（2013）成民终字第5933号
裁判日期: 2013-11-27
公开日期: 2014-04-15
案件名称
董勇与苏德灿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
董勇；苏德灿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5933号上诉人（原审被告）：董勇。被上诉人（原审原告）：苏德灿。上诉人董勇因与被上诉人苏德灿房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2013）新津民初字第928号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2006年2月21日，苏德灿、董勇签订了《协议书》，约定：一、甲方（董勇）将位于迎宾大道私有房产（含土地）楼房一幢（门牌号92号-112号，门市建筑面积323.38㎡，住房建筑面积664.42㎡），及另外土地458.56㎡（附图纸1及照片）卖给乙方（苏德灿），共计人民币175万元。三、……2006年11月内甲方应配合乙方到房管部门办理过户手续、完备一切手续（一切过户税费由乙方全部承担。）五、现有大门改作通道共用（甲乙双方不得占道，否则划清界限），大门顶使用权归乙方，乙方土地使用权离出让房5米为界不变（附图纸2及照片）。该协议书及所附图纸1、图纸2均由苏德灿、董勇双方签名捺印。图纸1、图纸2载明，交易的门市为11间，双方争议的92号房位于双方交易的土地使用权的范围内，距苏德灿购买的土地使用权东侧界限的距离为5米。协议签订后，苏德灿陆续向董勇付清了协议约定的全部价款，并承担了土地使用权出让费及税费65643.8元。董勇也向苏德灿交付了除双方争议的92号房以外的门市、住房及土地，但一直未办理房产证及土地使用权的过户登记手续。原审法院判决认为，苏德灿、董勇签订的协议书及附图是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。苏德灿将门市面积323.38㎡及住房面积664.42㎡和约定的土地交付后，至今未办理过户登记。原审法院对苏德灿要求董勇立即协助其办理房屋产权、土地使用权过户登记手续，董勇认可的该项诉讼请求予以确认。关于双方争议的协议附图中的92号房（即大门西侧第一间）是否属于双方的交易范围问题，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实性”；《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资、或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”双方当事人对转让的土地使用权的范围无异议，而争议的92号房处于交易的土地使用权范围内；依法应与土地使用权一并转让；协议书所附附图是协议的重要组成部分，其作用是为了进一步说明协议书中未能具体明确的对象，是对协议书第一条约定的交易范围的具体化。虽附图中约定的交易门市的门牌号与实际的有一定的差异，但从双方约定的门牌编号范围及附图纸1中标注交易门市的情况来看，交易涉及的门市应共有11间，董勇只交付了其中的10间。且协议第五条明确约定“现有大门改作通道共用（甲乙双方不得占道，否则划清界限），大门顶使用权归乙方，乙方土地使用权离出让房5米为界不变”，结合协议书中的附图及交易房屋的现状，协议第五条中表述的“出让房”即指附图中的92号房，故双方争议的92号房应属于交易范围。苏德灿要求按照协议约定交付房屋，应予支持。董勇主张交易范围不包含争议房屋，与查明的事实及法律的规定不符，不予认可。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董勇于判决生效后十五日内，协助苏德灿办理转让房屋的产权过户登记手续。二、董勇于判决生效后十五日内，协助苏德灿办理转让的土地使用权（面积为458.56㎡）的过户登记手续；三、董勇于判决生效后十五日内，将协议书及附图所约定的92号房屋（即大门西侧第一间）交付给苏德灿。案件受理费100元由董勇负担，该款苏德灿已垫付50元，董勇在履行交房义务时一并给付苏德灿，剩余诉讼费50元，由董勇在判决生效后五日内缴纳。宣判后，董勇不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判：一、大门西侧收发室46.93㎡是董勇的财产，并未出卖给苏德灿；二、因交易过程存在欺诈，董勇不明了就签字，董勇不愿继续交易，及愿退还175万元。理由如下：一、二人之间的房屋买卖合同是按房产证面积门市323.38㎡，住房664.42㎡交易，并未包括大门西侧收发室。苏德灿提出划出一点停车及过道面积以免日后纠纷，并自己画了其管理停车和过道的土地划拨图，此图对买卖房屋面积无任何意义。双方交易交割后，因故未办理房屋过户手续，但相处多年，双方对产业未提出任何异议。此前被上诉人诉至新津法院要求上诉人配合过户，上诉人表示配合，但被上诉人又利用土地附图瑕疵强说收发室为其财产。苏德灿在一审提交证据时故意隐瞒房屋底层和楼层平面图，原审法院未查清事实。且在质证时屡屡打断上诉方发言，存在不公。二、双方买卖过程存在欺诈行为。董勇方公司只有土地使用权，该房屋为公司综合办公楼。双方交易标的不具备土地买卖分割条件，协议书及附图1、2均为被上诉人私自所制，上诉人不明就里签了字，现发现交易不合规且后来存在明显欺诈。且因房产长期未过户，故该房现今仍为其法定产业。上诉人愿意退还被上诉人175万元，不在承担协助过户义务。被上诉人苏德灿答辩称，原审认定事实清楚，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。本院所查明的事实及所采信的证据与原审相一致，本院对此予以确认。本院认为，董勇与苏德灿签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效。就本案争议焦点评析如下：双方买卖合同是否包括92号门市（大门西侧第一间）。首先，双方《协议书》约定，转让的房产楼房一幢（门牌号92-112），显然包含了92号门市。协议书的附图中也标注了92号门市。若92号门市不属于买卖标的，双方不应该将其列在合同中，也不应画在附图上，否则应做特别说明和标注。其次，协议和附图中明确载明交易的是92、94、96、98、100、102、106、108、110、112一共11间门市，董勇只交付了10间门市，说明董勇还有一间门市未交付，而现所在区域也仅有92号未交付。因此，92号门市是双方买卖的标的物。董勇提出，苏德灿起诉时并未请求交付92号门市，说明苏德灿认为交易范围不含92号门市。本院认为，苏德灿在起诉状和庭审中从未自认交易范围不含92号门市，起诉时未主张，增加诉讼请求再提出，并不构成自认和反言。董勇提出实际向苏德灿交付的土地面积扣除现在争议的92号门市，已经大于合同约定的面积，以此说明约定的交易范围是不含92号门市。本院认为，若苏德灿实际占有的土地面积大于合同约定，苏德灿应当退出其多占的面积，董勇可另行主张，但不能由此反推那些范围不属交易范围。如果现在苏德灿占有的土地面积大于两个门市的面积，并不能由此得出有92号，甚至94号门市不是买卖标的。二、董勇是否有权拒绝过户。依法成立的合同，对双方具有约束力，双方均应按约履行。按照双方合同约定，董勇有义务将所出售的房产和土地使用权办理产权过户，董勇在上诉中提出双方的《协议书》存在欺诈、不合规，并未举证证明，也未按照合同法的规定行使撤销权。现董勇拒绝履行过户义务，属于违约行为，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费100元，由上诉人董勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 王长军代理审判员 张 锦代理审判员 曹 洁二〇一三年十一月二十七日书 记 员 龙春光 来源：百度搜索“”