（2013）丰民初字第623号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-03-14
案件名称
吴凤岗与被告吴春利、吴凤生、第三人刘凤中、第三人高树荣确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
唐山市丰润区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴凤岗,吴春利,吴凤生,陈瑞苓,刘凤中,高保娟,高宝芹
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第三十九条，第一百五十二条，第一百五十三条，第一百五十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省唐山市丰润区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第623号原告吴凤岗，男，1958年4月25日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。委托代理人任国忠，河北杰大律师事务所律师。被告吴春利，男，1978年4月13日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。委托代理人刘治玉，河北耕涛律师事务所律师。被告吴凤生，1949年6月25日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。委托代理人王福英，吴凤生妻子。委托代理人刘治玉，河北耕涛律师事务所律师。第三人刘凤中，男，1954年9月13日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。第三人陈瑞苓（高某某妻子），女，1954年4月5日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。第三人高保娟（高某某长女），1983年2月2日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。委托代理人陈瑞苓，女，1954年4月5日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。第三人高宝芹（高某某次女），1986年6月26日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。委托代理人陈瑞苓，女，1954年4月5日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。原告吴凤岗与被告吴春利、吴凤生、第三人刘凤中、第三人高某某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，高某某去世，其妻子陈瑞苓、女儿高保娟、高宝芹作为第三人参加诉讼。原告吴凤岗及其委托代理人任国忠、被告吴春利及委托代理人刘治玉、被告吴凤生的委托代理人王福英、刘治玉、第三人刘风中、陈瑞苓、第三人高保娟、高宝芹的委托代理人陈瑞苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凤岗诉称，1999年3月24日经中介人吴井生说合原告以人民币15500元的价格将东邻高某某所有的瓦正房两层六间购为己有。因当时本村部分村民间房产伙墙界限存在分歧等原因土地使用证统一存放在村里之故，未能办理土地使用证变更手续。同年4月原告之兄即本案被告吴凤生以其子建房成婚为由向原告提出购买原告所有的两层六间房产中的北面一层三间，经双方协商最终以8000元的价格达成合意。因原告与被告吴凤生同为原房产所有人高某某房产的西邻，被告吴凤生在北面临街，原告将已有的北面一层三间房产转让给被告吴凤生后，由于原告所购新房产所辖土地使用面积大于转让给被告吴凤生所买北面一层三间房产的土地使用面积，因此，待日后双方任何一方建院墙后势必造成院墙走向刀把形，为讨个吉祥，原告将已享有的土地使用面积让予被告吴凤生1.3分。