（2013）石民初字第1808号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2015-05-25
案件名称
李丽与张连贵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李丽,张连贵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第1808号原告李丽，女，1971年8月11日出生。委托代理人王宝生，北京市嘉宋律师事务所律师。被告张连贵，男，1944年6月16日出生。委托代理人张心宁，男，1980年4月16日出生。委托代理人杜子祥，北京永杜律师事务所律师。原告李丽与被告张连贵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丽及委托代理人王宝生，被告张连贵的委托代理人张心宁、杜子祥到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告李丽起诉称：2013年1月17日，李丽与张连贵通过北京链家房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张连贵将登记在自己名下位于石景山区某房屋以265万元价格出售给李丽。双方还约定了付款期限及办理所有权转移登记手续的期限。并约定如一方出现根本违约，应向对方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，2013年1月17日李丽向张连贵支付定金5万元，并向链家地产支付居间服务费等共71550元。2013年1月23日张连贵突然告知李丽不卖房，并出具《宣布合同无效确认书》，宣布合同无效。原告认为，双方当事人在平等自愿的基础上签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且被告在签定协议前也已经征得妻子的同意，双方就应积极履行合同义务。被告在合同签订并生效后，断然撕毁合同，属严重违约行为，应承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、解除原、被告签订的存量买卖合同及补充协议，2、判令被告承担违约金53万元，并返还定金5万元，赔偿中介费（居间服务费58300元、保障服务费13250元）71550元，共计651550元；2、本案诉讼费由被告承担。被告张连贵答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告在签约的同时向原告及中介公司宣告合同无效不等于原告没有及时履行双方签署的一系列合同，原告提出合同无效，对方应该向法庭提起诉讼来确认合同效力，在本案之前原告已经以其母亲的名义向法庭提起了确认合同效力的诉讼，但是因为自身诉讼主体错误而撤诉，这是原告对自己权利处置不当。即使被告宣告合同无效，其也积极配合原告和链家公司在履行一系列的合同，收到定金后办理网签。被告宣告合同无效不等于行使合同解除权，更不是单方终止履行合同，被告认为这是原告对宣告合同无效的错误理解。原告主张自己购买同一楼层的房屋多花32万元，但从证据上看原告多花的32万元是家具、家电损失。从房屋单价上讲反而是便宜3万元，所以原告谈不上有什么损失。因为原告并没有要求解除双方定金协议，在双方已经合法履行完毕定金协议的情况下，原告无权要求返还定金。至于原告要求被告承担违约金，被告认为合同双方违约金比例过高，不管被告是否存在违约，被告都请求法庭调整。中介费用没有任何证据证明原告已经向中介公司应该支付该笔费用或实际已经支付，故被告不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回。经审理查明：2013年1月17日，李丽（乙方）与张连贵（甲方）在（丙方）北京链家房地产经纪有限公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）及补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书，约定甲方将位于石景山区某房屋出售给乙方，房屋成交价格1400000万元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等1250000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人可以在签订本合同时支付定金5万元。其中，补充协议约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价，两者总计人民币贰佰陆拾伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2013年1月17日向甲方支付定金五万元。乙方应于2013年3月30日前将扣除定金外的剩余房款一次性以资金监管方式支付给甲方。在办理全部购房款资金监管3个工作日内，双方共同办理房屋所有权登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知形式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供购得房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；……（3）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方出现拒绝购买房屋等根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。本协议与买卖合同、居间服务合同等约定不一致的，均以本协议为准。同日，甲乙双方与丙方北京中融信担保有限公司签订房屋交易保障合同，约定乙方向丙方支付保障服务费13250元。上述合同及协议签订后，李丽向张连贵支付定金五万元，向北京链家房地产有限公司支付居间服务费58300元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费13250元。另居间服务合同约定：甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可以向违约方追偿该笔费用。2013年1月23日，张连贵向李丽送达宣布合同无效确认书，主要内容为：双方于1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）合同编号：03212000044337，张连贵已在1月17日当面向李丽宣告无效，现在正式书面通知李丽，张连贵将五万元定金返还给李丽。李丽于2013年1月25日收到上述通知。另查明：李丽的母亲张喜珍曾向本院提起诉讼，要求张连贵履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续。该案庭审中，张喜珍称其委托女儿李丽购买房屋，李丽代理张喜珍与张连贵签订了房屋买卖合同。张连贵仅认可房屋买受人为李丽，并称张连贵未经配偶同意构成无权处分属于无效，张连贵签完合同后其儿子不同意售房。后张喜珍撤回本案诉讼。本案庭审中，张连贵称，双方签订的合同中家具装修价格条款违反国家税收规定损害国家利益，并且张连贵未经其配偶同意出售房屋，故宣布合同无效。李丽称，因张连贵违约，故未支付剩余购房款，因怕跟张连贵继续履行找麻烦，其母亲于2013年3月27日另行购买了房屋，故不要求继续履行合同。另，本案庭审中，被告同意原告解除双方之间存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）及补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书、宣布合同无效确认书、买卖业务预收费专用收据、北京中融信担保有限公司专用收据、开庭笔录、当事人陈述意见等证据资料，在案佐证。本院认为：根据合同法相关规定，合同中部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，李丽与张连贵签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行自己的义务。即使被告主张的合同中约定的家具装饰价格条款违反国家税收规定属于无效条款，但并不能就此否认双方之间整个买卖合同行为的效力。因此，关于被告对房屋买卖合同及补充协议无效的抗辩意见，本院不予采纳。现被告同意解除与原告签订的存量房屋买卖合同及补充协议，本院不持异议。合同解除后，被告应将收取的定金予以退还，但合同解除后并不影响合同中违约责任负担和清算条款的效力。另依据查明的事实，合同签订后履行期限届满之前，被告因其配偶、子女不同意出售房屋宣布合同无效。被告宣布合同无效的行为足以表明构成不履行合同约定义务的违约行为。对此，原告有权依据合同约定要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告以自己名义与被告签订房屋买卖合同，由其母亲向被告主张合同权利，鉴于合同权利义务具有相对性，势必对原告合同目的实现造成一定影响。因此，原告不得就其扩大损失要求被告承担赔偿责任。现原告要求被告承担违约责任，被告认为违约金偏高。对此，综合考虑原告实际损失、合同履行程度、双方过错程度等因素，本院酌情确定被告支付违约金数额。原告要求被告赔偿居间代理费、保障服务费损失，鉴于上述违约金数额中已考虑到原告居间代理费、保障服务费损失，本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除李丽与张连贵于2013年1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）及补充协议；二、张连贵于本判决生效后七日内退还李丽定金五万元；三、张连贵于本判决生效后七日内支付李丽违约金（包括居间代理费、保障服务费）损失共计九万元；四、驳回李丽其他诉讼请求。案件受理费一万零三百一十六元，由张连贵负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 张英周人民陪审员 董淑清人民陪审员 王新村二〇一三年十一月二十八日书 记 员 韩 佳 关注公众号“”