（2013）永民一初字第630号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2016-03-29
案件名称
陈静与栾滨华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永吉县人民法院
所属地区
永吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈静,栾滨华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百三十三条，第一百四十二条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第九十一条
全文
吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2013）永民一初字第630号原告陈静，住吉林省永吉县。委托代理人房金龙，永吉县口前镇法律服务所。被告栾滨华，住吉林省永吉县。委托代理人董志久，永吉经济开发区法律服务所。原告陈静与被告栾滨华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托代理人房金龙，被告栾滨华及其委托代理人董志久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静诉称：被告于2010年4月15日将坐落在口前镇城建局对面其经营的“兰花百乐园”以240000.00元的价格出兑给原告，并维系5年的租赁合同。而原告在经营不到三个月时，口前镇遭受洪灾（2010年7月28日），兰花百乐园被冲毁，损失极大，无法营业。原告同被告协商，被告同意修复并继续履行协议，原告始终等待。时至2013年被告没有修复该房。原房主于2013年6月7日与永吉县房屋征收经办中心签订货币补偿协议（合同号001），该房屋已被拆迁。现原、被告已无法履行原出兑协议约定5年的租赁合同，故此，原告依据该协议第四项的规定，请求法院判令被告赔偿原告的经济损失：1、兰花百乐园的出兑价格240000.00元；2、原告装修、购置、备料等项损失141136.00元；合计381136.00元。诉讼费由被告承担。被告栾滨华辨称：1、原、被告签订的“兰花百乐园出兑协议书”是被告将该园的整体装修、音响设备、餐饮用具一次性出兑给原告，价款200000.00元，被告收到该款，已于3日内将该园交出。根据《合同法》第一百三十三条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移”的规定，原、被告自愿、平等的交易已经完成。至于已为原告代交的2010年5月1日至2011年5月1日一年的房租费，因遭受洪水灾害，被告也未向原告主张权利。2、起诉状中称“与被告维系5年的租赁合同”是虚构的，与事实相悖。根据《合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，房主金亨夑发现原、被告所签的协议第四条等约定了房屋租赁的内容，未经出租人同意予以解除。经房主与原、被告共同协商，依据《合同法》第七十七条：“当事人协商一致可以变更合同”的规定，变更了第四条，改由房主与原告签订了书面房屋租赁协议书。见原审证人金亨夑证言：“与原告无租赁协议，与被告有协议，租期5年，是我租的”。3、起诉状中称：“原告同被告协商，被告同意修复并继续履行该协议”根本不靠谱。众所周知，被告不是兰花百乐园的房屋所有权人，且租期已满，房主另租他人，被告没有权利和义务维修别人的房屋。事实是原告从被告处借120000.00元给房主交了三年的房租费，还款日期为2011年5月1日。欠款到期，被告找原告主张权利，原告不告诉住址，只能电话联系。另一欠款案件中，原告在诉讼时效上做文章，陈述被告没有找原告主张权利。现在又说找被告协商，被告同意履行协议，根本没有这回事。4、本案原告与房主签订了书面房屋租赁协议，原告借钱向房主交了三年租金120000.00元，已成另一案件的共识。鉴于合同的相对性和风险自担原则，原告租期内遭受洪水灾害，是不可抗力造成的，与被告无关。被告不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。房主考虑因天灾原告未能全部弥补租期内的损失，于2013年6月24日，将从县房屋征收经办中心获得的货币补偿中拿出部分对原告予以补偿。被告出于同情，也从120000.00元欠款内免去原告20000.00元，只要100000.00元。并且因洪灾损失，县里从永安新区给付原告一处灾民楼房（12号楼1单元4楼西门）。综上，原告的损失是天灾，不是被告所为，被告无过错，请求法院驳回原告诉求。诉讼中，双方当事人争议的焦点问题是：1、原、被告是否签订了合法有效的租赁合同？2、原告是否与房主签订了合法有效的租赁合同？3、发生水灾后，原告是否得到了经济补偿？4、原告要求被告赔偿损失，有无事实和法律依据？针对本焦点问题，原告向本院提供如下证据：1、2010年4月15日兰花百乐园出兑协议书1份，第四项证明原告主张诉请的合法依据。被告对其真实性无异议，对出兑部分的合法性无异议，转租部分提出异议，认为原告与房屋所有权人签订了书面的租赁协议，故该转租无效，且不存在租期5年，因为被告与房主也是口头约定的租期，原租期已经结束，新的租期是原告与房主的约定，与被告无关。2、房屋装修及购买物品、备品等明细1份，证明原告对租赁房屋进行装修及购买物品的投入情况。