2011年8月初，原告依据与被告吴凤生所达成的合意在拆除旧房后建新房，新房建成后在办理房产土地使用证手续过程中得知，被告吴凤生与原任村会计即原告与本案所涉房产原所有人高某某达成房屋买卖合同（亦称买卖房草契）的代笔人刘凤中合谋，由刘凤中执笔于1999年4月即原告由原房产所有人高某某处购买房产后，又就同一房产伪造一份房屋买卖合同，凭此伪造的合同被告骗取了所涉房产的土地使用证。不仅如此，被告竟然将原告所有的三间房产所辖土地使用面积减去原告让予被告吴凤生的部分后为原告享有土地使用权的部分亦登记在被告吴春利的名下，致使原告基于与原房产所有人高某某间因购买房产所生之土地使用权丧失，原告所建房产丧失合法性。原告得知上述情况后，为妥善解决问题，维护自身合法权益，请求知情人士及村委会出面进行调解，但二被告固执的坚持以骗取的手段所取得的土地使用证为由，拒绝原告要求其纠正（变更）属于原告享有的基于房产所有权所生土地使用面积减去让予被告吴凤生部分后的土地使用权。否认本案所涉房产转让合同为被告人与第三人刘凤生合谋所生的虚假合同，因此虽经多次调解未果。基于上述事实和理由，原告请求丰润区人民法院依据本案事实，根据相关法律规定，依法判令被告吴春利持有的（宅基地证号01-转0**）集体土地使用证所记载正房三间的房产买卖合同无效，使原告的合法权益得到法律的切实保护。庭审后，原告吴凤岗变更诉讼请求为：1、确认吴春利持有的（南面宅基地证号05-转0**）集体土地使用证所记载正房三间的房产买卖合同无效；2、确认原告吴凤岗实际占有的界墙以南含界墙的土地使用权归原告吴凤岗享有；3、确认原告吴凤岗在实际占有土地上自行出资建造的正房三间的所有权归原告吴凤岗享有。被告吴春利、吴凤生口头辩称，原告所说与事实不符，被告吴春利通过买卖方式合法拥有本案争议宅基地的使用权，被告的该项物权受法律保护，本案实质是土地使用权的争议，不属于人民法院受案范围，应该依法驳回原告的起诉。第三人刘凤中述称，1、高某某卖与吴凤岗15500元的房屋买卖是真的，合同和这件事都是真实的。合同是我写的，中证人都在场。2、第二个房契写的是卖给吴春利的合同是假的、伪造的。1999年4月份，吴凤生的妻子找我再给写一张房契。因为要是不写房契整个院里都是吴凤岗的，要是写了就有吴凤生的一半了。因为吴凤生说那个房草契上都是吴凤岗的，吴凤生妻子说我们花钱了，房契上没有我们事不对，我就给吴凤生写了这个新房契，写新房契的日期就是房契上的日期。这个是我在吴凤生家北屋自己写的，也没有别人。他们家还有吴凤生和他妻子。吴春利不在，中证人都不在。也没有给高某某8000元这事，房子卖给吴凤岗了，不可能再卖第二遍。写这个新房契，吴凤生家没有给我好处，我什么好处都没有得到。第三人陈瑞苓、高保娟、高宝芹述称，我们的老院里6间房子就卖给吴凤岗了，接的吴凤岗的钱，与别人没有任何关系。法庭2013年1月25日对卖房人高某某作出保全证据调查笔录，笔录内容，我在2012年8月19日已经写过一份证明交给吴凤岗了，出示给他表示就是这份，1999年3月24日我家卖过一次房，共六间南面三间，北面三间全是瓦正房，每三间房占地0.6亩卖给吴凤岗了，吴凤岗排行老二，老大叫吴凤生，我家与吴凤生因为伙墙吵过架，我家不可能卖给他，买卖房合同是在吴凤岗家西屋写的，中间人杨恩友、吴井生、王振永、杨炳臣都在场，写完就交清了房款15500元，合同草契只有一份在买主吴凤岗家，卖主我家没有。我家卖房前好几年就因为伙墙与吴凤生家有过矛盾，宅基地使用证在大队押着，没给我们家。在卖房前后吴凤生家都没有想买，我们两家至今不说话，我家不可能卖给他。我家把房子卖给吴凤岗了，签了一份合同，收了一份钱，从没有把房子卖给别人的意向，卖房时我们两口子商量好了都在场，房本不在我家在大队扣着，房子卖了以后没人找过我们使身份证或协助办理土地使用证过户。经审理查明，原告吴凤岗与被告吴凤生系同胞兄弟。被告吴春利系被告吴凤生儿子。第三人刘凤中是原告吴凤岗、被告吴春利分别持有的两份买卖房草契的代笔人。高某某是房屋的卖主。原告吴凤岗、被告吴凤生同院居住，原告吴凤岗居南，被告吴凤生居北，中间土地使用权分界清楚无争议。1999年3月24日，经中人说合，刘凤中代笔，卖房人高某某和原告吴凤岗签订了买卖房草契，草契约定：立卖房契人高某某经中人说合情愿将祖宅院瓦正房两层六间座落村大街路南四至为东至吴可才、西至吴凤岗、南至道、北至道卖与邻居吴凤岗名下，言明卖价共计人民币壹万伍仟伍佰元整。笔下交清，日后如有任何纠葛，空口无凭立此草契为证。卖房契人高某某按手印，买房契人吴凤岗按手印，中人吴井生、王振永、杨恩友、杨炳臣，代笔人刘凤中。新军屯镇塔杨庄村。一九九九年三月二十四日。