（2013）游民初字第6092号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-08-12
案件名称
原告绵阳市艺雅居业主委员会诉被告王玺量、ＸＸ物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市游仙区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绵阳市艺雅居业主委员会,王玺量,ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第四十九条第一款，第七十二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第四十条；《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款，第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十六条；《物业管理条例（2007年）》：第十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2013）游民初字第6092号原告绵阳市艺雅居业主委员会，住所地绵阳市游仙区沈家坝街7号艺雅居小区内。负责人何金文，该业主委员会主任。委托代理人张海军，四川众城律师事务所律师。被告王玺量，男。被告ＸＸ，女。原告绵阳市艺雅居业主委员会诉被告王玺量、ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法由审判员谌臻适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艺雅居业委会的委托代理人张海军，被告王玺量、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艺雅居业委会诉称：被告于1997年入住位于绵阳市游仙区沈家坝7号的艺雅居小区（原游仙区司法局家属楼）。由于小区住户较少，经小区召开全体业主大会决定聘请人员负责小区安全和卫生等工作，全体业主按房屋面积交纳管理费，用于支付聘用人员的工资福利等。从2006年6月起至今，被告一直在享受安全和卫生物业管理服务。但是，被告除了缴纳2009年8月至2010年4月的管理费外，其他时间段的管理费一直拖欠未交。经原告多次催缴，被告均置之不理。原告认为被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了原告及除被告外的其他众多业主的利益，故诉至法院请求判令：1.被告交纳物业管理费共计3272.74元（从2006年6月计算至2013年10月）；2.本案诉讼费由被告承担。被告王玺量辩称：1.原告不属于《中华人民共和国民法通则》所规定的民事主体范畴，不具备民事诉讼主体资格；2.原告于2013年7月8日备案成立，其备案成立以前的民事争议与原告并无直接利害关系，应驳回其诉讼请求；3.法律明文禁止业委会从事物业服务活动、收取物业服务费。在原告既不签订物业服务合同又不履行法定管理义务情形下，原告不得强迫被告接受物业服务，被告有权选择自行管理物业，故被告不需向原告交纳任何物业管理费用；4.《物业管理条例》明确规定了业主委员会应履行的职责，表明了业委会不具有直接经营物业服务的资格，而应承担监督、协助物业服务合同的签订和履行的义务。现本案原告不仅非法经营物业服务，更没有履行法定义务，反而支持一楼业主违法经营饭馆、改大排污管，致使污水排量增大，小区内管道堵塞、污水四溢，被告长年累月无法开窗透气，室内异味加重，造成被告医疗费、清洁费损失，故原告无权向被告主张物业服务费用，而应当向被告承担赔偿责任；5.原告要求被告支付2006年至今的物业管理费已超过了两年诉讼时效。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。被告ＸＸ辩称：1.原告的业主签名是伪证，应请每个签名人质证。业委会印章没在公安局备案，系伪造；2.原告未履行《物业管理条例》第十五条的法定职责，其收取物业服务费用既无法律依据又无合同约定；3.原告收取物业服务费用，却没有体现出物业服务价值：原告对饭馆油污严重、污水溢出、管道堵塞、小广告张贴、墙面乱写乱画等环境卫生问题均未予监督、制止、报告；车辆乱停放并私自收取停车费据为己有，小区内被盗时有发生；业委会费用收支情况管理混乱，物业管理人员均不具备物业管理职业资格证，未经业主大会同意私自发放劳务费、福利。