（2013）北民一终字第287号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人北海市东旭房地产开发有限公司与被上诉人汪波涛商品房销售合同民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北海市东旭房地产开发有限公司,汪波涛
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）北民一终字第287号上诉人（一审被告）：北海市东旭房地产开发有限公司。被上诉人（一审原告）：汪波涛。上诉人北海市东旭房地产开发有限公司与被上诉人汪波涛商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服银海区人民法院（2013）银民初字第36号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月19日公开开庭审理了本案。一审法院经审理认定：2010年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》【销售合同编号：BHBCIII蓝色经典3-2-2103）约定：被告将其开发的位于北海市金海岸大道蓝色经典住宅小区3幢2单元2103号房出售给原告，建筑面积86.72㎡，房屋总���590529元。原告按分期付款方式，于2010年5月9日支付全部购房款的50%，余款于该楼封顶后一次性付清。被告应于2011年12月31日前将房屋交付给原告，如遇特殊原因可据实予以延期。如逾期交房超过90日，原告有权解除合同，要求被告退还全部已付购房款及按已付款的5%支付违约金。合同签订后，原告于2010年12月22日向被告支付完全部购房款590529元，但被告未按合同约定将房屋交付给原告。另查明，被告自2011年6月21日起开始执行北海市电网“停二开五”限电方案，每周四、周日限电；自2011年8月3日起开始执行“停三开四”限电方案，每周三、周五、周日限电，计至2011年9月30日共计38天。再查明，从原、被告签订合同之日即2010年5月9日起至合同约定的交付房屋时间即2011年12月31日止，6级以上强风或日降雨量达50㎜以上的灾害性天气共计82天。一审法院认为，本案争议焦点��：被告是否存在逾期交房的违约行为。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告应按合同约定全面履行义务，于2011年12月31日前将房屋交付给原告。因2011年政府限电行为、6级以上强风或日降雨量达50㎜以上的灾害性天气等因素，给被告施工造成影响，应相应扣除所造成的停工天数，经核实共计120天。至原告起诉之日即2013年1月10日，被告已逾期交房375天，扣减120天后逾期交房仍超过90天，被告已构成违约，应承担违约责任。合同约定如被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同，并要求被告返还已付购房款。因此原告请求解除合同，并要求被告返还购房款590529元，有事实和法律依据，该院予以支持。本案争议焦点二：原告请求被告按已付房款的15%支付违约金88579元是否��理。原告主张合同约定按已付购房款5%计算违约金明显偏低，应结合其实际损失将违约金标准调整为按已付购房款的15%。该院认为，原告于2010年12月22日已向被告支付完全部购房款，双方约定的违约金实际低于原告的利息损失。因此，原告请求增加违约金，有事实和法律依据，该院予以支持。违约金应以已付购房款590529元为本金，按中国人民银行同期1至3年贷款利率自2010年12月22日起计算至原告起诉之日即2013年1月10日止，共计76938.65元，原告请求超过部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决：一、解除原告汪波涛与被告北海市东旭房地产开发有限���司于2010年5月9日签订的《商品房买卖合同》【销售合同编号：BHBCIII蓝色经典3-2-2103）；二、被告北海市东旭房地产开发有限公司应返还购房款590529元并支付违约金76938.65元，共计667467.65元给原告汪波涛；三、驳回原告汪波涛的其他诉讼请求。案件受理费5295元，由原告汪波涛负担105元，被告北海市东旭房地产开发有限公司负担5190元。上诉人北海市东旭房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一审法院在银民初字第36号民事判决中，事实认定错误，所作判决应予以撤销并改判。一、一审法院以“双方约定的违约金低于原告利息损失”，判决调高违约金计算标准，无事实和法律依据，且违反法律基本公平原则，违背当事人合同意思自治原则。本案所涉合同是当事人双方经过平等协商一致的意思表示，对双方均具平等的约束力。一审法院在认定上诉人违约后，在原告没有提供任何证据证明其实际损失的情况下，即认定“原告请求增加违约金有事实和法律依据”，继而判决上诉人承担自被上诉人付完购房款之日起的贷款利息，显失公平公正，认定事实错误：首先，被上诉人未提供可证明其存在实际损失，且该实际损失与合同履行有因果关系的证据，一审法院认定“有事实和法律依据”明显错误；其次，本案是商品房买卖合同纠纷，被上诉人支付了购房款，上诉人也按规定特定了合同约定的商品房，办理了初始产权登记至被上诉人名下，上诉人也因此丧失了更高价出售该特定商品房的商业机会。