（2013）吉中民三终字第442号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2016-05-04
案件名称
上诉人赵丽丽因与被上诉人吉林大略商业管理有限公司、李英淑、权宁慧、裘索、吉林洪城地产置业有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵丽丽,吉林大略商业管理有限公司,李英淑,权宁慧,裘索,吉林洪城地产置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）吉中民三终字第442号上诉人（原审原告）：赵丽丽，住吉林市。委托代理人：孙宇，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林大略商业管理有限公司，住所：吉林市北大湖经济开发区24-12-10-15号。法定代表人：刘兴理，该公司总经理。委托代理人：曲红智，吉林金凤律师事务所律师。原审被告：李英淑，V047号铺位业主，住吉林市。。原审被告：权宁慧，吉林财富广场“吉林时尚百货购物街”V037号铺位业主，住吉林市。原审被告：裘索，吉林财富广场“吉林时尚百货购物街”V036号铺位业主，住吉林市。原审被告：吉林洪城地产置业有限公司，住所：吉林市重庆路1367号。法定代表人：陈庆财，该公司经理。委托代理人：祝裴研。上诉人赵丽丽因与被上诉人吉林大略商业管理有限公司、李英淑、权宁慧、裘索、吉林洪城地产置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2012）昌民二初字第786号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年，李英淑、权宁慧、裘索、吉林洪城地产置业有限公司做为吉林财富广场“吉林时尚百货购物街”v区047号、v区037号、v区036号、s区2号、s区3号铺位的业主分别委托吉林大略商业管理有限公司代其进行商铺出租。2012年4月11日，吉林大略商业管理有限公司作为四位房主的委托代理人分别与赵丽丽就上述5个商铺签订了5份商铺租赁协议书。该租赁协议明确约定，5个商铺的租赁期限为6个月，租金自商场开业日（即2012年6月30日）起计算。且商铺的装饰装修均由赵丽丽负责，装饰装修的费用也由赵丽丽承担。同日，吉林大略商业管理有限公司作为管理者又与赵丽丽签订了5份经营管理协议书及补充协议书。该管理协议约定，赵丽丽同意委托吉林大略商业管理有限公司统一进行商铺装饰装修施工，装饰装修费用赵丽丽可在签订本协议后暂缓支付给吉林大略商业管理有限公司委托的装修公司。赵丽丽在签订上述所有协议后，依约缴纳了租金共计84，600元、履约保证金2，500元、管理费22，424元及电费1，500元。但是赵丽丽至今未进入其租赁的5间商铺内经营，也未支付任何装修费用。另查明，李英淑实际收取v区047号商铺租金24，550元，权宁慧实际收取v区037号商铺租金18，575元，裘索实际收取v区036号商铺租金25，475元，吉林洪城地产置业有限公司实际收取s区2号、s区3号铺位的租金共计16，000元。再查明，2012年6月21日，赵丽丽等5人的照片被张贴在吉林财富广场美食城和办公区的入口处，并在照片旁边写有“禁止入内”字样。原审法院经审理认为：赵丽丽与李英淑、权宁慧、裘索、吉林洪城地产置业有限公司的委托代理人吉林大略商业管理有限公司分别签订的5份商铺租赁协议书和吉林大略商业管理有限公司作为管理者分别与赵丽丽签订的5份经营管理协议书及补充协议书，主体适格，意思表示真实，内容亦未违反法律及行政法规的强制性规定，均应认定为合法、有效的合同，双方当事人均应予以遵守。关于赵丽丽认为吉林大略商业管理有限公司将其照片张贴在门口致使其无法进入营业场地从而导致其与之签订的租赁合同目的无法实现的主张，本院认为，吉林财富广场作为一个位于繁华商业区的综合营业场所，其能够与外界沟通的入口总共有四个，分别位于吉林市上海路路口、吉林市解放大路路口、吉林市重庆街路口、吉林市吉林大街路口，且每个入口均能够通往赵丽丽租赁的美食街，因此即使在两个入口处张贴了赵丽丽的照片，赵丽丽仍可通过其他入口进入其租赁的经营场地。而且，将赵丽丽等5人照片张贴在门口的行为虽然不妥，但是该行为并不足以阻止赵丽丽行使正当权利，且赵丽丽也未向本院提供其他证据证明这种张贴照片的行为已经造成其无法进入的事实，并且该种事实一直持续足以使租赁合同的目的无法实现。因此，赵丽丽的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于赵丽丽认为吉林大略商业管理有限公司和4位房主提供的商铺未经装修，无法实现合同目的主张，本院认为，在赵丽丽与4位房主的委托代理人吉林大略商业管理有限公司签订的商铺租赁协议书第四条中已明确约定了“商铺装饰装修由乙方（赵丽丽）负责，装饰装修费用由乙方（赵丽丽）承担。”因此，未能进行装修不是出租人的责任，故赵丽丽以此为由要求解除其与房主签订的5份商铺租赁协议书，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于赵丽丽主张在其与吉林大略商业管理有限公司签订的经营管理协议书中曾约定将店铺的装修事宜委托给作为管理者的吉林大略商业管理有限公司或者其委托的装修单位，现因吉林大略商业管理有限公司提供的装修不符合经营目的，从而要求解除经营管理协议的主张，本院认为，关于商铺的装修事宜，双方在经营管理协议第五条中仅约定“乙方（赵丽丽）同意按照甲方（吉林大略商业管理有限公司）基于商场整体布局及品类经营需要进行商铺的装饰装修，并同意委托甲方（吉林大略商业管理有限公司）统一进行商铺装饰装修施工。