（2014）安高民初字第00196号

裁判日期: 2013-11-28

公开日期: 2014-12-12

案件名称

江苏海安县工业园区发展有限公司与海安县荣昌机电配件厂租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海安县人民法院

所属地区

海安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏海安县工业园区发展有限公司,海安县荣昌机电配件厂

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

江苏省海安县人民法院民事判决书（2014）安高民初字第00196号原告江苏海安县工业园区发展有限公司，住所地海安县海安镇花园大道66号。法定代表人张勇华。委托代理人张立新。委托代理人吉远来。被告海安县荣昌机电配件厂，住所地海安县海安工业园区镇南工业小区国泰路***号。投资人吉荣。委托代理人史友义。原告江苏海安县工业园区发展有限公司（以下简称工业园区公司）与被告海安县荣昌机电配件厂（以下简称荣昌厂）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由审判员刘春华独任审判，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告工业园区公司的委托代理人吉远来，被告荣昌厂的投资人吉荣及其委托代理人史友义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工业园区公司诉称：2005年5月30日，原、被告订立租赁协议一份，约定原告将自有的位于海安工业园区镇南工业小区内3.85亩土地、643.7平方米厂房租赁给被告使用，租赁期限从2005年7月1日至2007年6月30日止；年租金41810元，物业费1540元／年，合计每年43350元；租金及物业费每年分4次于每季度的前10天缴纳。被告自2006年2月16日起分5次（每半年缴一次，每次缴款21675元）向原告支付租金及物业费108375元（截止2007年年底前的费用缴纳完毕；起诉时曾将2008年7月22日记账凭证上所列预收账款10000元误认为是被告缴纳，诉讼中据实予以变更）。从2007年7月1日至今，原、被告未签订租赁合同，被告也未支付2008年1月1日之后的租金和物业费。另查，被告已将从原告处租得的土地、厂房转租给第三方。被告的上述行为已构成违约。现要求判令解除原、被告的租赁关系，被告立即将所租赁的厂房、土地移交给原告，立即支付租金及物业费279000元（从2008年1月1日计算至2014年8月），同时支付从2014年9月1日起至实际返还之日止的租金及物业费（标准按协议约定），并偿付从2008年1月1日起至实际付款之日止的银行贷款利息损失，偿付原告违约金2万元。被告荣昌厂辩称：原告所诉双方建立租赁合同关系、原告将案涉租赁土地及厂房交付被告使用、被告已经分5次缴纳了截止2007年底的租金及物业费计118375元，均是事实。但被告还于2008年12月31日向原告缴纳了2008年上半年租金及物业费21675元，原告遗漏了该事实。根据合同履行的实际，每次缴费均是原告的工作人员向被告开具缴款通知书，被告据以付款，从2008年下半年起的租金及物业费虽然被告未实际缴纳，但主要原因是原告未开具缴款通知书，并非被告拒不缴纳，故未缴纳租金及物业费的责任主要在原告。原、被告签订租赁合同时，原告曾口头答应合同到期后会将厂房、土地出售给被告，正因为有此承诺，在合同期限届满后，被告在案涉土地上自行另建厂房时，原告明知而未阻止。此后被告多次找原告交涉，请求磋商厂房及土地的出售事项，但原告明确表示拒绝。被告因扩大生产之需，原址已经不能适应生产规模，原告也曾答应将案涉土地相邻的北侧地块清空交被告使用，但至今未落实到位，被告只得在本县其他乡镇另行建设厂房、进行扩大生产，后被告将承租的厂房交给自己朋友使用，双方未签订租赁合同，也未磋商租金更未交纳租金，案涉租赁使用的土地上被告自建厂房作为一个加工车间仍一直由被告使用，故原告所称转租的事实根本不存在。现原告要求解除合同、收回出租的土地和厂房，并要求被告缴纳租金及物业费，被告均无异议，但不同意偿付违约金，因被告并未违约，并希望在本案中一并处理被告所自行建筑的另外一幢厂房。据说，政府相关部门对被告所建厂房已委托评估，价值约70多万元，被告也私下找人预估过，价值约130万元。经审理查明：2005年5月30日，工业园区公司作为甲方，荣昌厂作为乙方签订协议书一份，协议载明，乙方原租赁甲方东区23号厂区的租期于2004年9月30日届满，原合同自行终止，乙方必须于2005年6月10日前迁出原厂区；现在海安工业园区镇南工业小区内选择土地3.85亩，由甲方兴建厂房643.7平方米（详见厂区平面图），出租给乙方使用，主厂房及围墙由甲方建设，厂区内基础设施配套由乙方自行承担，甲方协助乙方办理水、电开户手续；租期暂定两年，从2005年7月1日至2007年6月30日止，租赁期满后乙方如需续租或受让，另行协商签订协议；乙方新厂区（即案涉厂区）年租金41810元，物业管理费1540元／年，合计每年43350元；租金及物业管理费每年分4次于每季度的前10天交纳。