（2013）二中民终字第14486号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-06-17
案件名称
李书凤与李福岩房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李书凤,李福岩,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第14486号上诉人（原审被告）李书凤，女，1964年4月28日出生。委托代理人宋久江，北京正尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李福岩，男，1973年10月4日出生。委托代理人王道宽，北京市振邦律师事务所律师。委托代理人王泽，男，1974年10月10日出生，北京市振邦律师事务所实习律师。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生。上诉人李书凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第21410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李书凤，被上诉人李福岩之委托代理人王道宽、王泽，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家房地产公司）之委托代理人孙笑竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年4月，李福岩诉至原审法院称：2010年9月27日，我与李书凤签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，二人还与居间方链家房地产公司签订一份《补充协议》，约定：李书凤以145万元的价格将位于北京市朝阳区王四营乡白鹿司柏阳景园A区15号3单元402室（以下简称402号房屋）出售给我。合同签订后，我按约定给付李书凤135万元购房款，并给付链家房地产公司居间服务费37000元，李书凤亦将402号房屋交付给了我，我现已实际入住。此后，我多次要求李书凤按照合同约定办理房屋过户手续，但李书凤故意拖延过户并提出涨价。现我诉至法院，要求李书凤履行合同约定的过户义务，并支付违约金1456000元。李书凤辩称：我对法律知识及房屋买卖基本常识认识有欠缺，没有认识到双方交易房屋为小产权房，不能上市交易。双方所签合同并非存量房买卖合同，合同内容不符合法律规定。李书凤签订合同时急需用钱，未通知配偶，侵犯了配偶对该房屋的共有权。我认为双方签订的房屋买卖合同为无效合同，故不同意李福岩的诉讼请求。链家房地产公司述称：李福岩主张的违约金与我公司无关，我公司不发表意见。签约当时，涉案房屋的产权证正在办理过程中，李福岩和李书凤约定，待李书凤办理完毕房屋所有权证后，再办理过户手续。李书凤陈述其爱人不知道卖房的情况不属实，本案自签约到房款交付李书凤的爱人都有参与。对于李福岩要求李书凤履行过户义务的诉讼请求，我公司同意配合。原审法院经审理认为：李福岩与李书凤签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。李书凤关于上述合同未经房屋共有权人同意，属于无效合同的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采信。上述合同签订后，李福岩依约向李书凤交付了购房款135万元，李书凤亦向李福岩交付了房屋。但李书凤在取得《房屋所有权证》之后，未按合同约定配合李福岩办理房屋过户手续，已构成违约。现李福岩要求李书凤履行房屋过户义务、支付违约金的诉讼请求合法有据，法院予以支持，但协议约定的违约金比例过高，违约金的具体数额，法院将酌情予以调整。同时，李福岩亦应按合同约定将10万元购房款尾款给付李书凤。据此，2013年6月，原审法院判决：一、李书凤于判决生效之日起十五日内，协助李福岩到房屋权属登记部门办理位于北京市朝阳区王四营乡白鹿司1号院15号楼3单元402号房屋的产权过户手续；二、李书凤于判决生效之日起十五日内向李福岩支付逾期办理房屋过户手续的违约金二十万元；三、李福岩于判决生效之日起十五日内向李书凤支付购房款尾款十万元；四、驳回李福岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李书凤不服，持原审答辩意见向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回李福岩全部诉讼请求。李福岩、链家房地产公司同意原判决。经审理查明：2010年9月27日，李福岩与李书凤签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李书凤将402号房屋出售给李福岩；房屋成交价格为145万元；李福岩向李书凤支付定金2万元；李书凤应当在2010年10月27日前将402号房屋交付给李福岩。同日，李福岩、李书凤、链家房地产公司还签订一份《补充协议》，约定：李福岩于协议签订当日给付2万元定金；于2010年9月28日给付首付款100万元（含定金2万元）；剩余45万元，在交付房屋时支付35万元，余款在所有权转移登记手续办理当日支付。李书凤承诺在北京市朝阳区王四营乡政府下发房屋所有权证后3日内通知李福岩和链家房地产公司。李书凤取得房产证后5个工作日内，李福岩和李书凤共同办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方违反合同约定，迟延履行付款义务、房屋交付义务、办理房屋过户手续义务的，迟延在30日内，每迟延一日违约方需向守约方支付200元整的违约金；李书凤违反约定超过30日的，应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于该房屋总价款的100%向李福岩支付违约金，链家房地产公司收取李福岩的所有费用不予退还，由李书凤直接赔付李福岩。上述合同签订后，李福岩如约给付了李书凤135万元购房款（含2万元定金），并给付链家房地产公司37000元中介服务费；李书凤亦将402号房屋交付给了李福岩，李福岩已入住该房屋至今。2011年4月李书凤取得了402号房屋的《房屋所有权证》，房屋性质为按经济适用住房管理，李书凤至今未给李福岩办理该房屋的过户手续。李福岩亦未给付李书凤剩余10万元购房款尾款。原审中李福岩表示，其同意在本案中一并处理10万元购房款尾款的给付问题。另查，在本案审理过程中，李书凤之夫魏德慧将李福岩和李书凤诉至北京市朝阳区人民法院，以402号房屋为夫妻共同财产，李书凤出售该房屋未经过其同意为由，要求法院确认李福岩与李书凤签订的房屋买卖合同无效。2013年9月10日，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第22137号民事判决书，判决驳回魏德慧的全部诉讼请求。魏德慧不服向北京市第三中级人民法院提出上诉，该二审尚在审理中。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、收条、《房屋所有权证》、判决书等证据在案佐证。本院认为：李福岩与李书凤所签《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效合同。李书凤提出其出售402号房屋未经共有权人同意，应认定合同无效，依据不足，本院不予采纳。李福岩依约向李书凤交付了购房款135万元，履行了合同义务。李书凤未依约配合李福岩办理房屋过户手续，违反合同义务，原审法院判决李书凤协助办理402号房屋过户手续并承担违约责任，并无不当。原审法院对于违约金具体金额的酌减系考虑了合同履行情况及当事人承受能力，本院不持异议。李书凤所述402号房屋不符合国家政策不能办理产权过户，依据不足，本院不予采纳。鉴于李福岩在原审中表示愿意一并处理购房尾款事宜，原审法院对购房尾款给付问题的处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8952元，由李书凤负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费17904元，由李书凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟代理审判员 林文彪代理审判员 马 潇二〇一三年十一月二十八日书 记 员 康 飞