（2013）宝民初字第01750号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-07-28
案件名称
原告秦永富与被告高伟房屋租赁合同纠纷一案民事判决书(1)
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦永富,高伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民初字第01750号原告秦永富，男，汉族，1957年2月8日出生，延安市人，初中文化，农民，现住延安市宝塔区。委托代理人秦随富，男，汉族，1946年9月26日出生，延安市人，大专文化，现住延安市。被告高伟，男，汉族，1984年7月8日出生，延安市人，中专文化，个体户，现住延安市宝塔区。委托代理人刘胜斌，陕西圣地律师事务所律师。原告秦永富诉被告高伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月13日立案受理，依法由代理审判员贺瑞适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦永富诉称，原告在本村有20间房屋的独院整体出租，被告欲租赁开办招待所。经协商，双方各请一名见证人，于2010年9月1日签订了房屋租赁合同。合同约定租期10年，从2010年9月1日至2020年9月1日止，房租前两年按每年50000元，从第三年起每年上涨租金（50000元）的3%，每年上涨1%，以此类推，直至合同期满，被告在每年的9月1日前需一次性交清下一年度的房租，若被告在每年9月1日前不能交纳房租，原告有权解除合同，今年是第四年，租金应按52000元计算。合同还约定了违约责任，原告违约提前收回房屋，应按合同约定剩余时间总租金50%向被告支付违约金；被告违约提前解除合同，应按合同剩余时间总租金50%支付违约金。合同签订后，原告按约定将独院的20间房屋交给被告使用。但从2011年9月1日起被告就不能按照合同约定的时间和金额向原告如数支付租金。2013年9月1日又到了交房租的时间，经原告多次催要，被告一直不交，原告提出不交房租要终止合同收回房屋，被告不同意终止合同交房，也不按约定交房租。2013年9月3日，经村三委会主要领导和镇驻队干部召集双方协调，被告还是不交房租也不终止合同交回房屋，放弃协调。原告认为，双方签订的房屋租赁合同系双方意思表示，合法有效。合同明确约定承租方不按时交纳房租，出租方有权收回房屋，并要赔偿违约金。被告拖欠房租不交，明显违约，原告无法实现出租房屋可得到房租的目的，有权终止合同，故诉至法院。请求依法判令终止原、被告签订的房屋租赁合同，被告将租赁房屋交还原告并支付原告2013年9月1日至交房之日的房租（按年租金52000元计算），本案的诉讼费由被告承担。原告秦永富为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：证据一：土地使用证、房屋租赁合同。证明原告有合法土地使用证，双方签订的租赁合同对租期、租金及违约责任的约定。证据二：村委会协调记录、证明六份，证人顾永春、张亮亮、曹道国证言。证明被告不按合同约定支付房租，村委员于2013年9月3日对此事进行协调无果，报喜鸟圣地小学噪音对周边村民和单位包括原告无任何影响。被告高伟辩称，其一、原告所述将其位于莫家湾村20间房屋的独院整体出租给被告，并且订立合同属实。但是原告所述从2011年9月1日起，被告不按合同约定的时间及金额向原告支付房租并不属实。事实上，双方订立的合同真实有效，只是在合同履行期间，原告出租的房屋周围环境发生坏的变化，比如客房跟前修建起高噪音的锅炉影响客人休息、原告在客房窗子跟前修猪圈，大门跟前水渠发臭，影响客人入住被告的招待所。加之2011年9月前，附近其他招待所房租费整体下降。因为这些因素被告多次找原告，要求考虑实际情况减少房租，避免被告生意赔本。经过双方几次口头商议，原、被告均同意变更合同中关于第三条租金和租金交纳期限的条款。当时商议的时候有李强在场可以证明此事情，租金每年30000元，每4个月满后交10000元，一年交3次。原告收到租金后给被告打收条，可以证明双方对合同第三条租金及交款方式的具体变更。其二、本案不存在终止合同的条件，被告没有违约，故请求驳回原告的诉讼请求。被告高伟为证明其主张事实成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一：收条5份。证明原、被告协商变更了租金及支付期限，被告下一次交款期限是2014年1月1日，不存在违约。证据二：房屋租赁合同。证明原告已将房屋租赁给被告，租期10年，2020年9月9日到期。证据三：照片四份。证明报喜鸟小学的锅炉、排便水渠及猪圈都距离被告租赁原告房屋很近，周边环境恶劣。证据四：证人证言。证明被告租赁的房屋周围环境发生变化，原、被告协商变更房屋租金及支付期限，租金每年30000元。