（2013）西民初字第8595号

裁判日期: 2013-11-27

公开日期: 2014-07-01

案件名称

仝婉哲与陈萌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

仝婉哲,陈萌

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2013）西民初字第8595号原告仝婉哲（反诉被告），女，1988年1月16日出生。委托代理人张春杰，北京市浩东律师事务所律师。委托代理人相军芳，女，1957年9月17日出生，山西运城学院副教授。被告陈萌（反诉原告），女，1980年11月15日出生。委托代理人周明波，北京市凯泰律师事务所律师。原告仝婉哲诉被告陈萌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仝婉哲的委托代理人张春杰、相军芳、被告陈萌及其委托代理人周明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仝婉哲诉称，原告于2012年10月21日就被告坐落在北京市西城区XX号房产与被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》，《居间委托协议》和《补充协议》。签署合同时被告丈夫在家，而且被告在签合同途中与其丈夫就合同内容商议了20分钟之久。合同签订时，原告如约向被告支付了购房定金20000元，即首付款的一部分。但到2012年11月京房涨价，被告极欲反悔，于是银行面签日时，原告带着首付款银行卡准备于面签当日交首付时，被告突然以出差为由缺席面签，导致原告无法交首付。依据合同约定，被告应当积极协助和配合经纪方办理所购房屋贷款手续，但被告以此房产是她婚前财产为由，不让她现丈夫签字。直至现在，被告方仍不完成银行面签，导致合同无法履行。原告曾多次与之协商，但被告一直拖延未履行，给原告造成巨大损失。现诉至法院，1、请求判令被告协助办理西城区XX号房屋权属转移登记手续；2、请求判令被告将西城区XX号房屋交付给原告；3、请求判令被告协助原告办理房屋买卖银行贷款面签手续；4、请求判令被告接收首付款或提供接收首付房款的银行账号；5、请求判令被告赔偿原告逾期交房的租金损失（自2013年1月11日起至实际交房完成日止，按月租金3000元标准，暂计算至2013年3月24日为7500元）；6、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2012年12月31日起至原告取得房产证之日止，按每日10元标准，暂计算至2013年3月24日为820元）；7、请求判令被告赔偿原告银行贷款损失118470元；8、请求判令被告赔偿原告代理人误工费3600元（自2013年2月27日暂计算至2013年3月24日）；9、判令被告承担本案诉讼费用。被告陈萌辩称，根据双方签订的买卖合同及补充协议约定，原告需交付完首付款并办理贷款后被告才能办理过户手续，但原告至今只交了定金，未支付首付款，之后也未要求过我们履行合同。双方签订的合同中没有约定具体面签日，后来确定的面签日是2012年11月26日，当日被告到场了，但是没有见到原告。中信银行万达广场支行有被告同意抵押贷款的手续。原告于2013年1月份频频通过中介打电话、发短信给被告，说被告违约。但被告不存在违约行为，2012年11月26日，被告通过中信银行开了户，原告可以支付首付款，但原告一直未支付。原告没有去面签也未付首付，没有去办理贷款，构成违约。不同意原告的诉讼请求。反诉原告陈萌诉称，反诉人与被反诉人于2012年10月21日签订了关于北京市西城区XX号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，协议约定被反诉人以886000元的价格购买反诉人的房屋。但被反诉人仅仅支付了定金20000元，包含首付款在内的剩余款项均未支付，且在近六个月的时间内，被反诉人已经没有继续购买房屋的意愿，根据协议约定，协议双方应在签订合同之日起60日内，也即从2012年10月21日起60日内办理房屋权属转移登记手续，因被反诉人根本没有购买房屋的诚意，导致合同已无法继续履行。现提出反诉，1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的关于北京市西城区XX号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、请求判令被反诉人向反诉人支付68600元的违约金；3、反诉费由被反诉人承担。反诉被告仝婉哲辩称，反诉原告陈述与事实不符。我一直未放弃购买房屋，一直在要求反诉原告办理面签手续提供首付款接收账号。第一次面签，双方和中介约定的是2012年11月5日，我和中介及银行的工作人员都到场了，反诉原告当天打电话说来不了，于是我们当天就面签了。2013年1月29日中介才告诉我，说反诉原告本人在11月26日秘密去银行面签了，但反诉原告以其丈夫不知道该情况为由拒绝让她丈夫去面签。