因原告未履行法定义务给被告造成的精神和经济损失应予赔偿。其余辩称意见同被告王玺量，请求驳回原告诉请。经审理查明：艺雅居小区位于绵阳市游仙区沈家坝街7号，原系绵阳市游仙区司法局家属楼，其中两幢7层楼房建成于90年代，后又新建三幢6层楼房，定名为艺雅居小区。2013年7月8日，绵阳市游仙区富乐街道办事处出具艺雅居业会备（2013）第4号《游仙区物业管理区域内业主委员会备案回执》，载明：“位于游仙区沈家坝街7号的艺雅居小区业主委员会已经成立，予以备案。”被告王玺量、ＸＸ系艺雅居小区1幢1单元3楼5号房屋的业主。原、被告分别主张该小区业主人数共计62人、66人。原告提交2013年7月11日的书面意见一份，载明：“艺雅居：业主委员会关于ＸＸ夫妇拖欠物管费、清运费、单元楼梯电费、单元安装防盗门款，与及打伤门卫人员的医疗费用等、赔偿护理费、营养费、精神损失费。现经业主委员会研究决定提起诉讼，为此征求业主的意见，同意诉讼收回她对大家的拖欠款请在你的名字栏签字。谢谢大家的配合给予支持为盼。”，该书面意见下所附的62户业主名单表格中，有55户业主的签字栏有相应签名。但被告对签名栏签字的真实性不予认可。原告另提交2009年8月15日至2010年4月16日由业主委员会加盖其财务专用章的业主交款花名册，拟证实该期间内：1.二被告按照每月33元的标准缴纳了物管、垃圾清运费用2.小区内绝大多数业主按期如数交纳了水电气、垃圾清运、物管费。二被告对交款花名册真实性不予认可，但陈述自己于2009年4月至2010年4月交纳了每月33元的物业管理、垃圾清运费，是因被告ＸＸ参与了该期间内小区业务会事务、经费监督，故愿意交纳。原告当庭陈述艺雅居小区内房屋仅有两种固定户型，2006年经业主大会讨论决定聘请人员负责小区安全和卫生等工作，全体业主按房屋面积（大户型每月32元、小户型每月27元）交纳管理费，用于支付聘用人员的工资福利等。但被告主张从未召开业主大会决定以上事项。并陈述：2007年6月前及2009年3、4月份系由其他物业服务公司在提供物业服务，其间车尤双在进行管理，2009年5月-2010年4月由任满元、罗建松进行物业管理，被告ＸＸ参与账目监督，此后管理人员不清。二被告提交有以下证据：1.2007年—2010年的《垃圾清运合同》复印件四份，2009年、2010年度游仙司法局家属委员会交纳垃圾清运费票据原件两张，显示2007年系由鑫泰物业公司签订合同代收、代缴司法局家属院垃圾清运费。2.物价局审查登记表、紧急通知、移交清单复印件各一张，显示2009年3、4月份系由绵阳市金福来物业服务有限公司在进行艺雅居小区物业管理，此后物业管理相关资料、资金移交给了罗建松、任满元。另查明，被告王玺量曾向绵阳市游仙区区委、区人民政府、环境保护局、房产管理局反映艺雅居小区部分业主将住宅改变为经营性用房导致房屋结构受损、油烟污染、污水溢出、管道堵塞等问题，环境保护局对环境问题进行了现场整改。证人杨发通、邓桂芳均陈述：自己系艺雅居小区的居民，该小区存在油烟污染、污水溢出、管道堵塞等问题，艺雅居小区业委会、门卫对以上问题未予监督、管理和解决；对于召开业主大会确定每户交纳物业服务费的事情不知情，但是一直按每月（小户型）27元、（大户型）32元、垃圾清运费6元的标准交纳管理费用已达6年以上。证人邓桂芳还陈述：艺雅居小区内其他业主都交了（物业费）的。以上事实，有原、被告当庭陈述、业主委员会备案回执、征求起诉意见业主签名表、环保局情况回复、房管局证明、公开信、会议纪要、垃圾清运合同、垃圾清运费票据、证人证言，在卷证实，足以认定。本院认为，关于原告是否具备民事诉讼主体资格的问题，根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”及《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”之规定，业主委员会在物业管理纠纷的民事诉讼中可以作为提起诉讼或作为被告参加诉讼，故原告依法设立并经备案，具有本案诉讼主体资格。二被告主张55户业主签名同意起诉的书面材料系原告伪造，但并未提交任何证据证明其观点，其要求所有签名业主当庭质证于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条第一款：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”之规定，对原告提交的55户业主签名同意起诉的书面材料的证明力予以确认。