（2013）石民初字第2014号
裁判日期: 2013-11-28
公开日期: 2015-05-25
案件名称
北京华普联合商业投资有限公司与北京市大中电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京华普联合商业投资有限公司,北京市大中电器有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第2014号原告北京华普联合商业投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号723C。法定代表人杨继东，经理。委托代理人杜佳，内蒙古典泽律师事务所律师。委托代理人万紫慧，女，1991年10月10日出生。被告北京市大中电器有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号2号楼228房间。法定代表人宋红，董事长。委托代理人刘刚，男，1963年8月24日出生。原告北京华普联合商业投资有限公司（以下简称华普公司）与被告北京市大中电器有限公司（以下简称大中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华普公司的委托代理人杜佳、万紫慧，被告大中公司的委托代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告华普公司起诉称：2005年被告向原告租赁位于北京市石景山区鲁谷路与鲁谷东路交汇处及公建局部的房产作为大中电器远洋山水店经营场所之用。2012年6月原告在与大中电器玉泉路新店租赁区域发生分歧中才发现，自2006年5月1日大中起租开始玉泉路新店在该房产上实际使用面积与租赁合同约定的面积就不一致，被告实际使用面积超出79平方米。原告处于公平考虑，在扣除30平方米作为共同通道不计入占地面积外，被告经营场所超出的49平方米应当向原告支付占用费。在2007年起，大中电器玉泉路新店的实际经营人变更为北京市大中家用电器连锁销售有限公司，依据租赁合同第3.1条被告多占原告经营面积自2006年5月1日至2006年12月31日止的租金标准为2.1元每天每平米合计215天，共计22123.5元。因此，被告需向原告支付22123.5元的场地占用费。鉴于上述事实，原告认为，被告的行为已经严重违背了双方订立的合同约定，给原告造成了经营损失，损害原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付2006年5月1日至2007年12月18日被告大中（玉泉路新店）占用原告华普超市（鲁谷店）经营面积的占用费22123.5元；2、本案诉讼费由被告承担。被告大中公司答辩称：不同意原告的诉讼请求和事实理由。大中公司当初和北京市中立全洲科贸有限公司和华普公司签订合同后，被告并没有多占用面积，所谓2012年6月原告在与大中电器公司对租赁区域发生分歧中才发现大中多占用面积与实际不符，被告当时已经不在该场地经营，而是北京市大中家用电器连锁销售有限公司在此地经营。原告没有证据证明被告多占用经营面积。经审理查明：2005年9月26日，出租方华普公司（甲方）与承租方大中公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将北京中立全洲科贸公司（以下简称中立公司）租赁的“远洋山水”西区1#2#楼部分底商及公建的地下一层、地上一层、地上二层及附属用房，甲方同意按租赁物业相同价格租赁给乙方，租赁房屋位于北京市石景山区鲁谷路与鲁谷东路交汇处的“远洋山水”西区1#2#楼部分底商及公建的局部一层及二层建筑面积约7278.78平方米房产出租给乙方使用，租赁期限有效期20年，自房产交付日开始至乙方经营期满20年止（包含免租期）免租期120天，自中立全公司交付甲方房产之日起计算；正式起租日自房产交付日后第121天期计算；租金计算方式：双方约定租赁房产正式起始日租金标准为2.10元／日／平方米（年租金=日租金标准×365日×计租面积（平方米），单位租赁标准每五年递增一次，自第六至第十个合同租赁年房产每年的日租金标准为2.163元／日／平方米；第十一至十五个租赁年为2.228元／日／平方米；第十六至二十个合同租赁年日租金标准为2.317元／日／平方米；乙方每三个月向乙方支付租金，甲方应于乙方每次支付租金后向乙方提供税务部门认可的正式发票；为避免甲方重复缴税，甲乙双方之间的租赁行为产生的税费由乙方向甲方支付同等金额税务补偿金。