（2012）雨民初字第1388号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-06-12
案件名称
湖南中邦房地产开发有限公司与湖南新族房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百二十条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2012）雨民初字第1388号原告湖南中邦房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区人民中路279号001栋。法定代表人丁强，董事长。委托代理人刘毅，湖南麓和律师事务所律师。被告湖南新族房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区民主后街2号虹嘉园。法定代表人易志奇，董事长。委托代理人谭文健，湖南醒龙律师事务所律师。委托代理人姜浩，男，1981年12月5日出生，汉族。原告湖南中邦房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告湖南新族房地产开发有限公司（以下简称被告）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘毅，被告的法定代表人易志奇，委托代理人谭文健、姜浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，长沙市白沙南路红石岭地段“白沙景园”土地是以长沙市天心区城市建设开发公司为主开发的国有土地，湖南中邦工程有限公司（以下简称中邦工程公司）投资参与拆迁与建设。之后，长沙市天心区城市建设开发公司与中邦工程公司于1999年8月10日签订《协议书》，决定将该土地作为回报，交由中邦工程公司开发建设。中邦工程公司因资金不足，于2002年12月7日与被告签订《合作建房协议书》，决定与被告共同开发建设。协议约定：双方共同开发本宗土地，中邦工程公司成立项目公司湖南中邦房地产开发有限公司。中邦工程公司（甲方）以长沙市天心区城建开发公司的名义提供土地使用权出资，作价15000000元，经长沙市天心区城建开发公司同意将红线转到双方名下时，被告（乙方）认可甲方出资到位。乙方提供15000000元作为与甲方提供土地使用权对等的出资，出资按如下计划投入：本协议签订后，按甲方要求按期支付长沙市天心区城建开发公司有关该宗土地的出让金及相关税费等。违约责任为违约方赔偿守约方全部损失，并支付600000元违约金。为了履行《合作建房协议书》，2003年1月15日，中邦工程公司、长沙市天心区城市建设开发公司、被告三方签订《土地使用权转让协议》。长沙市天心区城市建设开发公司根据中邦工程公司的要求，将原准备转让给中邦工程公司的土地，重新转让给被告51%、原告49%。根据协议的要求，应当支付给长沙市天心区城市建设开发公司土地管理费9764.7元，前期费用45432元，路幅建设费500000元，共计555196.7元，土地出让金（预计3117550元）、土地交易契税和营业税等费用。长沙市天心区城市建设开发公司、中邦工程公司根据协议约定将上述土地分别过户到原、被告名下，两公司各取得《国有土地使用权证》。根据该协议，原告依法注册成立，2003年1月8日，中邦工程公司与原告签订《项目转让协议书》，由原告承接本项目及合同的履行。根据《合作建房协议书》、《土地使用权转让协议》的约定，包括支付给长沙市天心区城市建设开发公司的部分费用在内，被告应当投入15000000元，但被告仅支付4900000元。原告多次要求被告按照约定投入资金，尽快开发长沙市白沙南路红石岭地段白沙景园土地。但被告经营管理极不正常，期间经与被告公司法定代表人多次协商，仍然未能达成协议，导致长沙市白沙南路红石岭地段白沙景园土地长期未能开发。2011年3月，被告因拖欠他人债务，法院将过户到被告名下的土地予以拍卖，原告为了维护自身利益，共支付27000000余元将过户到被告名下的土地回购，价款被法院用于偿还被告所欠他人债务。鉴于土地已经法院拍卖，原《合作建房协议书》已失去履行基础，不可能继续履行，原告诉至法院，请求判决：1、解除2002年12月9日的《合作建房协议书》；2、被告向原告支付违约金600000元、赔偿损失6000000元及利息；3、被告承担本案的一切诉讼费用。被告辩称，一、原告无权主张解除《合作建房协议书》，也无权要求被告支付违约金和赔偿损失。1、签订《合作建房协议书》的缔约方是中邦工程公司和被告，根据合同相对性原则，原告无权主张上述权利。2、虽然中邦工程公司与原告签订了《项目转让协议书》，但被告未参与签订，并且未将协议内容告知被告，《项目转让协议书》对被告没有约束力。《项目转让协议书》只是证明中邦工程公司将本案相关的项目开发权转让给原告，并未将《合作建房协议书》中所有的权利转让。二、中邦工程公司的众多违约行为导致涉案项目至今未开发，中邦工程公司应向被告承担违约责任，鉴于原告系中邦工程公司开发本项目专门设立的项目公司，故原告应对中邦工程公司的违约行为承担连带责任。三、涉案土地的拍卖不能视为被告违约。