一审法院判决仅考虑被上诉人资金转移的时间，而忽略上诉人商品房被特定的事实，是明显偏袒被上诉人一方。即使是在借贷关系中没有约定利息，合同履行期间不得计算利息，有关利息损失应从债权人请求之日开始计算。一审法院在无利息损失的约定，又无证据证明被上诉人实际损失的情况下，抛弃合同约定的违约责任条款内容，以贷款利率标准判决上诉人承担不存在的利息损失，严重违反法律规定的公平原则。第三，有关违约责任合同有明确约定，并非无约定或约定不明，更不是无效条款。合同条款是当事人平等协商一致的结果，双方权利义务对等。即使一方违约也不应当任意加重或改变原约定责任，否则，以后再有合同纠纷直接由法院判决行了，根本就不需要合同依据，因为再明确有效的条款约定法院也不采用。因此，一审法院违背合同当事人在合同当时的一致意愿，而是根据情势变更事后改变合同约定加以裁判，实属司法错误。二、关于逾期时间的认定，一审法院部分事实认定错误，二审法院宜根据客观实际情况，依据公平公正的原则予以纠正。上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案���：上诉人超出合同约定时间交付商品房屋，确实存在包括市政工程施工、灾害性异常天气、政府行政行为制约等多种客观原因限制。因此，在逾期时间中，大部分可据合同第八条的约定事由予以扣除；此外，为改善房屋外墙涂料的缺陷、提高房屋质量和观感，上诉人自行承担巨额的投资以变更外墙工程导致工程量增加，以致工程不能在原定的期限内竣工，应据公平原则予以裁判。本案所涉房屋处于金海岸大道与云南南路交汇处，毗邻于2011年11月在北海召开的世界客属联谊大会主会场——北海市会展中心，根据北海市政府的要求，在2011年11月29、30日两日世界客属联谊大会期间，为防止噪声、粉尘污染和干扰大会，会场周边楼盘须停止施工。会议期间的停工，属政府行为制约，应当从逾期时间中扣除。本案所涉商品房外墙设计原为涂料装饰，考虑到涂料外墙在暴晒雨���后，容易开裂、脱落，将可能导致外墙渗水，影垧房屋质量和外观观感，上诉人经过反复对比和论证，经过征询大部分业主的意见，并经北海市规划部门审批后，追加1700万余元的巨额投资变更外墙设计和工程施工。外墙设计变更，最终提高了房屋质量，改善了外观观感，也提升了社区整体品位。各业主（包括被上诉人）均已从中受益，成为外墙变更的受益人。但是，上诉人并无转移给各业主承担，从未要求各业主分担该部分增加的投资。从规划设计变更要求、建筑行业定额标准规范和《工程量定额表》显示可知，外墙用的陶瓷马赛克施工工序增加，其工程量近30倍于外墙涂料施工工程量。由此导致施工延期也是必然的。然而，从公平原则评判，开发商由于自行承担了变更工程的巨额投资，所增投资形成损失，各业主（包括被上诉人）却从中受益。根据《民法通则��、《合同法》等相关法律法规规定合同一方受损另一方因此受益的，应根据公平原则进行处理。一审法院判决开发商（上诉人）自行承担增加的投资损失后又承担因变更外墙延长的逾期时间违约责任，显然违背了民事法律的“公平原则”立法精神。故此，因变更外墙而增加的工程延期时间，不应计作上诉人逾期交房的时间。在合同履行期间，由于政府在中高考期间的禁噪限制，属政府行政行为。双方在合同第八条明确约定政府原因可延期，而没有就合同各方的身份是否属于专业开发商、政府行为是否每年存在等事项作出除外约定。一审法院将上诉人作为专业开发商而认定其应当加以考虑该行政行为。该认定显然是否定了合同是当事人双方平等协商的合意结果，也属滥用公平原则处理合同条款。因此，该禁噪期间应从逾期时间中扣除。综上所述，一审法院在本案中事实部分认定错误，所作判决不当。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，提出前述上诉请求。恳请二审法院依法审理后予以改判。被上诉人答辩称，根据合同法中有关单方违约的规定，违约方应该对守约方承担全部赔偿责任的原则，经过我方核算，即便计算到2013年1月10日，被上诉人因为上诉人逾期交房违约的最低损失不少于90894元，一审法院以“双方约定的违约金实际低于原告的利息损失”为据，并参照人民银行同期贷款利率调整并确定违约金标准有充分的事实和法律依据，充分体现了法律基本公平和当事人合同意思自治原则。第二、关于逾期交房时间的认定，一审法院认为应当扣减120天并无不当，上诉人主张应扣除的时间无依据应当不予支持。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。双方当事人对一审法院查明的事实认可，本院予以确认。二审查���的事实与一审查明的事实一致。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人约定的逾期交房的违约金是否过低？被上诉人要求调高违约金是否合法合理？本院认为，2010年5月9日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的交房期限为2011年12月31日，但截止到2013年1月25日涉案商品房才通过五方盖章认可验收合格，具备交付条件。