（2013）南中法民终字第1531号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-03-26
案件名称
张桂芳与唐秀英房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张桂芳,唐秀英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第1531号上诉人（原审原告）张桂芳。委托代理人殷林全(特别授权)，蓬安县相如法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）唐秀英。委托代理人张伦，四川匀天律师事务所律师。委托代理人梁怀勉，四川蓬安县助民法律服务所法律工作者。上诉人张桂芳与被上诉人唐秀英房屋租赁合同纠纷一案，四川省蓬安县人民法院于2013年6月26日作出（2013）蓬民初字第689号民事判决，张桂芳不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月8日对本案进行了公开开庭审理，上诉人张桂芳的委托代理人殷林全，被上诉人唐秀英及其委托代理人张伦、梁怀勉到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：张桂芳原系蓬安县造漆厂职工，该单位改制，张桂芳于2004年8月4日取得位于相如镇办事处嘉陵西路41号，建筑面积为35平方米(房权证蓬安字第2004016**号)的房屋产权。2008年3月19日，唐秀英之女杨玲与张桂芳父亲张永其、张桂芳同事谢志和签订《房屋买卖协议书一份》，约定将张桂芳的私房一套作价12,000.00元卖与杨玲，同日，由谢志和、张永其出具收条一份。2008年3月20日，唐秀英通过中国建设银行向张桂芳汇款12,000.00元。现诉争房屋由唐秀英占有、使用，该房的房产证及土地使用证也在唐秀英处。庭审中，张桂芳、唐秀英均认可双方是通过谢志和联系商讨有关房屋事宜。张桂芳一审诉称：唐秀英在2008年3月租用我三十多平方米的房屋做库房使用，租期五年(因我在新疆阿克苏务工唐秀英在电话中与我口头约定达成)，一次性交纳五年房租，一年2,400.00元，共12,000.00元。房屋租赁期满后，唐秀英拒绝返还房屋,请求判令唐秀英立即返还我房屋，本案诉讼费由唐秀英承担。唐秀英一审答辩称：张桂芳诉称不实，我是诉争房屋的买受人，而不是租赁人，请法院驳回张桂芳的诉讼请求。一审法院认为：双方当事人争议的焦点为张桂芳、唐秀英之间是否形成租赁合同的关系。庭审中，张桂芳称张桂芳、唐秀英是通过电话联系而形成的口头的房屋租赁协议，租期五年，租金共计12,000.00元；但唐秀英则称，该12,000.00元是购房款，而不是租金。依照《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，张桂芳负有证明张桂芳、唐秀英之间形成的是租赁关系的举证责任，但是从张桂芳所出示的证据来看，尚不能证明其主张，张桂芳应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张桂芳的诉讼请求。案件受理费500.00元，由张桂芳承担。张桂芳不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：请依法撤销一审判决，改判并支持上诉人一审的诉讼请求。其主要事实及理由为：我国《物权法》明确规定，不动产财产以登记转移为生效要件，上诉人的房屋至今未有进行登记，更不能成立转移，上诉人为实际占用，收益，支配，处分权人；被上诉人是在与上诉人所发生租赁关系中，具有占用，收益，支配权，因上诉人一审的诉讼主张成立，对于被上诉人主张为房屋买卖关系，根据《合同法》的规定，出卖人与买受人必须在真实意思和不违背法律法规的强制性规定的情况下，所签订的合同才能有效；上诉人未与被上诉人建立房屋买卖关系，本诉争议标的应为租赁关系，而不是买卖关系，故一审法院的判决错误。上诉人恳请南充市中级人民法院支持上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人张桂芳在一审及二审中均称蓬安县相如办事处嘉陵西路41号，建筑面积为35平方米房屋是2008年出租给被上诉人唐秀英，但被上诉人唐秀英辩称该房屋是上诉人张桂芳委托其父卖给她的，并出示了相关书证，而上诉人张桂芳在诉讼中所举出的证据不足以证明其与唐秀英之间形成了租赁关系的诉讼主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，张桂芳应承担举证不能的法律后果。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费500.00元，二审案件受理费500.00元，由张桂芳承担。本判决为终审判决。审判长 罗勤阳审判员 冯苔民审判员 宋 峰二〇一三年十一月二十八日书记员 彭 麟 来自