（2013）二中民终字第15464号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-06-18
案件名称
叶锦玉上诉马腾云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶锦玉,马腾云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第15464号上诉人（原审被告）叶锦玉，女，1933年2月3日出生，汉族。委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马腾云，女，1982年5月25日出生。委托代理人续涛，男，1976年8月19日出生。上诉人叶锦玉因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年9月，马腾云诉至原审法院称：2012年9月5日，我与叶锦玉经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同及协议约定，我购买叶锦玉所有的位于北京市××20号楼1单元4号房屋，房屋总价款为人民币200万元。合同签订后，我分两次共计给付叶锦玉定金20万元。2012年9月23日，叶锦玉突然以短信方式告知我不再售房。后我与叶锦玉当面协商，叶锦玉明确表示不再售房，亦不同意双倍返还定金。叶锦玉的行为违反了双方合同约定，应当承担违约责任。我现要求叶锦玉继续履行合同，协助我办理房屋所有权过户登记手续，将房屋所有权登记在我名下；要求叶锦玉向我交付房屋，并按每月4000元标准赔偿我租金收益损失，自2012年11月1日起计算至房屋实际交付之日止；本案的诉讼费由叶锦玉承担。叶锦玉辩称：我年事已高，身体不好，思维迟缓，反应迟钝，链家公司却催促我签订诸多合同，没有给我思考时间，没有为我解释清楚合同条款。因我家中有两个病人需要大笔的医疗费，我决定将房屋出售，并未与家人进行协商，房屋出售后亦没有确定住处。自2012年8月15日至9月4日期间，我始终在照料病人。2012年9月4日，我签署了《买卖定金协议书》。次日，我又签署了买卖合同、补充协议等多份文件。2012年9月7日，我的两位家人分别在北京及加拿大温哥华去世，我始终与家人办理亡者的身后事宜。9月15日，我即向链家公司提出不再售房，同意退还马腾云资金，但被链家公司拒绝。9月22日，我通知马腾云不再售房。我因身体原因，无法独立签订房屋买卖合同，故请求法院判令该房屋买卖合同及全部附属协议无效；我同意退还马腾云20万元预付款，支付相应利息，并给付马腾云一定经济补偿，不同意马腾云的诉讼请求。原审法院经审理查明：2012年9月4日，马腾云与叶锦玉及案外人链家公司三方签订《买卖定金协议书》。该协议书约定，叶锦玉将其所有的位于××20号楼1单元4号房屋出售给马腾云，马腾云确认以人民币200万元的总价款购买该房，于本协议签署时向叶锦玉支付购房定金2万元。双方于签署本协议后3个工作日内签署房屋买卖合同。该协议书签订后，马腾云将购房定金2万元交付叶锦玉。2012年9月5日，马腾云与叶锦玉签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定，叶锦玉将前述房屋出售给马腾云，房屋成交价格为117万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施等作价83万元。马腾云在签订本合同的同时支付定金20万元，具体付款方式及期限双方另行签订补充协议约定。叶锦玉应在房屋所有权过户后30日内将房屋交付马腾云，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，马腾云与叶锦玉又签订《补充协议》，约定马腾云于2012年9月5日向叶锦玉支付定金20万元，于2012年9月30日前支付购房款100万元（含定金20万元），于2012年10月30日前支付购房款100万元。双方于2012年10月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续。过户后30日内，自行办理房屋交割手续。此外，马腾云、叶锦玉还于当日签署了《房屋交易保障服务合同》、《交易资金监管提示函》等文件，并与链家公司签订了《居间服务合同》。上述合同及协议签订当日，马腾云交付叶锦玉定金18万元。2012年9月23日，马腾云以短信联系叶锦玉，提议在9月24日下午与叶锦玉见面，将合同约定的购房款交给叶锦玉。叶锦玉则以短信回复马腾云，称已决定不再售房，没有同意马腾云的提议。2012年9月26日，马腾云与叶锦玉及链家公司就合同履行问题进行协商，叶锦玉再次表示不再出售房屋。马腾云则提出如此叶锦玉应按约赔偿马腾云40万元以及其支付链家公司的中介费5.4万元，叶锦玉则表示只知道如不售房退还马腾云2万元定金，再给马腾云2万元，不同意马腾云的主张。马腾云、叶锦玉就争议问题没有达成一致意见。