇全家的分户情况，刘芳莲、吕华与吕忠奇为同一户，其应得的安置地已经包含在吕忠奇、吕珍、吕贤、吕超取得300平方米的安置地之中。六上诉人如何划分安置地是其内部问题，与拆迁中心无关。故上诉人要求拆迁中心额外补偿刘芳莲、吕华各50平方米安置用地，没有法律依据，对其主张，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1044元，由上诉人吕忠奇、刘芳莲、吕珍、吕华、吕贤、吕超负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋丞致代理审判员 韦 建代理审判员 张小明二〇一三年十一月二十八日书 记 员 廖 兰 微信公众号“”