（2013）栖迈民初字第570号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2014-04-11
案件名称
陆振球与南京鸿丰达贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案的判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆振球,南京鸿丰达贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖迈民初字第570号原告陆振球，男，汉族，1973年12月9日生。委托代理人周子雯、马晴晴，江苏国成律师事务所律师。被告南京鸿丰达贸易有限公司，组织机构代码24967016-5，住所地在江苏省栖霞区迈皋桥合班村204号。法定代表人朱学高，总经理。委托代理人冯标、徐日佳，江苏欣达律师事务所律师。原告陆振球与被告南京鸿丰达贸易有限公司（以下简称鸿丰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法由代理审判员黄娟适用简易程序，于2013年9月30日公开开庭进行了审理。原告陆振球及其委托代理人周子雯、被告鸿丰达公司的法定代表人朱学高及其委托代理人冯标、徐日佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆振球诉称：原告自2004年起租赁被告位于南京市栖霞区大瓜园XX-X号房屋从事汽车修理。2013年7月28日，因拆迁需要，被告通知原告立即搬出。2013年7月31日该房屋被依法拆除。被告已与拆迁部门就相关补偿达成协议，但被告拒绝就原告因拆迁造成的损失与原告进行协商。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令被告赔偿原告因拆迁造成的损失共计64730.50元（包括财产损失20030.50元、搬迁费4700元、营业损失40000元，财产详见损失明细单）并承担本案的诉讼费用。被告鸿丰达公司辩称：1、涉案房屋拆迁是事实，但原告并未举证证明其所主张的损失。2、被告在拆迁时曾带领包括原告在内的七户承租人与拆迁办协商，拆迁办明确答复没有对承租人的补偿。诉争地块早在2010年5月即已列入拆迁范围，后因2010年7月28日发生的化工厂大爆炸，才推迟了正常的拆迁进程。所以本次拆迁就是针对2010年5月已调查的项目进行补偿，原告等承租人均不在补偿范围内。3、原告明知房屋随时可能拆迁，租金一月一付，且当时就谈好随时拆迁随时走人，没有补偿。4、对于搬迁、营业损失，应根据原告实际营业面积所占被拆迁房屋总面积的比例确定。综上，请求法院依法判决。经审理查明，原告陆振球系南京某汽车装潢维修服务中心（以下简称某某汽车服务中心）的户主，2009年4月13日领取了《个体工商户营业执照》。某某汽车服务中心的经营场所登记为南京市栖霞区燕子矶街道晓庄大瓜园，2010年12月24日注销税务登记。2009年4月7日，鸿丰达公司（甲方）与原告（乙方）签订《租房合同》一份，约定：“①甲方现有燕子矶晓庄村大瓜园XX-X号门面房出租给乙方，月租金为800元／月，租期为一年，一年内若乙方退出需提前三个月告知甲方，甲方在租期内也不得无故终止合同，否则也需提前三个月告知乙方，乙方只有对该租门房经营使用权，不得用于转让。租期2009年4月7日始至2010年4月6日止。②甲方须按国家政府的规定收费标准收取相关费用，譬如：水费、电费、垃圾费等，并规定收取周期为：每两个月收取一次，乙方无条件缴纳，无故拖欠，则甲方可以立即终止租房合同。③甲方有义务向乙方提供乙方经营过程中需要的相关要求，譬如房产证明等。④乙方对现有门面房进行装潢时，若有对房屋结构改造的，需向甲方事先征求意见方可施工。不可破坏房屋的安全性。⑤乙在经营过程中应按国家税务部门纳税，不得经营违法、扰乱社会治安的活动。合同一式贰份，甲乙各持一份。”2010年12月16日，鸿丰达公司（甲方）与原告之妻朱某某（乙方）签订《租房合同》一份，约定：“①甲方现有燕子矶晓庄村大瓜园XX-X号门面房出租给乙方，月租金为8000元／月，租期为一年，一年内若乙方退出需提前三个月告知甲方，甲方在租期内也不得无故终止合同，否则需提前三个月告知乙方，乙方只有对该租房经营使用权，不得用于转让。租期为2010年12月16日始至2011年12月15日止。②甲方须按国家政府的规定收费标准收取相关费用，譬如：水费、电费、垃圾费等，并规定收取周期为：每两个月收取一次。乙方无条件缴纳，无故拖欠则甲方可以立即终止租房合同。③甲方有义务向乙方提供乙方经营过程中需要的相关要求，譬如房产证明等。④乙方对现有门面房进行装潢时，若有对房屋结构改造的，需向甲方事先征求意见方可施工。不可破坏房屋的安全性。⑤乙在经营过程中应按国家税务部门纳税，不得经营违法、扰乱社会治安的活动。合同一式贰份，甲乙各持一份。”2013年7月28日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（甲方）与鸿丰达公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》一份，该协议第一条约定：乙方房屋、建筑物、设备坐落于栖霞区燕子矶街道晓庄村，房屋建筑面积1465.97平方米（具体明细附后），位于本次拆迁范围之内；第二条约定：乙方必须于2013年7月30日前将房屋、设备搬空，交由甲方拆除；第三条约定：乙方拆迁货币补偿款总额为2738600元，其中房屋拆迁补偿款1196902元、附着物补偿费1408694元、设备拆除搬迁费51052元、停业补偿费81952元；第四条约定：本协议签字交房拆除后7日内，甲方向乙方支付房屋及设备货币补偿款总额2738600元；第九条约定：本协议附表一《房屋调查表》，附表二《房屋拆迁补偿款测算表》，附表三《房屋拆迁其他补偿款测算表》，并经乙方签字盖章。