以上内容均为代笔人刘凤中书写，高某某、吴凤岗按指印。合同签订的同时，房款15500元付清。后原告吴凤岗与被告方协商，将新购买的东邻院落，按西院老宅的分界线向东直线延伸，分界线以南土地归原告吴凤岗使用，分界线以北土地归被告方使用。同年原告吴凤岗在与被告方协商好的界限上建筑了界墙，当时原告和被告方对界墙的坐落位置没有争议。被告吴春利拆除了界墙以北六间旧房，与老院一体建筑了新房。一九九九年四月二日第三人刘凤中受被告吴凤生夫妻委托在卖房人高某某不知情，中间人不在场的情况下，擅自伪造了买卖房草契和证明。买卖房草契内容：立卖房契人高某某经中人说合情愿将祖宅院瓦正房两层六间卖与吴春利名下永远为业，言明卖价共计人民币捌仟元整。座落东至吴可才、南至道、西至本户、北至道。当面点清，并无短少。日后如有任何纠葛，空口无凭立此草契为证。卖房契人高某某，并手印，买房契人吴春利，并手印，中人吴景生、王振永、杨恩友、杨炳臣，代笔人刘凤中。新军屯镇塔杨庄村委会。一九九九年四月二日。以上内容均为代笔人刘凤中书写，高某某、吴春利并不在场。2001年4月27日被告吴春利按高某某北027宅院4000元的标准向新军屯财政所缴纳了800元契税，按高某某南026宅院4000元的标准向新军屯财政所缴纳了800元契税。2001年7月6日，被告吴春利凭借第三人刘凤中擅自伪造的合同将卖主高某某北院的丰宅字027号集体土地建设用地使用证申请转入被告吴春利名下，丰润县土地管理局为被告吴春利颁发了丰润集建转字第01-转-39号集体土地建设用地使用证。2005年3月8日，被告吴春利再次凭借擅自伪造的合同将卖主高某某南院的丰宅字026号集体土地建设用地使用证申请转入被告吴春利名下，丰润区土地管理局为被告吴春利颁发了丰润集建转字第05-转-006号集体土地建设用地使用证。2011年8月原告吴凤岗在界墙以南建房三间，房屋建成后在办理房产土地使用证手续过程中得知，被告吴春利已将原告购买并实际占用的卖主高某某南院的丰宅字026号集体土地建设用地使用证申请转入被告吴春利自己名下。丰润县土地管理局为被告吴春利颁发了丰润集建转字第05-转-006号集体土地建设用地使用证。致使原告吴凤岗的土地及房屋不能重复发证。原告吴凤岗与被告方协商未果，诉至法院。以上事实有原、被告、第三人陈述、证人证言、原被告提交书证所证实。本院认为，法律规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用的原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原告吴凤岗与卖房人高某某家协商一致，在中人的见证下双方于1999年3月24日签订了买卖房草契，合同约定明确，价款付清，是双方真实的意思表示，不违反法律法规，此合同合法有效。合同签订后，原告吴凤岗与被告方协商一致，按西院的界线，两家格方，原告吴凤岗当年建起界墙，原告吴凤岗家居南，被告家居北，界限清晰没有争议。因此本院确认原告吴凤岗建筑界墙及以南原告吴凤岗实际占用的宅基地使用权归原告吴凤岗享有，2011年原告吴凤岗自行出资在此宅基地上建筑正房三间，本院确认原告吴凤岗对此三间正房享有所有权。1999年4月2日第三人刘凤中受被告吴凤生夫妻的委托，在卖房人高某某不知情，卖房人被告吴春利、中证人不在场的情况下，擅自伪造了买房人为被告吴春利的买卖房草契，编造了不存在的价款。我国法律规定，合同内容应为双方真实的意思表示，本案中以被告吴春利为买房人的买卖房草契并非卖房人高某某签署，也没有卖房人事后追认，法院保全证据高某某称从没有此意向。此合同并非卖房人真实的意思表示，合同缔结违反国家强制性法律规定，应属无效。原告吴凤岗要求确认此1999-4-2合同中涉及到原告吴凤岗实际占用的南部部分无效的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认1999年4月2日买房人为被告吴春利的买卖房草契中涉及原告吴凤岗建筑界墙及以南实际占用部分的合同内容无效；二、确认原告吴凤岗建筑界墙占地及以南实际占用部分宅基地使用权归原告吴凤岗享有；三、确认原告吴凤岗出资在以上宅基地上建造的正房三间的所有权归原告吴凤岗享有；案件受理费2300元，由被告吴凤生、吴春利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 刘春梅审判员 韩树仁审判员 王东柏二〇一三年十一月二十八日书记员 李艳辉 更多数据：