乙方（赵丽丽）须在本协议书签订后的7日内一次性向甲方（吉林大略商业管理有限公司）委托的施工单位（或由甲方代收）付清装饰装修费用共计缓收元。”由于赵丽丽自认其并未与吉林大略商业管理有限公司或其委托的装修单位签订具体的装修合同，也未实际支付任何装修费用，由此可见，双方对装修事项的内容、价款、期限以及违约责任均未予明确约定，因此，无法认定装修合同未履行完毕是吉林大略商业管理有限公司的过错，现赵丽丽仅以吉林大略商业管理有限公司违约，未能提供合格的装修为由要求解除其与吉林大略商业管理有限公司签订的5份经营管理协议书，理据不足，本院不予支持。现商铺租赁协议和经营管理协议均已履行完毕，故赵丽丽应当依约向吉林大略商业管理有限公司支付租金及管理费用，因此赵丽丽的第一、第二项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。但是赵丽丽向吉林大略商业管理有限公司交付的电费1，500元，由于赵丽丽并未实际入场经营，没有产生电费损失，因此在租赁合同履行完毕后，吉林大略商业管理有限公司应当将该1，500元返还给赵丽丽。关于吉林大略商业管理有限公司是否应向赵丽丽返还履约保证金的问题，本院认为，赵丽丽与吉林大略商业管理有限公司在补充协议书中仅约定了履约保证金的数额，但是并未明确履约保证金的含义及何种情况下应予以返还，现租赁合同已经履行完毕，且赵丽丽并未拖欠任何费用，故根据履约保证金的字面解释，吉林大略商业管理有限公司应在合同履行完毕后将履约保证金返还赵丽丽。关于吉林洪城地产置业有限公司是否是本案适格被告的问题，本院认为，吉林洪城地产置业有限公司是s区2号、s区3号铺位的业主，其委托吉林大略商业管理有限公司代其对外出租的行为合法有效，且其已经收到了赵丽丽支付的租金16，000元，因此，作为商铺租赁协议的一方当事人，吉林洪城地产置业有限公司是本案适格的被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、吉林大略商业管理有限公司于本判决生效后三日内向赵丽丽返还电费1，500元；二、吉林大略商业管理有限公司于本判决生效后三日内向赵丽丽返还履约保证金2，500元；三、驳回赵丽丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，649元，公告费300元，以上费用共计2，949元，由赵丽丽负担2，849元，由吉林大略商业管理有限公司负担100元。上诉人赵丽丽不服吉林市昌邑区人民法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由：1、原审判决认定吉林大略商业管理有限公司将上诉人等5人照片张贴在门上的行为虽有不妥，但还有另外三个出口，所以该行为不足以阻止上诉人行使正当权利，并认为上诉人也未提供其他证据证明该事实一直持续，与事实不符。2、原审判决认为装修未履行完毕，无法认定是吉林大略商业管理有限公司的过错，不足以以此为由解除与吉林大略商业管理有限公司的经营管理协议，属于认定事实错误。3、吉林大略商业管理有限公司未依约办理消防验收合格证，导致上诉人无法办理经营许可证，以致租赁物不具有合法性。原审中，吉林大略商业管理有限公司一直强调有消防验收合格证，但直到审判结束也没有提供。综上，上诉人赵丽丽要求解除租赁合同，返还租金并赔偿损失。被上诉人吉林大略商业管理有限公司认为原审判决正确，请求二审法院维持原判。原审被告裘索、原审被告吉林洪城地产置业有限公司陈述认为原审判决正确，请求维持原判。原审被告李英淑、权宁慧未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。二审期间，被上诉人吉林大略商业管理有限公司向本院提供2012年4月18日争议商铺照片18张，用以证明商铺已经装修完毕，具备经营条件。上诉人质证认为，照片日期是手写的不具有真实性，照片所拍的位置无法确定是争议的商铺，从照片看没有装修完毕。原审被告裘索、原审被告吉林洪城地产置业有限公司对该证据没有异议。本院认为，被上诉人吉林大略商业管理有限公司提供照片的日期是手写的，无法确定是在商场开业前拍摄的，故对该证据不予采信。综上，二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人吉林大略商业管理有限公司作为管理者分别与上诉人赵丽丽签订的5份经营管理协议书及补充协议书，是双方当事人真实意思表示，内容为合法、有效，双方当事人均应予以遵守。上诉人赵丽丽请求解除合同没有约定情形，亦没有法定解除情形。上诉人赵丽丽认为被上诉人吉林大略商业管理有限公司张贴照片的行为，导致其不能进入商场证据不足，被上诉人吉林大略商业管理有限公司张贴照片的行为虽有不妥，但商场是开放性的公众场所，仅在一个门口张贴照片的行为不足以导致上诉人不能进入商场经营，该行为不能产生解除合同的法律后果。上诉人赵丽丽认为被上诉人吉林大略商业管理有限公司管理的商场没有办理消防验收许可证，经二审审查，该商场已经办理了消防验收许可证，上诉人赵丽丽的该项请求没有事实依据。上诉人赵丽丽认为被上诉人吉林大略商业管理有限公司未履行装饰装修义务，致使租赁物不具有使用功能，没有提供足够的证据证明证据的主张。而且，鉴于该商场如期开业、众多商家入驻经营的客观事实，足以证明该商场具备了使用功能。上诉人赵丽丽没有实际经营是其自身原因造成的，其要求解除合同的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，440.00元，由上诉人赵丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯广志审 判 员 李 炜审 判 员 毕雪松二〇一三年十一月二十八日代理书记员 孙 畅 关注微信公众号“”