2012年9月28日，马腾云提起本案诉讼。此后，马腾云未再向叶锦玉支付任何款项。审理中，马腾云对叶锦玉所提叶锦玉为限制民事行为能力人，与马腾云签订的房屋买卖合同无效的主张不予认可。因叶锦玉就其上述主张并未提供充分证据予以证明，经法院释明，叶锦玉申请对其在与马腾云签订房屋买卖合同时是否具有民事行为能力进行鉴定。经审查，法院准予了叶锦玉的申请。关于鉴定机构，马腾云、叶锦玉一致选择由中国法医学会司法鉴定中心进行鉴定。法院委托中国法医学会司法鉴定中心进行鉴定后，该中心出具鉴定意见，确认叶锦玉在与马腾云签订房屋买卖合同时具有民事行为能力。马腾云、叶锦玉对该鉴定意见均无异议。叶锦玉为进行鉴定，支付鉴定费4650元。此后，叶锦玉不再坚持上述有关行为能力的答辩意见，但又提出在所签署的合同中，关于定金数额的约定前后有两个版本，分别为2万元和20万元；链家公司并未履行对交易双方进行解释和沟通的义务，没有向叶锦玉解释清楚合同条款的法律含义，造成叶锦玉的理解错误，请求法院判令前述《补充协议》无效。叶锦玉同时表示其坚决不同意继续出售房屋，称售房后将无房居住，愿意向马腾云承担相应责任。马腾云则不同意叶锦玉的主张，坚决要求叶锦玉继续履行合同。对于剩余购房款180万元，马腾云表示同意在办理过户手续时一次性给付叶锦玉。现马腾云已将该款交至法院。上述事实，有双方当事人陈述、《买卖定金协议书》，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》等相关证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律的保护。根据已查明的事实，马腾云与叶锦玉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，马腾云履行了支付叶锦玉定金的义务。此后，叶锦玉出于自身原因，在约定的马腾云交付第一笔购房款之前，明确向马腾云表示不再出售房屋，不同意马腾云按约支付购房款。马腾云对叶锦玉的主张不予认可，随即诉至法院，坚决要求叶锦玉继续履行合同，协助马腾云办理所购房屋的所有权过户登记手续并交付房屋。叶锦玉则持辩称理由坚决不同意马腾云的诉讼请求。为解决纠纷，法院为马腾云、叶锦玉进行了调解，但终因双方分歧较大而未达成一致意见。现马腾云坚持诉讼请求，且在庭审中明确表示同意将剩余购房款一次性给付叶锦玉。现双方合同约定的办理房屋所有权过户登记的期限已过，马腾云已将剩余购房款交至法院。在此情况下，马腾云上述诉讼请求并无不当，法院予以支持。叶锦玉不同意马腾云该项诉讼请求的答辩意见不能成立，法院不予采纳。马腾云要求叶锦玉赔偿租金收益损失的诉讼请求，理由并不充分，法院不予考虑。据此，原审法院于2013年8月判决：一、叶锦玉于判决生效后七日内与马腾云共同赴本市房屋管理部门，办理本市××二十号楼一单元四号房屋的所有权过户登记手续，将该房所有权登记在原告马腾云名下；二、马腾云在办理上述过户手续的同时，将购房款一百八十万元给付叶锦玉；三、叶锦玉在马腾云取得上述房屋所有权证之日起三十日内，将房屋腾空交付马腾云；四、驳回马腾云的其他诉讼请求。判决后，叶锦玉不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并将本案发回重审，其主要上诉理由为：叶锦玉签订房屋买卖合同是为了给两位重症的亲人治病，签订合同后第三天两位亲人相继去世，叶锦玉卖房抢救亲人的愿望已经落空，马腾云对此构成乘人之危；叶锦玉是八十岁高龄的老人，缺乏基本的判断力，但在中介公司工作人员的劝说下签订了房屋买买卖合同，构成重大误解，因此房屋买卖合同应当撤销。马腾云同意原判。本院经审理查明：原审法院依据有效证据对本案事实的描述客观，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：叶锦玉与马腾云所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方自愿签署，其内容对双方均具有拘束力，双方应诚信履约。马腾云已依约支付定金20万元，并已将剩余房款交至原审法院，现双方签订的房屋买卖合同存在继续履行的条件，双方应本着诚实信用原则，信守承诺，推动合同最终履行完毕，原审法院判决双方继续履行合同，事实依据及法律依据均适当，本院予以维持。叶锦玉上诉主张房屋买卖合同的签订因构成重大误解及乘人之危而应予撤销，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费4650元，由叶锦玉负担（已交纳）。一审案件受理费800元，由马腾云负担730元（已交纳），由叶锦玉负担70元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由叶锦玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟代理审判员 马 潇代理审判员 林文彪二〇一三年十一月二十八日书 记 员 常 乐 搜索“”