1、被告对项目土地的份额拍卖27000000余元，只能证明该份额的价值，不能证明被告违约，原告拍得该土地份额，也证明原告认可被告的土地份额价值。2、土地份额拍卖是司法行为，该拍卖不影响项目的开发。经审理查明，1999年8月10日，长沙市天心区城市建设开发公司（甲方）与中邦工程公司（乙方）签订《协议书》一份，约定，为加速长沙市天心区的城市建设，尽快建设好白沙路，就拉通白沙南路的东至红旗织布厂宿舍、西至红石岭1号路段，协议如下：白沙南路拉通后，该路段的北至一师范围墙外的土地，甲方无偿调拨给乙方进行开发，乙方必须于本协议签订之日起一年内将该地段范围内现有拆迁户全部拆迁完毕，并负责将路幅范围土方降至道路设计标高等。上述协议签订后，因中邦工程公司开发资金不足，2002年12月9日，中邦工程公司（甲方）与被告（乙方）签订《合作建房协议书》一份，约定，1、由双方共同投资开发白沙南路红石岭地段白沙景园，该项目位于白沙南路，东起红旗织布厂宿舍围墙，西至红石岭1号，用地10252.04平方米，实际用地7318.68平方米。2、甲、乙双方本着共同出资、共同建设、共同管理、投入对等、效益均分、风险共担的原则，成立项目联合办公室，设立项目专用共控账户，双方各派一名财务人员，协议签订后甲方立即注册新的湖南中邦房地产开发有限公司，并将该用地红线划到湖南中邦房地产开发有限公司（占49%）和乙方（占51%）名下以利于项目顺利操作，但双方按50%的比例分享合作建房收益。3、甲方以天心区城建开发公司的名义提供土地使用权出资，作价15000000元，经天心区城建开发公司同意将红线转到双方名下时，乙方认可甲方出资到位；乙方提供15000000元（货币）作为与甲方提供土地使用权对等的出资，出资按如下计划投入：（1）、本协议签订后，按甲方要求按期支付天心区城建开发公司有关该宗土地的出让金及相关税费；（2）、在土地使用权转让至双方名下之前付清房地产行政主管部门、房地产评估机构等部门办理该宗土地使用权转让手续所必需的税费；（3）、合同签订双方成立项目联合办公室后三天内再付1000000元至双方双控账户内；（4）、报建手续办妥后，三天内支付报建费；（5）、付清上述（1）、（2）、（3）、（4）所列各款项后，余款根据施工进度及时、足额投放；（6）、乙方承诺在本协议签订后10个月内分期分批投入15000000元资金（含销售款中乙方应占的回笼资金）。在乙方出资15000000元之前，甲方不承担合作建房所需的任何资金责任。4、双方职责：甲方保证建设用地无任何因拆迁引起的纠纷和遗留问题，本协议签订后提供办理联合用地以及有关手续的法律文件；乙方出资15000000元后，按所承担的投资比例及时、足额投入资金；乙方保证15000000元按协议资金计划投入，投入对等后，后续资金按所承担的比例及时、足额投入。5、违约责任：违约方赔偿守约方全部实际损失，并支付600000元违约金。双方还对收入分配、销售方式、物业管理等进行了约定。原告于2002年12月26日注册成立，经营范围为从事房地产开发、经营。2003年1月8日，中邦工程公司与原告签订《项目转让协议书》一份，中邦工程公司将位于白沙南路妙高峰下一土地（约11亩）项目开发权转让给乙方，转让费20654029元，项目转让后中邦工程公司完全退出，中邦工程公司负责协调将该土地红线从天心区城建开发公司划到原告名下，所有开发事宜由原告单独承担。2003年1月15日，长沙市天心区城市建设开发公司（甲方）与中邦工程公司（乙方）及被告（丙方）签订《土地使用权转让协议》一份，乙方要求甲方将上述土地红线转到原告与丙方的共同名下，其中原告占49%、丙方占51%。三方协议约定，甲方将土地使用权转让给原告和丙方，土地转让中发生的税、费等一切费用将由乙、丙两方共同承担。因此乙方向甲方支付土地管理费9764.7元，前期费用45432元，路幅建设费500000元，共计555196.7元，丙方向甲方支付土地出让金（预计3117550元）、土地交易契税和营业税，具体金额按国土局审定实际发生的为准，乙、丙两方无异议，且同意对甲方的上述费用给付承担连带履行责任。合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2003年11月14日，本案涉及的长沙市天心区白沙南路妙高峰7275.75平方米土地国有土地使用证办至原、被告名下，并注明该宗土地由原、被告共同使用。2004年，中邦工程公司与长沙港泰置业发展有限公司因土地转让发生纠纷，经法院判决由中邦工程公司支付长沙港泰置业发展有限公司土地转让费，因中邦工程公司未自动履行，法院在执行过程中，将原、被告追加为该案的被执行人，并且于2004年7月查封了双方共同使用的位于长沙市天心区白沙南路妙高峰7275.75平方米国有土地使用权，上述土地于2007年5月解除查封。2007年11月19日，长沙市国土资源局给原、被告下发《缴纳土地闲置费告知书》一份，要求两公司缴纳土地闲置费467600元，被告于2007年12月7日缴纳了该费用。2011年，被告因与湖南熹华投资有限公司发生经济纠纷，长沙市中级人民法院于2012年3月对本案涉及的位于长沙市天心区白沙南路妙高峰被告名下的3710.63平方米的土地进行拍卖，原告以27276900元的价格拍得了该宗土地，拍卖款被法院用于偿还被告所欠债务。