（2013）岚民一初字第1541号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-12-09
案件名称
日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会与牟宗富房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
日照市岚山区人民法院
所属地区
日照市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会,牟宗富
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十四条，第十五条第一款，第十六条第一款，第二十一条，第二十三条第一款，第二十五条，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十四条第一款，第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国村民委员会组织法（2010年）》：第十一条第一款，第二十九条
全文
山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2013）岚民一初字第1541号原告：日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会，住所地日照市岚山区。法定代表人：宋光清，村主任。委托代理人：李秀珍，山东岚杰律师事务所律师。被告：牟宗富，男，汉族，居民，住日照市岚山区。委托代理人：别金远，山东东方太阳律师事务所律师。原告日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会（以下简称泥田沟村委）与被告牟宗富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李秀珍、被告牟宗富及其委托代理人别金远到庭参加诉讼。现已审理终结。原告泥田沟村委诉称：1998年，原被告签订租赁合同，被告租赁原告的平房6间，租赁期限为5年，租金共计33000元。合同到期后，被告继续租赁该房屋，但未签订租赁合同。2012年3月，因204国道拓宽需拆除该房屋，原告多次与被告协商解除租赁关系未果，后于2012年7月13日向被告发出书面通知，要求被告搬出租赁房屋，被告拒不搬出。自1998年至今，被告已租赁原告房屋15年，租赁费共计99000元，但被告仅给付原告79200元，尚欠原告租赁费19800元。请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同，被告立即从原告所有的房屋中搬出；被告给付原告租赁费19800元，并承担本案的诉讼费用。被告牟宗富辩称：1998年11月27日，原被告达成协议，约定原告将平房6间及与平房相邻的胡同一处（长约20米、宽约13米）租赁给被告，租期30年，租赁费为每年6600元。协议达成后，原告仅将房屋4间交付给被告使用，另2间房屋由宋光清使用，胡同一直由马成华占用，故被告不应按约定数额交纳租赁费。经审理查明：1996年，原告泥田沟村委出资在本村建设平房6间用于对外出租。1998年，原告贴出招租广告，欲将上述房屋出租，租期为5年，起租价为22000元（每年4400元），经与他人竞租，被告牟宗富最终以5年33000元（6600元／年）的价格获得上述房屋的租赁权，但双方并未签订书面租赁合同。在该租赁房屋的一侧有胡同一处，胡同一端被堵死，无法通行，交款时，被告牟宗富向时任泥田沟村党支部书记的张伟要求将该胡同亦交由其使用，张伟对此表示同意，但因胡同一直被案外人马成华使用，被告并未实际使用过该场地。原被告之间达成协议后，原告依约将平房6间交由被告牟宗富使用至今，被告牟宗富共计支付原告租赁费79200元，其中，被告于1998年11月27日向原告交纳租赁费33000元时，宋光清（时任泥田沟村委会计）为被告出具收款凭证，并在收款凭证右上角空白处注明“合同期30年”的字样。另查明：宋光清于2011年4月28日在第十届村民委员会换届选举中当选为日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会主任，成为原告法定代表人。2013年3月19日，日照市岚山区虎山镇党委办公室发布虎任发（2013）1号文件，该文件免除了宋光清泥田沟村党支部书记及村委会主任职务，并任命孙树胜为泥田沟村党支部书记一职。泥田沟村村民委员会组成人员有3人，分别为宋光清、孙树元、陈真。庭审中，原告为证明其起诉合法，向法庭提交2013年10月1日泥田沟村召开的党员群众代表会会议记录一份，该会议记录载明此次会议内容为要求牟宗富搬出租赁房屋并由村委依照法律程序对牟宗富提起诉讼，该会议记录由除宋光清外的村两委成员及31名党员群众代表签字。被告对该会议记录的真实性存有异议，并要求法庭依法对宋光清及泥田沟村党员王立文进行调查，宋光清在调查笔录中称2013年10月1日，泥田沟村现任党支部书记孙树胜组织召开党员代表会议，但并未通知宋光清参加，宋光清只是后来听说此次会议讨论对牟宗富起诉的事宜。