现原告虽未提供艺雅居小区业主大会决定实行自主管理的相关决议、自主管理方案等，但二被告仅陈述并举证主张了除2007年下半年之前及2009年3、4月该小区物业系由其他物业公司实行管理，其余时间无任何物业服务公司进驻小区提供服务。再结合小区内55户业主签名同意提起本案诉讼的意见征求结果、证人杨发通、邓桂芳陈述其至少持续6年分别按每月27元、32元的标准交纳物业服务费、小区内确有自行聘请门卫的情形应确认：艺雅居小区最迟从2007年下半年起至今（扣除2009年3、4月份）实行的物业管理方式为由各业主按照大户型每月32元、小户型每月27元的标准交纳物业管理费，用作聘请小区门卫工资等开支。据被告提交的移交清单及原、被告陈述表明，小区管理系由小区业主推选小区内人员按既定模式以业主委员会的名义开展事务性工作，需接受账目监督、到期换届移交剩余资金、财物、账簿等，该管理性质应属于业主自行管理物业，而非盈利性的物业服务经营活动。现被告以业委会选举不符合法律规定、不具有经营物业服务资质非法经营、收支混乱、中饱私囊为由，主张该管理方式无效。首先，艺雅居小区实行物业自主管理发生于物权法实施之前，当时的法律或行政法规对于业主自行进行物业管理并无禁止性或程序性的具体规定。二被告主张的以上问题属于规范、整顿相应自主管理制度范畴，并不因此而导致其自主管理性质的改变或管理行为无效；其次，《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”为业主自行进行物业管理提供了法律依据，推选人员组成业主自主管理执行机构实行小区物业自行管理并无不可。再则，从小区内大多数业主（至少为业主人数三分之二以上）通过签字同意提起本案诉讼、并长期实际缴纳物业服务费的行为来看，其对于之前一直实行的自行管理方式是接受和认可的默示态度。故二被告主张系业委会违法经营物业服务，不能成立。因执行小区物业自行管理事务所产生的权利、义务应归属于艺雅居小区全体业主。虽然原告于2013年7月8日才经设立备案，但现经小区三分之二以上业主签字同意原告提起诉讼追索二被告欠交的物业管理费，属于执行业主大会决议，二被告辩称原告与本案无直接利害关系不是适格主体，不予支持。二被告作为小区业主，也接受了公共卫生、安全保卫等相应服务，理应支付相应的物业服务费，否则即损害到已付费的其他业主的合法权益，影响小区物业管理事务的开展。现二被告以“原告未尽监管油烟污染、污水排放、管道堵塞等相关物业服务义务，管理混乱、收支不明”为由拒不支付物业服务费，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，其据以辩称的事由并不能对抗交付物业费的义务。对于二被告所主张收支混乱、物业监管不力等内部管理问题，可通过向业主大会及有关行政部门提议、举报的途径进行整顿、规范。而油烟污染等环境卫生问题，可另案诉讼要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，以解决环境污染的根本性问题。被告以原告诉讼请求已超过两年诉讼时效为由的抗辩成立，对于原告请求二被告支付2011年8月19日之前的物业管理费不予支持。但从2011年8月20日至原告请求的付止日期2013年10月、应按每月27元标准计付所欠的物业管理费共计702元。原告要求收取垃圾清运费6元每月，但未举出2011年8月以后实际代缴垃圾清运费的票据或合同，对该部分诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条第一款规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”、《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《物业管理条例》第十五条五项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，判决如下：一、被告王玺量、ＸＸ于本判决生效后十日内向原告绵阳市艺雅居业主委员会交纳物业管理费702元。二、驳回原告绵阳市艺雅居业主委员会的其它诉讼请求。本案减半征收案件受理费25元，由被告王玺量、ＸＸ共同承担。（该款原告已预付，被告在履行本判决义务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 谌 臻二〇一三年十一月二十八日书记员 张凤飞 关注微信公众号“”