银行告诉我们，只有反诉原告丈夫去签字银行才批贷，但是其丈夫一直没有去签字。我不同意反诉原告的请求。经审理查明，北京市西城区XX号房屋系被告陈萌所有的产权房。2012年10月21日，原告仝婉哲与陈萌经案外人北京名舍房地产经纪有限公司（以下简称名舍经纪公司）的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：陈萌将其所有的涉案房屋出售给仝婉哲，房屋总价款886000元；仝婉哲向陈萌支付定金20000元；仝婉哲向中国人民银行申办抵押贷款，贷款金额为550000元；陈萌应当在尾款到账日前将涉案房屋交付仝婉哲。双方关于税费的约定如下：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳税费导致交易不能正常进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由仝婉哲缴纳。双方关于权属转移登记约定如下：双方当事人同意，自本合同签订之日起六十日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；仝婉哲未能在七十日内取得房屋所有权证书的，如因陈萌的责任，仝婉哲有权退房，仝婉哲退房......；仝婉哲不退房，自仝婉哲应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，陈萌按日计算向仝婉哲支付全部已付款万分之五的违约金，并于仝婉哲实际取得房屋所有权证书之日起七日内向仝婉哲支付。附件七：经甲乙双方协商约定在本次交易中所产生的所有费用均由仝婉哲承担并向相关部门缴纳。附件八：经甲乙双方协商本房屋内所有的家电，甲方同意赠与乙方；甲乙双方协商决定，房屋交付日为甲方收到乙方的全部款项及银行贷款三日内与乙方交付。同日，陈萌（甲方）与仝婉哲（乙方）另签订了一份《补充协议》，双方约定：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为886000元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2012年10月16日向甲方支付定金人民币20000元；甲方同意乙方通过商业贷款的方式支付购房款；乙方于甲乙双方到银行面签日将首付款人民币170000元（含前期支付定金20000元）自行直接支付甲方；在乙方支付首付款五个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而需要缴纳的新增税费）由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。上述合同履行过程中，仝婉哲已向陈萌支付购房定金20000元，其余款项尚未支付。2013年3月25日，陈萌在内容为”本人自有的房产位于北京市西城区XX，建建筑面积30.13平方米；房屋所有权证号：XX号。上述房产现委托北京名舍房地产经纪有限公司居间出售给买房人仝婉哲，本人承诺对上述房产有100%处置权，上述房产产权清晰，无债权债务纠纷，无抵押，无查封、无重大缺陷。如因本人的不实承诺导致发生与该房产有关的权属纠纷及债权、债务纠纷，本人承担一切法律责任”的《业主承诺书》上签字。庭审中，仝婉哲主张上述合同签订后，名舍经纪公司通知双方于2012年11月5日进行面签，但陈萌以出差为由未到场参加面签，陈萌亦未提供其银行账号，致使仝婉哲不能办理贷款审批手续及履行支付首付款的义务，此后，其就上述问题多次与中介公司及陈萌交涉，但均未得到解决。针对上述主张，仝婉哲提交如下证据：一、名舍经纪公司职员吴XX的证言、名舍经纪公司出具的证明及通知单、快递回执单，上述证据载明名舍经纪公司曾多次要求陈萌偕同其丈夫办理面签手续及仝婉哲多次要求向陈萌支付首付款，但由于陈萌一直未完成面签手续且未提供银行账号，致使仝婉哲无法办理贷款且无法支付首付款的事实。陈萌主张其本人未收到名舍经纪公司寄送的相关通知及证明，名舍经纪公司系本案利害关系人，且其已将本人的银行账号告知名舍经纪公司的工作人员，但陈萌未对此提交证据加以证明。二、仝婉哲牡丹灵通卡历史明细清单，用以证明其在合同履行过程中有足够的款项用于支付首付款170000元。陈萌认为该证据与本案无关。三、仝婉哲的代理人相军芳与名舍经纪公司工作人员及与中信银行的工作人员的谈话录音。上述证据载明仝婉哲要求中介公司向陈萌索要账号用于支付首付款，以及陈萌在约定的面签日未到场参加面签的事实，陈萌对上述录音证据的真实性均不认可，并主张涉案房产系其个人所有，其丈夫无需参加面签。本案审理中，经本院向中信银行核实，仝婉哲的银行贷款手续确需陈萌的配偶参加面签，本院将此情况告知陈萌，陈萌表示由于仝婉哲未支付首付款构成违约为由，其不同意配合仝婉哲完成贷款手续，经本院询问，仝婉哲表示可以自行筹集资金一次性现金支付陈萌房款，本案审理中，仝婉哲向本院提存现金716000元，同时提交了中国建设银行150000元理财产品证明，用以证明其具有履行合同的能力。