王立文在调查笔录中则称2013年10月1日的党员村民代表会议是针对低保事宜的专题讨论会，并未涉及到其他事宜，因会议记录本上并未注明会议内容，故王立文未在会议记录上签字。上述事实，有当事人陈述、收款凭证、调查笔录、当选证书、通知回执及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：村民委员会的法定代表人是村民委员会主任，村民委员会成员均由村民直接选举产生，每届任期三年。任何组织或者个人不得指定、委派或者撤换村民委员会成员。宋光清于2011年4月28日在村民委员会换届选举中当选泥田沟村委主任一职，其任期尚未届满，日照市岚山区虎山镇党委办公室发布文件免除宋光清村主任一职，与法律相违背，该免职无效，宋光清仍是泥田沟村委主任，系该村委的法定代表人。村民委员会实行少数服从多数的民主决策机制，2013年10月1日，泥田沟村委召集党员及村民代表召开会议，讨论与牟宗富解除租赁合同并对牟宗富提起诉讼事宜，虽宋光清本人未参加会议，但村民委员会其他两位成员均同意上述议题，根据少数服从多数的原则，本案原告起诉被告符合法律规定。被告对原告提交的会议记录的真实性有异议，并申请本院对宋光清、王立文进行调查，宋光清虽主张其未参加该会议，但其对原告主张的会议内容予以认可，王立文则称其作为党员参加3013年10月1日村委召开的会议，会议的议题为低保的相关事宜，对原告主张的会议内容予以否认，因该二人的陈述相互矛盾，对该二人陈述，本院不予采信，且原告与被告解除租赁合同并对被告提起诉讼，并非必须由村民代表会议决议的内容，即便此次党员村民代表会议的召开不符合法定程序，在另两位村民委员会成员同意的情况下，亦不影响原告对被告起诉的合法性。原告张贴招租广告，将其出资建设的平房6间以5年22000元的底价公开招租的行为系要约邀请，被告牟宗富以5年租金33000年的价格竞租的行为系要约，原告最终同意按照被告提出的价格将房屋出租给被告的行为系承诺，该承诺到达要约人即被告牟宗富时即生效，故原被告之间的房屋租赁合同成立并生效。原被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的规定，故对该房屋租赁合同的效力，本院予以确认。根据合同法的规定，租赁期限6个月以上的，应签订书面的租赁合同，当事人未采取书面形式的，应视为不定期租赁，本案中，原告为被告出具的收款凭证上虽写有“租期30年字样”，但因原被告双方未订立书面的房屋租赁合同，原告对租期30年亦不予认可，故该房屋租赁合同应为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时要求解除租赁合同，且原告作为出租人，于2013年7月13日书面通知被告要求其搬出出租房屋，已经尽了提前通知义务，故对原告请求解除双方之间租赁合同的主张，本院予以支持。关于被告拖欠原告的租金问题，原告同意以5年33000元的价格将涉案房屋出租给被告时，原被告之间的租赁合同成立并生效，后被告向时任村书记的张伟提出要求使用租赁房屋一侧的胡同，被告的该要求系在原被告租赁合同成立并生效后提出的一个新的要约，该新要约虽得到张伟认可，不能代表村委做出承诺行为，且该胡同相对封闭，并非用于通行，对于该场地的租赁应经村民会议讨论决定，故原被告之间的租赁合同租赁物仅为平房6间，并不涉及到胡同的租赁，被告以原告未将胡同交付其使用抗辩原告要求租金的主张，本院不予支持，被告理应按照双方之间约定履行给付租金的义务。原被告之间的租赁合同自1998年11月27日成立并生效，虽未签订书面租赁合同，但双方一直按照租赁费每年6600元（33000元÷5年）的价格履行该租赁合同，至2013年11月27日，被告共租赁原告房屋15年，租赁费共计99000元，自租赁合同生效之日起，被告共向原告支付租赁费79200元，尚欠原告租赁费19800元，故原告主张被告支付租赁费19800元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十六条、第二十一条、第二十三条、第二十五条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十一条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会与被告牟宗富之间的房屋租赁合同，被告牟宗富于本判决生效之日起十日内搬出租赁房屋。二、被告牟宗富于本判决生效之日起十日内支付原告日照市岚山区虎山镇泥田沟村村民委员会租赁费19800元。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由被告牟宗富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长 范学青代理审判员 周 慧人民陪审员 亓 峰二〇一三年十一月二十八日书 记 员 胡华娜 更多数据：搜索“”来源：