经中立公司、甲方、乙方协商签订“远洋山水底商项目三方补充协议”三方同意后，乙方也可将租金直接支付给中立公司；若乙方直接向中立公司支付租金，甲方也未承担上述税费，则免除支付甲方的税金补偿金；合同签订后五个工作日内，乙方向甲方支付120万元合同保证金，其中80万元合同保证金在乙方支付第一期租金时转为租金；剩余人民币40万元合同保证金在乙方支付第一期租金后转为押金；乙方迟延缴纳租金或者能源等费用，或者乙方违反合同的任何约定导致甲方损失；或者乙方依据合同应向甲方承担责任，则甲方有权从房产租赁押金中直接扣除相应金额，并通知乙方，乙方在收到甲方通知后10日内补足前款规定的押金金额；2005年12月30日为租赁房产交付日。2005年9月26日，甲方中立公司、乙方华普公司、丙方大中公司签订远洋山水底商项目三方补充协议，约定甲方同意乙方将承租的甲方部分底商面积出租给丙方，丙方因承担场地而应乙方交纳的租金等各项费用，丙方直接向甲方交付，而不必支付给乙方，甲方应直接向丙方开具相关发票，乙方不必再向甲方支付上述部分租金等各项费用，但乙方有权监督和保证丙方向甲方支付上述租金等各项费用的权利和责任。2006年8月7日，甲方华普公司与乙方大中公司签订远洋山水底商项目补充协议，约定甲乙双方依据工程竣工图最终确定乙方租赁面积为8239.10平方米，自起租日开始租金计算均以此面积为准；本协议未尽事宜按照原物业合同执行，如与原物业租赁合同有冲突处，以本协议条款为准。2007年12月18日，甲方大中公司、乙方北京市大中家用电器连锁销售有限公司（以下简称大中电器公司）、丙方中立公司、丁方华普公司达成协议，约定甲方无偿将其在原租赁合同项下的全部权利义务，于本协议生效日让与乙方，丙方、丁方同意转让。原甲丙丁的原租赁合同除甲方变更为乙方外，其他约定不变，本协议自各方盖章后生效。又查明：2012年6月6日，华普公司向大中电器公司发送关于要求退还私自占用华普超市面积并缴付相应租金费用的函，称其在整理双方租赁文件中发现双方租赁合同约定面积与大中电器实际占用面积不符，大中电器公司多占用面积约79平方米，要求大中电器公司按约定租金计算标准补交自2006年5月1日至2012年6月30日多占用的49平方米租金。华普公司称，由于其管理不善直到2012年6月才发现大中电器多占用了场地，自2006年5月1日起至2012年12月6日，大中公司、大中电器公司就一直占用场地，应支付相应租赁费用。大中电器公司称，其多占用华普公司场地期间自2012年6月1起至2012年10月30日止，占用之前场地一直是空的。原告申请证人韩×1出庭作证，以证实大中公司自房产交付日期开始多占用了原告场地。其中，证人韩×2，其与原告之间存在租赁关系，2006年以来大中公司一直在占用争议区域场地。被告认为证人与原告存在利害关系，不应予以采信。上述事实，有订租赁合同、远洋山水底商项目三方补充协议、远洋山水底商项目补充协议、协议、发票、收据、公证书、公函、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行自己的义务。依据查明的案件事实，签订租赁合同时，原、被告双方未约定具体租赁的面积，后双方于2006年8月7日以补充协议形式对租赁场地面积进行了最终确定，并约定自起租日起均以确认面积计算租金。原告称因疏忽经营管理在2012年6月才知晓被告多占用场地。虽原告申请证人韩×1出庭作证，但是鉴于证人与原告系租赁经营关系，与原告存在一定利害关系，在无其他有效证据佐证下，本院无法采信证人证言的效力。因此，原告现有证据不足以证实被告在合同成立以来一直存在多占用场地的事实。因此，原告请求被告支付多占场地费用，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同民法通则》第九十二条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回北京华普联合商业投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费三百五十四元，由北京华普联合商业投资有限公司负担（已交纳一百七十七元，其余于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 张英周人民陪审员 李莲滨人民陪审员 张文华二〇一三年十一月二十八日书 记 员 韩 佳 搜索“”