（2013）东三法民一初字第5192号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2016-02-28
案件名称
东莞市广基实业有限公司与黄文通房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市广基实业有限公司,黄文通,东莞市塘厦镇房地产开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第四十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5192号原告东莞市广基实业有限公司，住所地：东莞市。法定代表人罗润福，副总经理。委托代理人熊华，广东弘名律师事务所律师。委托代理人杨振寰，男，广东弘名律师事务所辅助人员。被告黄文通，男，身份证住址：广东省东莞市。委托代理人罗喜元，广东乐而乐律师事务所律师。第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司，住所地：东莞市。法定代表人赵锦辉，总经理。原告东莞市广基实业有限公司诉被告黄文通、第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市广基实业有限公司的委托代理人熊华、杨振寰，被告黄文通及其委托代理人罗喜元均到庭参加诉讼。第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市广基实业有限公司诉称，被告于2009年8月8日与第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，向第三人购买了东莞市塘厦镇四村社区迎宾大道富康豪庭5幢住宅楼＊单元＊号房，该商品房买卖合同中约定当面积出现差异时：差异值为±0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。另，该商品房买卖合同约定被告所购商品房的建筑面积为131.42平方米，总价为人民币561229元。现因被告所购商品房的产权登记建筑面积为135.66平方米，与上述合同约定面积相差4.24平方米，差异值为3.23%，在合同约定的房屋单价多退少补数值以内，依上述合同约定及相关司法解释规定需向第三人补交差异值3%以内部分，即3.94平方米的购房款人民币16826元。因原告与第三人系委托和挂靠关系，故上述合同项下的权利义务实际属于原告。现原告为保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付因商品房面积差异所产生的房款人民币16826元及利息（利息从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告黄文通辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及约定购房款按套内建筑面积计算是合法有效的。1、《商品房买卖合同》及合同约定购房款按“套内建筑面积”计算的条款，是原、被告双方在自愿平等协商一致基础上签订，该合同及约定的内容没有违反国家强制性规定，也不存在可撤销的情形。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、2001年1月1日生效，由广东省建设厅、广东省物价局发布的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第四条规定：房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价。第五条规定：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。3、广东省东莞市中级法院编《法官说案》第60页，收集了标题为《商品房面积缩水、开发商补足差价》的68件房屋买卖合同纠纷系列案经典案例，该判决显示，当《商品房买卖合同》约定按“套内建筑面积”计价，如果“建筑面积”与“套内建筑面积”不一致，应按“套内建筑面积”计价。二、在对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的理解上，原告犯了“偷换概念”的错误。该条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”该条中所说的“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积”这句话中，有二个行为指向，这二个行为指向的是同一个事物，在对这二个对象的理解上，应保持语境上、逻辑上的一致。这句话中前半句话和后半句话中所指的只能是同一个对象，不可能是不同的两个对象，即，如果“与”字前的前半句话是指“套内建筑面积”，那么“与”字后的后半句话中的“约定面积”也指“套内建筑面积”；如果“与”字前的前半句话是指“建筑面积”，那么“与”字后的后半句话中的“约定面积”也指“建筑面积”。绝不可能前面指“套内建筑面积”，后面指“建筑面积”，或前面指“建筑面积”，后面指“套内建筑面积”，只有前半句话的对象与后半句话的对象相同，才是对该条含义的正确理解，不能前后概念不一，偷换概念。对该条的正确含义，可以表述为：1、出卖人交付使用的房屋“套内建筑面积”与商品房买卖合同约定的“套内建筑面积”不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。2、出卖人交付使用的房屋“建筑面积”与商品房买卖合同约定的“建筑面积”不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。原告在对该条款的理解上，犯了逻辑上的“偷换概念”的错误，东莞市中级法院对周仕叶等五个案件的判决上也犯了同样的错误。三、在本系列案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了购房款按“套内建筑面积”计算而不按“建筑面积”计算，交房后的实测“套内建筑面积”与预售合同中的“套内建筑面积”并无误差或误差没有达到司法解释规定的范围，被告的购房款已支付完毕，无需补差。尽管合同没有约定预售的“套内建筑面积”与实测的“套内建筑面积”出现误差时的解决办法，但这丝毫不影响本案的处理，因为本案中，合同约定的“套内建筑面积”与实测的“套内建筑面积”没有误差。当原、被告约定购房款按“套内建筑面积”计算时，就排除了按“建筑面积”计算；当原、被告约定的“套内建筑面积”与实测的“套内建筑面积”没有误差时，原告要求按“建筑面积”补交购房款没有事实依据和法律依据。换句话说：在本次房屋买卖中，只有当实测的“套内建筑面积”大于预售的“套内建筑面积”且达到一定范围时，被告才应该补交购房款，而这种情况在本案中并没有出现。四、东莞市中级法院对原告诉周仕叶等五案的判决存在认定事实和适用法律错误，是错误的判决，不能作为审理本系列案件的参考依据。对该五起案件，当事人已向广东省高级法院申请再审，相信广东省高级法院会撤销东莞市中院的判决。