（2013）雁民初字第06572号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2015-09-01
案件名称
佟某某与陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司西安分公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佟某某,陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司,上海红星美凯龙品牌管理有限公司西安分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第06572号原告：佟某某。委托代理人：侯琰、李宗英，陕西知本律师事务所律师。被告：陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司，住所地西安市雁塔区某某路56号。法定代表人：高伟，系该公司董事长。委托代理人：肖军，陕西国友律师事务所律师。委托代理人：黄某某。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司西安分公司，住所地西安市雁塔区某某路56号2号楼2103室。法定代表人：王伟，系该公司董事长。委托代理人：刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。本院立案受理了原告佟某某与被告陕西佳鑫伟业实业发展有限责任公司（以下简称佳鑫公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司西安分公司（以下简称红星公司）租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人与被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月1日，原告与被告签订了《商位租赁协议书》，约定被告将位于西安市雁塔区某某路56号的红星美凯龙西北家居奥特莱斯商场编号为某某号商铺出租给原告使用，租金为每月每平方米22元，且被告提出租赁合同每年续签一次，并承诺续租五年以上不会出现任何问题按照商场要求也是为吸引顾客，原告对上述商铺投入巨额资金装修并安装、定制样品，但2013年9月26日已到约定的下一年度签约日，被告突然通知原告，商场定于2013年12月21日开始整体升级改造，租赁协议书到期后不再续签并尽快办理撤场手续。被告严重违背诚实信用原则，在原告对商铺投入大量资金后，不再续签合同显失公平，原告对该商铺耗费的所有资金都付之东流，故请求法院依法判令被告退还原告保证金10500元，赔偿原告各项损失257375元，两被告承担连带赔偿责任。由两被告承担本案全部诉讼费用。被告佳鑫公司辩称，原告起诉的事实有误，原告诉称被告明确承诺该商场10年内不会拆迁，让原告放心大胆的投资经营等等。事实上，原告与被告佳鑫公司、被告红星公司签订的《商位租赁协议书》第二条第1款约定，租赁期自2013年1月1日至2013年9月30日，第6款约定，本协议履行期满前，三方如有意延长租赁期限，同等条件下乙方享有优先权，同时三方应在本协议届满前两个月重新签订书面租赁协议。被告佳鑫公司并未承诺该商场10年之内不会拆迁，并且2013年被告佳鑫公司也没有答应续签合同，根据《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，被告佳鑫公司有权决定是否续签，任何人无权干预。原告起诉被告赔偿损失，没有依据。《商位租赁协议书》约定，租赁期限至2013年9月30日届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经过出租人同意装饰装修的，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此原告要求被告佳鑫公司支付装修款没有依据，应依法予以驳回。综上所述，被告佳鑫公司认为原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。被告红星公司辩称，除同意被告佳鑫公司的意见外，还认为，根据《商位租赁协议书》约定，被告红星公司是管理人，负责商场的物业管理和商业管理，并不是出租方。本案为租赁合同纠纷，并不是物业管理纠纷，也不是侵权纠纷，因此原告无权要求被告红星公司赔偿损失。请法院依法驳回原告的诉讼请求。另外根据原告与被告佳鑫公司签订的协议书第三条约定，如原告退场一年后无质量投诉，则由被告红星公司如数退还该保证金，如原告对客户承诺的质量保证期超过一年的，则被告红星公司退还保证金期限为原告承诺的质量保证期届满后一周。上述期限，均从实际退场时起算，现原告尚未退场，更未满一年，被告红星公司为了履行售后服务义务，必须在质量保证期满后，才能退还给原告，现原告要求退还质量保证金，没有依据。经审理查明，原告佟某某系西安市雁塔区某某路56号红星美凯龙西北家居奥特莱斯商场某某号商铺的承租人，2013年1月1日，原告与两被告签订了《商位租赁协议书》，租赁被告佳鑫公司位于西安市雁塔区某某路56号红星美凯龙西北家居奥特莱斯商场某某号商铺用于经营。租赁期自2013年1月1日至2013年9月30日。双方对租金多少、租赁面积大小、物业管理等做了约定。协议第三条约定，乙方签订本协议时，必须向丙方交纳商品质量保证金，乙方如出现商品质量投诉而在3个工作日不及时处理时，则由丙方代为处理，费用从该保证金中扣除。协议期间，如该保证金减少，则由乙方3日内补足保证金，如乙方退场一年后无质量投诉，则由丙方如数退还该保证金。如乙方对客户承诺的质量保证期超过一年的，则丙方退还保证金期限为乙方承诺的质量保证期届满后一周。如乙方退场后，丙方受理“三包”期内的投诉，一周内未得到乙方的明确答复，丙方有权先行处理，所需费用，从质量保证金中扣除。上述期限，均从实际退场时起算。该协议第八条第1款约定：“在租赁期内，如乙方需要提前终止协议，必须提前二个月书面通知丙方，并且办好所有撤场手续并交足质量保证金方可退场；如丙方因布局调整而引起乙方场地变动，丙方提前二个月书面通知乙方，乙方须予以积极配合。合同期满后，乙方如不续租场地或因其它原因退场，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。”合同签订后，被告交付了商铺，原告装修了商铺并进行使用。2013年9月30日，合同到期后，两被告已告知原告，因商场需要进行拆迁改造，不能继续签订合同，原告则认为自己在装修时投资太多，不同意被告的意见。故而诉至法院要求两被告赔偿原告的装修损失。上述事实有《商位租赁协议书》及当事人陈述在卷佐证。并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原告与两被告签订的《商位租赁协议书》，内容真实有效，并且已经履行，本院依法予以确认。合同签订后，原、被告双方均履行了自己的义务，也没有违反法律的规定。但合同期满后，至于是否续签一节，应由原、被告双方共同协商一致才可达成合议。现在被告的商场面临拆迁安置，不能继续续签合同，故原告不能强制性要求被告续签合同。至于在合同履行过程中的装饰装修问题，我国法律规定的十分明确，“承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”原、被告在《商位租赁协议书》中对装修也明确约定，“乙方如不续租场地或因其它原因退场，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。”故而原告在装修时，应当预见到自己的装修开支与合同期限之间存在的关系，而不能没有事实依据的主观臆断，认为装修可以用好多年，合同可以年年续签等等。原告的这些想法没有任何法律依据，故原告要求被告赔偿相关装修损失也没有事实依据及法律依据，本院依法不予支持。至于原告要求退还的保证金，是商品质量保证金，原、被告之间的协议书明确约定退场一年再退还。故对原告的该项主张不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会正常经济秩序，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告佟某某的全部诉讼请求。本案案件受理费5323元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郭天鲁人民陪审员 贾泉俊人民陪审员 尹顺安二〇一三年十一月二十八日书 记 员 刘 敏 来自