被告提出异议，认为签订协议时原告没有投入，后期买的被告不清楚，是原告自己记的流水账，不能成立。3、永吉县口前镇人民政府和永吉县民政局出具的证明1份，证明原告承租的房屋及屋内设施被冲毁了，政府给原告分配了廉租房。被告无异议。4、证人李红磊出庭作证：证人当时任原告的厨师，原告从被告处兑来饭店后，证人参与了购买物品等，共去过6、7次，花了大约140000.00元左右，具体买啥记不清了，原告提供的明细上是证人的签字。被告提出异议，认为证人与原告有利害关系，证言都是估计的，不真实。针对本焦点问题，被告向本院提供如下证据：永吉县法院2013年8月6日庭审笔录复印件1份，证明另一案件证人金亨夑是房屋所有权人，其与原告签订了书面房屋租赁协议书，原告交给金亨夑3年的房租120000.00元，该120000.00元是原告从被告处借的。原告对其真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为该笔录是原、被告之间的民间借贷纠纷，但实际不存在债权债务关系。本院结合原告告诉、被告答辩及各方当事人提供证据、对方当事人质证，针对上述证据，分析评判如下：原告提供的证据1（2010年4月15日兰花百乐园出兑协议书），具有真实性、合法性，能够证明原、被告就被告承租的房屋出兑给原告的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据2（房屋装修及购买物品、备品等明细）、证据4（证人李红磊出庭作证），证据2只是原告自己书写的，相当于当事人陈述，又没有其他证据相佐证，不具有证据的合法性。虽然证人李红磊出庭作证，但证据4不具有确定性，二个证据之间不能相互印证，不能充分证明原告的投入情况，对该二份证据不予采信。证据3（永吉县口前镇人民政府和永吉县民政局出具的证明），被告无异议，予以采信。被告提供的证据（永吉县法院2013年8月6日庭审笔录复印件），具有真实性、合法性，能够证明原、被告之间及原、被告与房主金亨夑之间就房屋出租协商、签订协议及履行协议情况，与本案具有关联性，予以采信。通过以上分析，本院对以下事实予以确认：2010年4月15日，被告栾滨华将自己承租的房主为金亨夑的兰花百乐园出兑给原告陈静，双方于当日签订了“兰花百乐园出兑协议书”，其中约定：二、甲方（被告）将兰花百乐园以贰拾肆万元的价格出兑给乙方（原告），其中包括2010年5月1日-2011年5月1日一年肆万元的房租费。三、乙方（原告）应于2010年4月16日预付甲方（被告）人民币贰拾万元整，余下的四万元于2010年7月末一次付清。付款方式为现金。四、甲方（被告）保证乙方（原告）营业期间与原房主维系五年的房屋租赁合同，乙方在每年的五月一日前将肆万元的房租交给甲方，不得拖欠，如有政府行为运行的情况，甲方负责跟原房主协商，理赔乙方对兰花百乐园投入的全部损失，五年后，如此房动迁，甲方负责与原房主确保乙方优先租赁。并对其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告给付被告现金200000.00元，并出具了40000.00元的欠据。4月16日被告将兰花百乐园交付给原告。后来，原、被告与房主金亨夑协商，原告与金亨夑签订了房租租赁合同，约定：租期5年，每年40000.00元。原告将三年的房租费120000.00元交给金亨夑。2010年7月28日，永吉县口前镇发生洪水灾害，原告承租的房屋被冲毁。2013年该房屋被政府征收，金亨夑从获得的补偿款中给付原告100000.00元，被告给原告出具20000.00元的欠据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原、被告签订的出兑协议是房屋租赁合同、买卖合同二个合同的混合。被告在其经营期间所有的室内物品（包括用品、设施、设备、装饰材料、餐饮用品等）属于被告所有，被告将其出兑给原告，双方之间形成的是买卖合同，被告已经将上述物品交付给原告，已经完成交付，该物品的所有权转移给原告，毁损、灭失的风险应该由原告承担。发生洪水是不可抗力，是不能预见、不能克服并不能避免的，属于风险。所以，原告要求被告赔偿物品出兑费200000.00元的请求不予支持。原、被告签订的租房协议属于房屋租赁合同，被告事先没有征得房主金亨夑的同意，房主可以解除租赁合同。事后房主与原告签订了该房租赁合同，原、被告签订的房屋租赁合同已经被解除。一年的房租费40000.00元，原告并未给付，无权要求被告返还，原告的该项请求不予支持。原、被告在合同第四项约定，甲方（被告）保证与乙方（原告）维系五年的房屋租赁合同，否则赔偿乙方投入的全部损失。属于租赁合同的内容，由于租赁合同的解除，该约定已经不具有效力。发生洪灾属于不可抗力，原告自己购买的物品等所有权属于原告，被洪水冲毁，标的物毁损、灭失的风险应由原告承担，无权要求被告给予赔偿。综上，原告要求被告赔偿出兑后投入损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、第一百三十条、第一百三十三条、第一百四十二条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告陈静的诉讼请求。案件受理费7017.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 魏永波人民陪审员 姜 茹人民陪审员 于 顺二〇一三年十一月二十八日书 记 员 孙 博 微信公众号“”