我们更期待东莞市第三法院依照事实，依照法律，秉承良知，不受东莞市中级法院的错误判决的影响，依法独立审判，驳回原告的诉讼请求，以切实维护当事人合法权益，切实维护社会稳定。五、原告不是本案适格的原告，无起诉权，如果认定原告主体适格，那东莞市塘厦镇房地产开发公司也是连带债权人，在法律上处于共同原告地位，这种法律地位是法定的，不是约定的，不是凭东莞市塘厦镇房地产开发公司一句“与我公司无关”就可以确定的，法院应通知它以原告的身份参加诉讼，否则，视为其对权利的放弃。在购房过程中，被告是与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，根本不知道原告是开发商。原告购房时看到的各种售楼广告也未标明富康豪庭二期是原告开发的，《商品房买卖合同》也是被告与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订，根据合同的相对性原理，假如原告是富康豪庭二期的实际开发人，其相关诉讼权利也必须通过东莞市塘厦镇房地产开发公司行使。六、原告计算有误，请重新计算，但与本案无关。第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司在法定期限内没有进行任何陈述，也没有提交任何证据。经审理查明，原告营业执照上载明的经营范围为：投资兴办实业；销售日用百货、五金电器、建筑材料。第三人营业执照上载明的经营范围为：土地开发、商品房销售。位于东莞市塘厦镇四村社区迎宾大道富康豪庭（二期）的商品房开发项目的开发商为第三人，据第三人出具的《情况说明》确认，该项目实际系原告挂靠第三人所开发建设、该项目的权利义务实际属于原告。被告抗辩认为原告与第三人之间的挂靠关系不成立、原告不具备本案的诉讼主体资格。被告与第三人于2009年8月8日签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买位于东莞市塘厦镇四村社区迎宾大道富康豪庭5幢住宅楼＊单元＊号的房屋；合同第三条约定房屋的建筑面积共131.42平方米，其中套内建筑面积112.45平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.97平方米；合同第四条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米4990.92元，总金额561229元；合同第五条约定了当商品房交付使用后合同约定计价面积与产权登记面积出现差异时的处理方式。经查，《商品房买卖合同》没有对合同约定的总建筑面积与产权登记面积出现差异时的处理方式。当日，被告向原告缴纳了房屋的首期款261229元。涉案房屋交付使用后办理的房地产权证登记面积为建筑面积共135.66平方米，其中套内建筑面积112.41平方米。2013年9月2日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。对涉案房屋建筑面积多出的面积，原告主张被告应补足差价，差价金额是以商品房买卖合同约定的总价款除以建筑面积得出的面积单价再乘以面积差异值而得出的。上述事实，有《情况说明》、《商品房买卖合同》、收款收据、房地产权证、房地产面积测绘成果报告书、资质证书、企业法人营业执照、《法官说案》等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，第三人东莞市塘厦镇房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提供任何证据及任何陈述，视为放弃举证和质证的权利。《商品房买卖合同》是第三人与被告的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张其挂靠第三人开发涉案房产，有第三人出具的《情况说明》为证，且从原告提供的收款收据中也反映了被告系向原告缴纳涉案房产首期款这一事实，证明被告在购买涉案房产时已明知原告系涉案房产的实际开发商，因此本院确认原告与第三人之间存在挂靠与被挂靠的关系。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第43条“个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人”的规定，东莞市广基实业有限公司与东莞市塘厦镇房地产开发公司本应作为共同原告提起本案诉讼，但东莞市塘厦镇房地产开发公司出具《情况说明》确认涉案房产的权利义务实际属于东莞市广基实业有限公司，可见东莞市塘厦镇房地产开发公司放弃对被告主张实体权利。对被告提出的原告主体不适格的主张，本院不予采纳。原告以产权登记建筑面积135.66平方米与合同约定建筑面积131.42平方米相差4.24平方米为由主张被告补足面积差价。双方签订的《商品房买卖合同》仅约定计价面积与产权登记面积存在差异的处理方法，并未对建筑面积与产权登记面积存在差异的处理方法进行约定。在合同没有明确约定的情况下，双方的权利义务关系应依照法律的规定予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”案涉房屋产权登记的建筑面积比合同约定面积多4.24平方米，则案涉商品房面积误差比为4.24平方米／131.42平方米＝3.23%。依照上述司法解释的规定，案涉商品房的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，被告应予补足，则被告应补足差价的面积为131.42平方米×3%＝3.94平方米，超出3%部分的房价款被告无需承担。原告主张按商品房买卖合同约定的总价款除以建筑面积得出面积单价，并以此计算面积差价。此主张相对合理，而且计算得出的面积单价亦低于《商品房买卖合同》约定的单价，本院予以采纳。则被告应补足的面积差价为3.94平方米×561229元／131.42平方米＝16825.77元。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。至于原告请求的面积差价利息，没有法律依据，本院不予支持。第三人明确表示本案相关的权利义务由原告享有与承担，应视为第三人对自己民事权利的自由处分，因此被告应向原告补足面积差价。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第43条的规定，判决如下：一、被告黄文通应于本判决发生法律效力之日起三日内补足原告东莞市广基实业有限公司房屋面积差价16825.77元；二、驳回原告东莞市广基实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110元，由原告东莞市广基实业有限公司负担50元，被告黄文通负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 韦枝展二〇一三年十一月二十八日书 记 员 黎杰安附相关法律法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第43条个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人。 搜索“”