经庭审质证，被告对原告提供的证据一真实性无异议，但认为双方于2011年9月针对租赁房屋周围发生坏的变化，经过几次协商，变更租金每年30000元，每四个月一交，每次交10000元。对证据二真实性证明目的均有异议。对村委会证明不予认可，认为应该依住客和租房者来认定，有无噪音影响村委会不是出具证据的主体单位。对证明的真实性不予认可。证人顾永春是居住在路口，从直线距离来看被告离锅炉最近，大约有7至8米。证人张亮亮的说法错误。证人曹道国证言无异议。原告对被告提供的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明原告交房租的事实，不能证明变更合同。对证据二房屋租赁合同真实性及证明目的有异议。对证据三照片真实性无异议，对证明目的有异议，水渠很早就存在，猪圈现在已经不养猪，小学的锅炉距离租赁的房屋还有10至20米，照片显示的都是建筑之外的，原告无权干涉。对证据四证人证言不认可，对真实性有异议，认为证人李强与被告是合伙开招待所的，而且李强曾经告诉过原告他的出资，而且原告提供的村委会协调记录上清楚记明证人李强是合伙人。经审查，原告提供的证据一被告对其真实性并无异议，故本院对其真实性予以认定。被告对证据二真实性虽有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，故本院予以采信。被告提供的证据一真实性原告并无异议，同时几份收条上均显示收到房租10000元，另外注明4个月的不同月份，可见原告在收房租时对4个月房租为10000元并无争议，故本院对证明的该内容予以确认。证据二房屋租赁合同与原告提供的租赁合同相同，本院对其真实性予以确认。证据三真实性予以确认，但租赁房屋之外的环境并非原告所能决定，同时双方在合同中对此也并未作约定，故本院不予采信。证据四证人李强系被告朋友，按其证言所述参与了原、被告多次协商房租事宜，在原、被告签订的租赁合同中其作为合同见证方签字，同时村委会的协调笔录上亦注明李强参与原、被告租赁费协调，可见其与本案当事人有一定利害关系，故对其证言本院不予采信。经审理查明，2010年9月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定原告将自有的位于延安市宝塔区枣园镇莫家湾村100号独院整体出租给被告做招待所、餐饮、娱乐使用，使用房屋20间，包括院内所有附属设施、水井等由被告无偿使用至合同期满。租赁期10年，从2010年9月1日起将出租房屋交付被告使用，至2020年9月1日收回。双方约定前二年每年租金50000元，从第三年起每年租金上涨起始租金50000元的3%，每年上涨1%第四年为4%，以此类推，直至合同期满。被告于每年9月1日前须一次性交纳下一年度的房屋租金，原告收取租金后应提供给被告有效的收款收据。若被告在每年9月初不能交纳房屋租金，原告有权解除合同。合同签订后，原告向被告交付院落，被告向原告支付年租金50000元。2012年1月13日，原告收到被告交付的9至12月房租10000元。2012年5月26日，原告收到被告交付的1至4月房租10000元。2012年9月12日，原告收到被告交付的5至8月房租10000元。2013年3月18日，原告收到被告交付的9至12月房租10000元。2013年5月5日，被告收到被告交付的1至4月房租10000元。2013年8月1日，被告收到原告交付的5至8月房租10000元。2013年9月，原、被告因房租纠纷，经宝塔区枣园镇莫家湾村委会协调无果，后诉至法院。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方即应按合同约定履行义务。但在合同履行过程中，原告从2012年1月开始至2013年8月共收取被告的六次房租均注明了4个月房费10000元，可见原、被告对此期间所收取租赁费的变更并无争议，但双方并未签订书面补充协议对之后租赁费予以确定，对此被告也未提供其他证据证明，故对2013年9月1日起租赁费仍应按双方之间签订的租赁合同内容履行。被告应按双方签订的租赁合同约定的期限及金额向原告支付租金。原告现认为被告不按合同约定交付房租，故应解除合同，因房租的交付期限在实际履行合同过程中已进行了变更，且从2012年1月至2013年8月原告已按变更后的房租收取费用，故不能认定被告有违约情形，对原告要求终止合同的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、被告高伟于本判决生效后十五日内一次性支付原告秦永富2013年9月至2014年8月房屋租金52000元（按原、被告于2010年9月1日签订的房屋租赁合同约定第四年租金按起始租金50000元的4%计算），之后租金按原、被告于2010年9月1日签订的房屋租赁合同约定期限及金额履行。二、驳回原告秦永富的其他诉讼请求。案件受理费2100元，原告已预交，减半收取，实际由被告负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。代理审判员 贺 瑞二〇一三年十一月二十八日书 记 员 刘爱玲 来自