原告于2012年5月3日诉至本院，请求判如所诉。本案在审理过程中，被告向本院提交了票据和会计凭证，用以证明根据《合作建房协议书》，被告已投入部分土地合作开发资金的数额为7180000元，原告只认可4900000元。本院经审查确认为：从2003年1月20日至2007年12月7日，被告投入土地合作开发资金6991383.8元（包括土地出让金、契税、测量费、设计费、借款、押金、工程款和代付钢材款等），其中从2003年1月20日至2003年10月9日，被告投入土地合作开发资金3166377元（包括土地出让金、契税、借款等）。庭审中，被告表示同意解除《合作建房协议书》，同时认为解除《合作建房协议书》，被告可提出反诉，但在本案审理期间，被告未提起反诉。以上事实，有《协议书》、《合作建房协议书》、《项目转让协议书》、《土地使用权转让协议》、长沙市中级人民法院（2004）长中执字第104-监1号民事裁定书、长沙市中级人民法院（2004）长中执字第104号民事裁定书、长沙市中级人民法院协助执行通知书、长沙市中级人民法院（2011）长中民执字第0148-4号执行裁定书、拍卖成交确认书、《国有土地使用证》、施工合同、湖南长工工程建设有限公司于2013年6月24日出具的《证明》、票据、财务凭证及原、被告的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本案经本院主持调解，当事人之间未能达成协议。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告是否系本案适格当事人，是否有权主张解除《合作建房协议书》；二、本案中的违约责任，原告主张的违约金是否应当支持；三、本案损失的界定。现将双方争议焦点分析如下：一、原告是否系本案适格当事人，是否有权主张解除《合作建房协议书》。从签订合同的内容来看，2002年12月9日，中邦工程公司与被告签订《合作建房协议书》，协议中约定中邦工程公司立即注册新的湖南中邦房地产开发有限公司（本案原告），并将该用地红线划到原告（占49%）和被告（占51%）名下。2013年1月8日，中邦工程公司与原告签订《项目转让协议书》，约定将涉案土地的开发权等全部转让给原告，中邦工程公司完全退出。中邦工程公司、被告于2003年1月15日与长沙市天心区城市建设开发公司签订《土地使用权转让协议》，明确约定将应登记在中邦工程公司名下的土地按比例登记到原、被告名下。从合同的履行来看，2003年11月14日，涉案土地使用权登记在原、被告名下。在合同履行过程中，被告对原告行使的合作开发权一直未提出异议，并且对内、对外也一直是双方行使权力和履行义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。综上，本院认为，中邦工程公司通过与原告签订《项目转让协议书》及与被告和长沙市天心区城市建设开发公司签订《土地使用权转让协议》，将涉案土地的权利、义务一并转让给了原告，被告和长沙市天心区城市建设开发公司均未表示有异议，并且在涉案土地开发过程中，一直是原、被告共同行使开发权，表明被告对该转让行为的认可，双方亦形成了事实上的合作开发关系。故原告的诉讼主体适格，可以主张解除中邦工程公司与被告签订的《合作建房协议书》。原、被告在本案审理过程中协商一致，同意解除《合作建房协议书》，对原告主张解除《合作建房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。被告提出中邦工程公司未告知其已将涉案土地开发的权利、义务转让给原告的主张与事实不符，本院不予采信。二、本案中的违约责任，原告主张的违约金是否应当支持。《合作建房协议书》约定，“乙方承诺在本协议签订后10个月内分期分批投入15000000元资金（含销售款中乙方应占的回笼资金）。在乙方出资15000000元之前，甲方不承担合作建房所需的任何资金责任。甲方保证建设用地无任何因拆迁引起的纠纷和遗留问题，本协议签订后提供办理联合用地以及有关手续的法律文件，乙方出资15000000元后，按所承担的投资比例及时、足额投入资金；乙方保证15000000元按协议资金计划投入，投入对等后，后续资金按所承担的比例及时、足额投入。违约责任，违约方赔偿守约方全部实际损失，并支付600000元违约金。”按照合同约定，被告应于2003年10月9日前投入15000000元资金，但原告仅投入资金3166377元，其行为违约。2004年，原告因与长沙港泰置业发展有限公司发生土地转让纠纷，法院查封了涉案土地的使用权，于2007年5月解除查封，土地被查封亦是原告违约。原、被告在此期间均违约，应各自承担违约责任。2007年5月，涉案土地解除查封后，被告仍然没有按约定投资到位，并且因被告与第三人发生经济纠纷，长沙市中级人民法院于2012年3月拍卖了登记在被告名下的合作开发土地。虽然该土地被原告拍得，却使双方丧失了继续履行《合作建房协议书》的基础，不能继续实现合同目的，被告的行为构成根本违约，应当按照《合作建房协议书》的约定，支付原告违约金。原告主张600000元违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。