（2013）佛顺法容民初字第1892号

裁判日期: 2013-11-28

公开日期: 2014-02-28

案件名称

黄嫚仪与胡维聪、冯彩莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市顺德区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄嫚仪,胡维聪,冯彩莲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第一百一十四条第一款，第七条，第五十八条，第一百二十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

广东省佛山市顺德区人民法院民事判决书（2013）佛顺法容民初字第1892号原告黄嫚仪，女，汉族，住广东省佛山市。委托代理人吕伟虹，广东法家律师事务所律师。委托代理人卢宇斌，广东瑶琨律师事务所律师。被告胡维聪，男，汉族，住广东省佛山市。被告冯彩莲，女，汉族，住广东省佛山市。原告黄嫚仪诉被告胡维聪、冯彩莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月21日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢宇斌到庭参加了诉讼，被告胡维聪、冯彩莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告在2012年3月27日在律师见证下签订《房地产买卖合同》一份，协议约定：原告将位于顺德区容桂街红星社区居民委员会文衍路三街1号的房产以7500000元的价格转让给两被告。同时，双方确认在签订本合同前两被告已向原告支付房款当中的3500000元，并约定余款4000000元须在涉案房产过户到两被告名下之日起15日内付清，否则，两被告须在逾期之日起每日按未付购房款金额的0.3%向原告支付相应的违约金。双方签订上述合同后，原告依约配合两被告办理好涉案房屋的变更登记手续，两被告也拿到登记在其名下的新房产权证。但两被告却未能在约定支付购房款的期限内付清剩余的4000000元购房款。原告多次追讨后，两被告仍尚欠2500000元余额拒绝支付。为此，原告起诉要求：一、两被告立即向原告支付拖欠购房款2500000元；二、两被告支付原告违约金560000元；三、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，为证明案件事实，原告提供的证据如下：1.原告的身份证、两被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.房地产买卖合同，律师见证书，承诺书、授权委托书原件各一份、房地产权证复印件一份，证明原告与两被告在律师见证下签订《房地产买卖合同》，双方约定原告以7500000元的金额转让涉案房产给两被告，同时，两被告须在涉案房产登记到两被告名下之日起15日内付清购房款项，否则，两被告需要承担相应的违约金。3.产权证明原件一份，证明原告已依约协助两被告办理好产权变更手续。4.银行对账单原件三份、结婚证复印件一份，证明两被告仍剩余2500000元房款没有支付。为查明案情事实，本院依职权到佛山市顺德区档案馆调取涉案房屋房地产转移登记申请表、房地产买卖合同（房管部分备案）、购房发票、契税发票各一份。原告对依职权调取的证据均无异议。本院依法向两被告送达起诉状副本和开庭传票，但两被告既没有到庭参加诉讼亦未向法庭说明正当理由，视为两被告放弃质证和抗辩的理由。原告提供的证据来源合法，内容真实，能证明所起诉的事实，本院均予以采信。本院依职权调取的证据原��无异议，本院亦予以采信。经审理查明，2012年3月27日，原告与两被告在广东万士达律师事务所见证下签订一份《房地产买卖合同》，合同约定原告自愿将位于佛山市顺德区容桂街红旗社区居民委员会文衍路三街1号的房屋出售给两被告，成交价为7500000元，双方确认两被告在合同签订前已支付原告购房款3500000元，余款4000000元在房地产权过户至两被告名下起15日内付清，房地产过户所需的全部税费由两被告负担。此外，合同还约定在本合同签订之日起三日内向房地产管理部门申请办理房地产过户手续，原告逾期办理过户超过十日的，两被告有权解除本合同，要求原告退还已收取的购房款并支付违约金1500000元等。两被告逾期支付购房款的，自应支付之日起第十六日开始，两被告除应立即付清购房款外，每日还应按未付购房款金额的千分之三向原告支付违约金。合同签��后，两被告分别于2012年8月3日、8月10日、10月18日通过银行转账方式向原告支付购房款合计1500000元。另查，为办理房产过户手续，原告与两被告向房管部门递交另一份《房地产买卖合同》，合同签订时间为2012年3月27日，合同约定原告自愿将位于佛山市顺德区容桂街红旗社区居民委员会文衍路三街1号的房屋出售给两被告，成交价为2900000元。该款两被告已向原告支付完毕，原告出具相关购房款发票。同时，两被告以2900000元的成交价支付了88412.04元的契税。2012年3月29日，涉案房屋登记在两被告名下。再查，两被告系夫妻关系。本院认为，本案系原、被告在二手房交易中，买卖双方基于某种目的，而就同一房产的买卖签订两份不同的合同，双方约定了不同的成交价，即所谓的“阴阳合同”。本案中原、被告通过律师见证签订的《房地产买卖合同》不存在规避法律的问��，并且是双方当事人真实意思表示，因此在效力上没有瑕疵即为阴合同。而房管部门备案的《房地产买卖合同》因原、被告双方压低了房价以达到减少支付不动产交易税的非法目的即为阳合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告签订阳合同因违反国家法律法规，应属无效，但该合同并非全部无效，无效的只能是合同的价格条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因此在此情况下，价格条款的无效并不影响合同其他条款的效力。因此本院认定涉案房屋成交价确定为7500000元，现两被告已支付购房款合计5000000元，对剩余的购房款2500000元两被告应予以支付。关于被告是否承担违约责任的问题。由于阳合同在效力上部分无效即价格条款无效，那么判断阴、阳合同部分条��有效的前提下，应探究双方当事人真实意思表示以此判断合同内容。本案中，原、被告双方均同一天签订两份合同，签订完毕后，被告仍支付购房款，也就是说双方实际上是按阴合同履行的。关于违约责任的承担应按阴合同条款进行确定。本案中由于两被告未按期支付购房款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约责任的承担亦应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。因本案中，原、被告双方存在恶意串通损害国家利益，在合同履行过程中双方均存在重大过错，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金不得超过造成损失的百分之三十，结合上述双方履行合同情况及各自过错分析，本院对被告应承担违约金酌情调整为按未支付购房款的10%计算，即为250000元（2500000元×10%=250000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡维聪、冯彩莲应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄嫚仪支付购房款2500000元；二、被告胡维聪、冯彩莲应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄嫚仪支付违约金250000元；三、驳回原告黄嫚仪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15640元（已减半收取，由原告预交），由原告黄嫚仪承担1240元，被告胡维聪、冯彩莲承担14400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　陈威二〇一三年十一月二十八日书记员　　黄筠来源：百度搜索“”