（2013）连民终字第1456号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-06-12
案件名称
杨燕与孙善丽、卞成模商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨燕,孙善丽,卞成模
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第1456号上诉人（原审原告）杨燕。委托代理人杜家迁、葛绍山，江苏念黎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙善丽。被上诉人（原审被告）卞成模。系孙善丽、卞成模孙善丽丈夫。二被上诉人共同委托代理人赵坚，江苏顺维律师事务所律师。上诉人杨燕与被上诉人孙善丽、卞成模房屋买卖合同纠纷一案，上诉人杨燕不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年7月16日，杨燕与孙善丽、卞成模签订一份《定金合同》，双方约定孙善丽、卞成模自愿将座落于新浦区海连西路8号东方纽约城25-403房屋出售给杨燕，房屋面积147.52平方米，包含房内设施：空调3台、电视2台、沙发1套、茶几1张、床2张、冰箱1台、客厅餐桌1张、厨房餐桌1张、车位（17号楼-1）、厨房内设施、卫生间内设施。双方商定成交价格为人民币100万元，付款方式：首次定金为10万元，第二次房款在房屋过户之前付清，其余房款在银行贷款下来以后付清。违约责任：杨燕如违约，孙善丽、卞成模定金不予退还，孙善丽、卞成模如违约，将双倍返还定金。杨燕于签订合同的当日交纳定金10万元，后再未向孙善丽、卞成模支付购房款。2012年5月22日，孙善丽、卞成模的律师向杨燕发出催告函，要求杨燕在收函后7日内与孙善丽、卞成模签订正式商品房买卖合同，并在合理期限内办理好房屋的贷款手续，以便房屋买卖交易尽快完成。如逾期不履行以上要求，孙善丽、卞成模将解除该合同且不退还10万元定金，并有权将房屋另行卖给他人。2012年5月28日，杨燕的律师复函如下：1、《定金合同》签订至今，我方数次与你方商谈签订正式商品房买卖合同事宜，然关于“第二次房款在房屋过户之前付清，其余房款在银行贷款下来以后付清”问题上至今未达成一致意见。2、望你方于接函之日起三日内与我方联系，就以下几个问题进行商谈：第二笔房款数额多少？何时交付？交付之后几日内你方将房屋过户至我方名下？若未顺利过户违约责任如何？过户后多少日内支付房屋尾款？一审中，杨燕提供2012年10月9日其代理人杜家迁与孙善丽手机通话录音，内容主要是涉及50万元银行贷款事宜，双方最终没有达成一致意见。杨燕不具备办理银行贷款的条件，银行贷款最终没有取得。双方也未签订正式的商品房买卖合同。原审法院认为，当事人双方所签订的定金合同，系双方真实意思表示，合法有效。该定金合同对涉案房屋的面积、成交价格、付款方式及违约责任均作了明确约定，虽为定金合同，但已具备房屋买卖合同的主要条款。关于付款方式，双方约定首次定金为10万元，第二次房款在房屋过户之前付清，第三次付款时间及尾款在银行贷款下来以后付清。关于付款数额，双方约定首次付定金10万元；杨燕诉称在签订定金合同时，孙善丽、卞成模承诺可帮其贷款50万元，据此说明第三次应付房款为50万元，第二次应付40万元。杨燕未提供充分证据证实孙善丽、卞成模承诺帮其贷款50万元的事实存在，综上，杨燕支付10万元定金后，再未向孙善丽、卞成模支付购房款，构成违约，故其要求孙善丽、卞成模返还定金10万元的诉求，不应得到支持。遂判决：驳回杨燕的诉讼请求；案件受理费2300元，由杨燕负担。上诉人杨燕不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，涉案定金合同签订以来，我没有放弃购买房屋的意思表示，我的父母也多次从南京赶至连云港与孙善丽、卞成模洽谈，力促签订最终的买卖合同。一审中，我已经提交了相关录音资料，证明孙善丽、卞成模承诺帮助我办理银行贷款，在我无法办理贷款时强求我提供公务员或者教师作为担保的事实，但一审法院对该录音证据不予认可，主观臆断认定我违约，属于对案件基本事实认定不清。一审适用法律错误，涉案定金合同是立约定金合同，立约定金成立的特别要件是双方当事人就主合同的主要内容已有预设，即对主条款已达成潜在合意，而涉案定金合同对涉案房产的付款方式和付款时间、交付使用的条件和日期等均未做明确约定。双方基于各自合法合理的利益考虑，无法就主合同的主要条款达成一致的意思表示，致使主合同无法订立，这显然属于不可归责于双方的原因，不属于违约情形，在此情况下，定金合同应当解除，已付定金应当返还。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决并予以改判。被上诉人孙善丽、卞成模答辩称，第一，双方签订的定金合同，条款清楚，约定明确，应该按照各自义务履行，但杨燕从合同签订的第三天，即2012年7月19日就开始在谈话中进行录音，故意引诱我们承诺要贷款，但是我们始终强调贷款是帮助的义务，贷款需要杨燕将户口迁入连云港市内以后才能完成，孙善丽、卞成模始终没有承诺杨燕一定能得到贷款。第二，双方签订定金合同近一年，杨燕始终不肯与我们签订正式的房屋买卖合同，我们出于无奈，于2012年5月22日发函告知杨燕要求其在收函后七日内签订合同，而杨燕在收函后又编造理由，即合同第二次房款约定不明无法履行。我们为了能顺利履行合同，跟杨燕面谈已经将第二次付款的金额降低至10万或者20万，并且为了防止自己的利益受损，要求如果不能足额给付房款，可以提供公务员或事业单位人员作为担保。从合同看，只存在三次付款，第一次是定金10万，第二次是房屋过户前付清，第三次是在银行贷款下来之后付清，这里的含义很清楚第二次房款就是扣除贷款以后的余额，这个数额远大于10万或20万，在我们如此委曲求全的情况下，杨燕居然向一审法院起诉要求解除合同，但此时已经是2013年，杨燕拖延两年的行为，造成的后果是二手房房价下跌，另外按照目前房屋买卖政策规定和定金合同的约定，我们需要承担房屋差价20%的税收，这些都是由于杨燕的违约行为给我们带来的巨大损失。综上，我们认为杨燕违背了交易的诚信及公平原则，其诉讼理由和行为实在荒谬。据我方调查，杨燕在没有履行该定金合同的情况下，还另外在本地购买了其他房屋，更可见其违约存在主观恶意。恳请二审驳回其上诉请求，维持原判。经审查，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，杨燕现已购连云港市新浦区“瑞城嘉园”1号楼3102室房屋。本院认为，上诉人杨燕与被上诉人孙善丽、卞成模签订的房屋买卖定金立约合同，已就标的、价款、付款方式、违约责任等主要条款作了明确约定，该合同合法有效，对当事人双方均有约束力，双方应当诚实信用予以履行。该合同己对房屋购买人杨燕第二次应当支付的购房款有了明确约定，杨燕应当在合理期限内支付购房款，以使双方交易得以完成。关于第二次购房款的贷款方式及担保方式当事人双方并无明确约定，不属于法律规定的可归责于双方当事人的原因，杨燕以此为由长期不向孙善丽、卞成模支付购房款，一审法院据此认定杨燕构成违约，驳回杨燕要求返还定金的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人杨燕承担。本判决为终审判决。审判长 庞月侠审判员 应庆国审判员 林 龙二〇一三年十一月二十八日书记员 程 艳 来源：百度“”