三、本案损失的界定。诉讼当事人在起诉请求违约金与损失赔偿并存的情况下，其损失大于违约金的，可以在请求支付违约金的基础上，再行请求赔偿损失。根据被告向本院提交的票据和财务凭证，截止2007年12月7日，被告为合作开发投入的资金为6991383.8元，未按合同约定投入15000000元合作资金，而被告却取得了51%的土地使用权，并将该土地拍卖了27276900元的价款，用于清偿欠第三人的债务。被告投资不到位却享有了投资到位的权益，应向原告承担投资不到位的赔偿责任。被告提出由于中邦工程公司与长沙港泰置业发展有限公司的经济纠纷，导致涉案土地于2004年7月被法院查封，无法进行开发，被告不应对土地未开发承担赔偿责任的主张，本院不予采信。涉案土地被法院查封后，被告有合理的理由不再继续投入资金开发，但涉案土地于2007年5月解除查封后，双方在未解除合同的情形下，被告应继续按合同约定投入合作开发资金，而被告仅于2007年12月7向国土部门缴纳了土地闲置费，至2012年3月土地被拍卖，被告亦未再投入资金进行土地开发，导致涉案土地再一次闲置以至拍卖，不能实现合同目的。据此，被告应赔偿原告未投资到位的资金4004308.1元【（15000000元＋6991383.8元）÷2-6991383.8元】及该资金从2007年12月至2012年3月期间的利息损失，本院确认利息损失为1317217.1元（以4004308.1元为基数，参照中国人民银行三至五年期贷款年利率7.74%计算），损失合计为5321525.2元。由于损失赔偿超过违约金，按照损益相符的原则，本院对损失核减600000元。原告主张损失6000000元及其利息过高，对原告主张过高部分，本院不予支持。根据以上事实，本院认定原告应当获得的损失赔偿为：违约金600000元，实际损失4721525.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百二十条之规定，判决如下：一、解除湖南中邦工程有限公司与被告湖南新族房地产开发有限公司于2002年12月9日签订的《合作建房协议书》；二、被告湖南新族房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告湖南中邦房地产开发有限公司违约金600000元；三、被告湖南新族房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告湖南中邦房地产开发有限公司实际损失4721525.2元；四、驳回原告湖南中邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58080元，保全费5000元，合计63080元，由原告湖南中邦房地产开发有限公司负担13080元，被告湖南新族房地产开发有限公司负担50000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 华人民陪审员 杨 宏人民陪审员 吴松球二〇一三年十一月二十八日书 记 员 王 洪附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。湖南新族房地产开发有限公司出资明细表时间项目名称金额（元）2003.1.20土地出让金20000002003.2.18／4.30／5.14借款4400002003.5.20土地转让契税6159512003.6.23渣土费220002003.6.25资料费4202003.6.10资料费4202003.6.24垃圾处理费437682003.7.9资料费55702003.7.23咨询费7002003.8.7资料费802003.8.8信息服务费40522003.8.8工本费202003.9.12测量费20462003.9.22评估费313502003.10.31土地转让税6226872003.11.12绘图费40522003.11.3转让服务费202842003.11.19测量费7442004.3.15设计费360002004.4.28一师范押金1000002004.3.23勘查费481702004.6.16长工工程公司工程款2000002004.6.10监理费200002004.6.30测量费7442004.8.19长工工程公司工程款1924402004.8.19长工工程公司工程款911772004.9.14长工工程公司工程款土方款2000002004.9.15设计费70002004监理费200002004.8.11设计费200002004.9.24长工工程公司工程款1000002004.10.26长工工程公司工程款2000002004.10.19长工工程公司工程款335562004.11.1隔离栏170002004.11.15检测费186202005.1.17花卉费128002005.2.3长工工程公司工程款1000002006.6.14土地出让金692132.82006.6.14土地出让金6000002007.12.7土地闲置费467600汇总6991383.8 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