现仝婉哲诉至本院，1、要求陈萌协助办理西城区XX号房屋权属转移登记手续；2、要求陈萌将西城区XX号房屋交付给仝婉哲；3、要求陈萌协助仝婉哲办理房屋买卖银行贷款面签手续；4、要求陈萌接收首付款或提供接收首付房款的银行账号；5、要求陈萌赔偿仝婉哲逾期交房的租金损失（自2013年1月11日起至实际交房完成日止，按月租金3000元标准，暂计算至2013年3月24日为7500元）；6、要求陈萌支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2012年12月31日起至仝婉哲取得房产证之日止，按每日10元标准，暂计算至2013年3月24日为820元）；7、要求陈萌赔偿仝婉哲银行贷款损失118470元；8、要求陈萌赔偿仝婉哲代理人误工费3600元（自2013年2月27日暂计算至2013年3月24日）；9、判令陈萌承担本案诉讼费用。陈萌以其答辩理由不同意仝婉哲的诉讼请求并反诉要求解除涉案合同，要求仝婉哲向其支付违约金，仝婉哲不同意陈萌的反诉请求。上述事实，有双方当事人陈述、房产证、业主承诺书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、网签合同、房屋购买居间委托协议、居间成交确认书、买卖定金协议书、通知单、快递单、证明、银行存款证明、电话录音、证人证言、结婚证、北京市商品房预售合同、发票、个人信用报告、银行流水明细、中信银行万达广场支行的回函、谈话笔录及其他相关证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应遵守履行。双方当事人在合同中明确约定原告通过贷款的方式支付购房款，首付款在面签日支付，据此，被告即负有协助原告办理贷款手续的义务，而双方合同实际履行过程中，原告向被告支付定金后，被告未向原告提供银行账号，致使原告不能支付首付款，不属原告违约；同时，根据原告提交的录音证据、证人证言、名舍经纪公司《证明》及《通知单》等证据，通过本院向中信银行万达广场支行核实的情况，足以认定原告最终贷款未获审批的原因确与被告配偶未参加面签有关。本案审理中，被告已明确表示不同意配合原告办理银行面签及贷款手续，原告明确表示能够一次性现金支付被告剩余购房款，且将716000元现金及价值150000元的理财产品证明提存至本院，证明其具备履行合同的能力，故双方合同应以继续履行为宜，被告应在收取购房款的同时向原告交付房屋，并协助原告办理房屋产权过户手续，对原告要求被告办理房屋过户手续、交付房屋的请求，本院予以支持，被告应当提供相应的银行账号以便于原告支付购房款；由于原告明确表示愿以现金形式一次性支付购房款，故原告要求被告协助贷款及面签手续的请求，无需本院处理。关于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金及逾期交房租金损失的请求，双方在《补充协议》中约定”双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续”。涉案合同虽然约定了办理权属转移登记及房屋交付的时间，但原告应在不能成功申请贷款后采取其他方式支付剩余房款，在双方未就付款事宜进一步协商的情况下，双方办理过户手续及交付房屋的时间均难以确定，原告要求被告支付违约金并赔偿其租金损失的理由欠当，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿银行贷款损失的请求，原告在庭审中表示同意以现金形式向被告支付购房款，证明其具备支付购房款的能力，原告未提交证据证明目前存在贷款利息的问题，故对其此项请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿原告代理人误工费的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉要求解除合同及要求原告支付违约金的请求，依据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，原告仝婉哲向被告陈萌支付购房款八十六万六千元，被告陈萌应在上述期间内提供其收款的银行账号。二、被告陈萌于收到上述八十六万六千元购房款之日协助原告仝婉哲办理西城区XX号房屋的产权过户手续，交易中产生的全部税费由原告仝婉哲负担。XX号房屋。四、驳回仝婉哲其他诉讼请求。五、驳回陈萌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百六十九元，由原告仝婉哲负担二千六百一十九元（已交纳），由被告陈萌负担五十元，反诉费七百五十八元由陈萌负担（已交纳），自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韩进红人民陪审员　　李丹萍人民陪审员　　杨　敬二〇一三年十一月二十七日书　记　员　　李　蕾搜索“”