上诉人逾期交房事实成立，且上诉人在二审庭审中承认被上诉人在履行合同中不存在违约行为，因此，上诉人应当按照《商品房买卖合同》约定的内容向被上诉人承担违约责任。对于本案的争议焦点，即上诉人与被上诉人约定的逾期交房的违约金是否过��，被上诉人要求调高违约金是否合法合理的问题。本院认为，双方在涉案合同中约定了“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”但被上诉人已经按照合同要求全部付清购房款，属于被上诉人的合同义务已经履行完毕。上诉人主张应扣除2011年11月29日和11月30日，即世界客属联谊大会举办期间会场周边楼盘停止施工的两日期限。本院认为，上诉人并未提交相关证据证明行政机关要求建筑企业必须在世客会期间全面停止施工，对此本院不予支持。对于2010年和2011年中高考期间是否应当从逾期时间内予以扣除的问题，根据上诉人提交的《北海市人民政府关于2010年中高考期间控制噪声污染源的通告》和《北海市人民政府关于2011年中高��期间控制噪声污染源的通告》在第二条明确规定：“在本市范围内正在建筑（含装修工程）施工的单位，向周围环境排放建筑施工噪声的，要和国家规定的建筑施工场界环境排放标准；”只要求建筑施工噪声符合国家环境排放标准，并未完全禁止建筑企业施工，上诉人主张中高考属于合同第八条第6款约定的予以延期的“政府行为”而主张予以延期，本院认为，合同中约定的出卖人可以据实予以延期的政府行为应当是足以阻碍出卖人进行施工，具有不可预测性的政府行为。作为中高考每年均在特定期限内安排进行，上诉人完全可以另行灵活安排其他项目，不宜对“政府行为”的含义进行扩大解释，应此，上诉人请求将2010年和2011年中高考期间从逾期时间中予以扣减，本院不予支持。对于外墙变更所增加的工程时间是否应当从逾期时间中予以扣减的问题，上诉人与被上诉人并未在合同中对变更外墙施工进行协商，上诉人也自认变更外墙不需要业主负担增加的投资，可以认定变更外墙是上诉人自行改善楼盘外观、增加所售房屋品质的举措，变更外墙带来的利益获取方也应当是上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”上诉人没有举证证明变更外墙曾与业主协商过，为所售楼盘变更外墙的工程时间不应由单独购买其中一户住宅的被上诉人分担。上诉人依照“公平原则”要求将变更外墙增加的工程延期时间按不计入上诉人逾期交房的时间内，但结合案情来看，变更外墙并未导致业主和开发商之间基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，不违反公平原则。应此，上诉人要求将外墙变更工程时间的一半从逾期交房中予以扣减的主张，本院不予支持。上诉���对一审认定的因政府限电和因灾害性天气因素扣减120天停工天数未表示异议，应此，一审扣除120天逾期交房期间认定上诉人仍然超过约定的交房期限90天并无不当，本院予以支持，上诉人存在违约事实，理应向被上诉人支付违约金。本案中，被上诉人基于购买商品房而签订买卖合同的目的因上诉人的违约行为而无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；……”和《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十八条的规定“增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”上诉人长期占用被上诉人购房款的事实成立，被上诉人主张调高违约金依法有据。由于被上诉人要求调高的违约金按照已付房款的15%计算没有提���相应的证据予以证实，可以确定的实际损失为被上诉人自2010年12月22日至起诉之日即2013年1月10日，购房款由上诉人占用期间按中国人民银行同期贷款利率计算之数额，一审对被上诉人的请求予以调整并无不当，本院予以支持。上诉人虽主张为涉案房屋办理了初始产权登记至被上诉人名下，导致其丧失了以更高价格出售房屋的商业机会，本院认为，上诉人为被上诉人办理初始产权登记是其合同义务，与其违约导致合同解除而支付违约金并无因果关系，对其抗辩理由本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依法无据，本院不予支持，一审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10590元，由上诉人北海市东旭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏玉芳代理审判员 黄辉远代理审判员 涂 娟二〇一三年十一月二十八日书 记 员 龚安珍附：本判决书引用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第一百一十四条第二款双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；二、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百四十一条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”