协议附表一《房屋调查表》的形成时间是2010年5月19日，附表二《房屋拆迁补偿款测算表》和附表三《房屋拆迁其他补偿款测算表》的形成时间是2013年7月28日。现原告以被告未赔偿原告因拆迁造成的损失为由诉至法院，请求判如所请。此外，原告还提交了下列证据：1、原告之妻的营业执照，以期证明原告自2009年就承租经营，后因大瓜园被列入拆迁而没有办法在此地继续注册，故由朱某某另行租住位于万寿的房屋作为经营场所办理营业执照。被告对该营业执照的真实性没有异议，但是认为其经营场所及经营者均与本案无关。2、一组照片，以期证明承租屋内装潢、机器设备的状况以及装潢、搬迁的损失。被告对该组照片的真实性不予认可，认为原告在其他地方还租有房子，故拍摄时间及拍摄地点均无法确认。3、某汽车服务中心2010年10月开具的发票及南京市栖霞区某某汽车用品商行（以下简称某某商行）2013年7月开具的发票，结合某某汽车服务中心注销税务登记的税务事项通知书，以期证明某某汽车服务中心在注销前一直正常经营，注销前一个月营业总额为152654元，2013年7月的营业总额为88142元，某某汽车服务中心注销后由某某商行承继。被告对税务事项通知书的真实性没有异议，但认为不能证明原告主张的某某汽车服务中心由某某商行承继，而且某某商行实际在汽配城经营，如果在大瓜园经营，7月28日已经签订拆迁协议搬走，不应该有7月30日的发票。4、《拆迁补偿协议》、《房屋拆迁补偿款测算表》及《房屋拆迁其他补偿款测算表》，以期证明原告主张金额的计算标准。被告对其真实性均无异议，但认为原告没有提供充分证据证明其损失明细单中的损失客观存在，且原告列明的损失也不在拆迁补偿范围内，测算表列明的附属物都是被告的。5、租房协议及租金收条复印件，以期证明原告在诉争房屋拆迁后搬到某科技汽配城继续租房经营。被告请求法院依法审查。经审查，租房协议复印件抬头处的甲方为杨某乙，乙方为朱某某，落款处甲方由杨某甲、杨某乙签字，乙方无人签字，落款时间均为2013年10月15日，协议约定：“1、承租期限1年。租期自2013年10月20日至2015年10月20日止。”此外，协议还约定租金为65000元／年。收条复印件载明：“今收到房租人民币陆万伍仟元整。时间2013年10月20日-2014年10月20日止／杨某甲杨某乙”。该租赁协议的签订时间及租期的起始时间与原告在庭审中自述的“2013年9月14日搬到汽配城经营”互相矛盾。审理中，原告表示：1、损失明细单中列明的不可移动财产包括房间门两扇、包门套一套、音响柜、展示柜、房间隔墙、吊顶、举升机等只有照片证明；被告认为这些东西不存在，即使存在也是可以搬走的；2、空调搬迁费参照拆迁补偿的200元／台的标准计算，其他搬迁费系估算；3、营业损失40000元是比照搬迁前的营业额主张的一个月的利润损失；被告认为原告的营业损失应根据原告实际营业面积所占被拆迁房屋总面积的比例确定；4、原告承租的是《房屋调查表》房屋平面示意图下方绘图中的二层楼房（长36.50米，宽10.35米）中的楼上下（每层分九间，每间一样大）各两间共四间再加楼梯间一间，面积合计190平方米；被告认可原告承租房屋所在的二层楼房长36.50米，宽10.35米，平均分为九间，每间面积一样大，但是原告承租的是四间，楼上两间，楼下两间，而且其中有两间是拆迁前两个月才租的。上述事实，有《租房合同》、《拆迁补偿协议》、房屋调查表、补偿款测算表、其他补偿款测算表、营业执照、税务事项通知书、照片、发票、结婚证复印件、租房协议复印件、收条复印件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人主张权益应当有合法的依据。本案中，原告陆振球及其妻子朱某某与被告鸿丰达公司签订的租赁合同合法有效，但已于2011年12月15日届满，此后，原告继续使用租赁物，被告亦未提出异议，原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。因此，被告于签订拆迁补偿协议当日通知原告解除合同并搬迁，合法有据。原告主张吊顶、房门、音响柜、太阳膜样品柜、汽车精品柜、隔墙、空调、举升机等财产损失20030.50元，未提供充分证据予以证明，被告亦不予认可，故本院不予支持。关于搬迁费及营业损失，原告提供的证据不足以证明其营业损失，而被告同意根据原告实际营业面积占被拆迁房屋面积的比例确定，不违反法律规定，本院予以确认。根据原被告的自述，原告的承租面积应为167.90平方米，因此，原告应得的搬迁费为5847元（167.9×51052÷1465.97），原告应得的停业补偿费为9386元（167.9×81952÷1465.97）。综上，原告陆振球因拆迁造成的损失共计15233元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告南京鸿丰达贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陆振球因拆迁造成的损失共计15233元；二、驳回原告陆振球的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期限履行给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1418元，减半收取709元，由原告陆振球负担542.20元，被告南京鸿丰达贸易有限公司负担166.80元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 黄娟二〇一三年十一月二十八日见习书记员 胡娟