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租的房屋和土地：（1）乙方擅自将房屋、土地转租、转让或转借的；……（4）逾期不支付租金的。乙方如需装修，需事先征得甲方书面同意方可施工，所有材料在合同履行完毕时由乙方自行拆除，不能拆除的无偿归甲方所有。乙方如需在所租赁的土地上新建建筑物、构筑物，必须按甲方规划征得甲方书面同意后方可实施，在合同履行完毕时自行拆除恢复原状。甲方同意接收的也可一次性折价（补偿乙方，补偿后乙方所建筑的建筑物或构筑物）给甲方。本协议所立条款，甲、乙双方自觉履行，如有单方违约，违约方向守约方支付违约金20000元。协议签订后，原告按约将案涉土地圈建围墙、兴建厂房交被告使用，被告荣昌厂分别于2006年2月16日、同年12月15日、2007年6月23日各交付原告21675元，将2005年下半年至2006年下半年的费用缴付完毕。双方的租赁合同于2007年6月底到期，此后，原、被告未续签书面合同，但被告荣昌厂仍继续使用案涉厂房及土地。2008年1月10日、2008年7月19日以及2008年12月31日，被告荣昌厂再各交付原告21675元，将2007年上半年至2008年上半年的费用缴付完毕。2008年7月1日起的房屋及土地占用费，荣昌厂至今未给付。荣昌厂称之所以此后费用未缴纳，是因为原告未按以往惯例开具缴款通知单，但未能提供充分有效的证据加以证明。2008年10月份起，被告在未获得任何准建手续的情况下，在案涉占用土地上建筑了一幢厂房并自用。后被告荣昌厂负责人在本县其他乡镇兴建另一企业，于2014年上半年将原告出租的案涉厂房转借他人使用。2014年8月19日，原告向被告发出通知函，要求被告在2014年8月25日前到原告处缴纳、结清拖欠的租金、物业费，并将租赁厂房及土地移交原告。被告收件后提出要求将原出租厂房及土地一并出售给被告，或者一并处理被告自建厂房的补偿问题，双方意见不一，引起纠纷。上述事实，有原告提供的协议书、被告缴款凭证（5套）、通知函及特快专递详情单，被告提供的2008年12月31日缴款结算凭证，以及双方当事人陈述在卷佐证。关于案涉厂房及土地的权属，原告在庭审中陈述属其自有，但在本院另行指定的举证期限内原告仍未能提供相应的证据，后本院前往房产管理部门进行调查发现，荣昌厂及国泰路103号无房屋产权登记资料，工业园区公司也没有位于国泰路的房产登记信息。随后，本院向原告释明，案涉合同的效力应当被认定为无效，原告可以调整相关诉讼请求，原告表示仅将要求解除合同变更为请求确认合同无效，其余诉讼请求不变，由法院依法裁决。诉讼过程中，被告称在案涉土地上自建厂房时，原告是明知、同意的，但未提供证据加以证明，尤其是未能按协议约定提供征得原告同意的书面证据。本院认为：原告作为出租人未能提供案涉出租土地、厂房具有合法性的证据，且经本院调查，未能查询到案涉房屋的准建手续或产权登记手续，故原、被告就案涉厂房及土地签订的租赁协议依法应认定为无效。合同被认定无效，被告荣昌厂因租赁合同而取得的厂房及土地，应当予以返还，原告工业园区公司要求返还厂房及土地的诉讼请求本院依法予以支持。租赁合同被确认无效后，原告工业园区公司作为出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院依法予以支持，原告主张从2008年1月1日起给付占用费与实际情况不符，事实上被告已缴纳了2008年1月1日至同年6月30日的占用费，故被告只应从2008年7月1日起给付原告占用费，直到被告实际返还时止。因租赁协议无效，协议中违约责任条款对双方不具有拘束力，故原告要求被告承担违约责任以及利息损失，均失去依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原、被告于2005年5月30日签订的有关海安工业园区镇南工业小区内3.85亩土地及643.7平方米厂房的租赁协议书无效。二、被告荣昌厂将原告工业园区公司交付其使用的，位于海安县海安镇工业园区镇南工业小区国泰路103号的厂房及土地返还给原告。三、被告荣昌厂偿付原告工业园区公司占用费260100元（从2008年7月1日起至2014年6月30日止，43350元／年）；并按该标准偿付至实际返还厂房及土地时止。上述二、三项，均于本判决发生法律效力之日起1个月内履行完毕。如被告荣昌厂未按上述期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告工业园区公司的其他诉讼请求。案件受理费5866元减半收取2933元，由原告工业园区公司负担409元，被告荣昌厂负担2524元（被告负担的部分已由原告代垫，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5866元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审　判　员　　刘春华二〇一三年十一月二十八日见习书记员　　曹智梅附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条（第一款）房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关注公众号“”